나이스옥션 법원경매 통영 2024타경30064 [1] 경상남도 거제시 장평동 OOOO 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평종합시장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, "주상용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(단독주택용지), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 중 "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2: 철근콘크리트조, 일반철골구조, 블록구조 및 경량철골구조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외벽: 적벽돌, 몰탈위페인팅 및 사이딩판넬 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

2: 주택 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

2: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 중 "Ⅳ. 그 밖의 사항" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물[감정서상 ㉠, ㉡] 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2024타경30064 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 장평동 72-4

용도: 근린주택

토지면적: 281.10㎡ (약 85.06평)

건물면적: 376.81㎡ (약 113.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 제시외면적: 22.00㎡ (약 6.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

776,881,460원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 장평동 소재 "장평종합시장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 이용한 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 지구단위계획

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로서 "주상용 건부지"로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

용도지역은 제2종일반주거지역이며, 주거용지(단독주택용지), 지구단위계획구역(건축행위 등 추가 제한사항 도시계획과 확인 필요), 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로2류(폭 8m-10m)와 접합하는 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구에 해당하여 관련 법규에 따른 추가적인 제한사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2016년 1월 20일 접수된 거제축산업협동조합의 근저당권입니다. 이에 따라 소유권이전, 기타 근저당, 가압류, 압류 및 본건 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤성영

보증금: 30,000,000원

전입일자: 2014-11-14

대항력: 있음

비고: 말소기준권리(2016-01-20)보다 전입일자(2014-11-14)가 선행하므로 대항력이 있는 임차인입니다.

* 임차인: 유경자

보증금: 10,000,000원

전입일자: 2020-11-10

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 배당을 통해 우선변제를 받거나, 명도 대상이 될 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 현황상 대항력 있는 임차인 윤성영의 보증금 30,000,000원은 명도 시점에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 인수 금액으로 간주하여 주의 깊게 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 데이터는 주로 연립, 다세대, 빌라의 매매 정보이며, 본 건(근린주택)과는 용도 및 규모 면에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 허브카운티2단지 (2014년식, 전용 64.56㎡): 2026년 2월 8000만원 거래 [cite:JSON1]

* 성아빌라 (1995년식, 전용 71.55㎡): 2026년 2월 6500만원 거래 [cite:JSON2]

* 허브카운티1단지 (2014년식, 전용 64.56㎡): 2026년 2월 9000만원 거래 [cite:JSON3]

본 물건의 감정가는 776,881,460원으로, 상기 비교 대상 물건들과 큰 가격 차이를 보입니다. 이는 본 물건이 일반 주택이 아닌 근린생활시설을 포함하는 복합 용도의 건물이기 때문으로 판단됩니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 유사 근린주택의 거래 사례 분석이 필수적입니다.

4.2. 업종 분석

근린주택으로서 주거 및 근린생활시설(상가, 사무실 등)의 복합 이용이 가능하여, 다양한 업종의 임대가 가능하며 임대 수익 창출에 유리한 구조입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

"장평종합시장"이 인근에 위치하여 장보기 등 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본 물건 인근에는 장평초등학교 및 거제장평중학교 등이 소재하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.3. 의료시설

본 물건 인근에 웰빙플러스의원, 거제터의원, 한마음의원, 제일내과의원 등 다양한 의료기관이 위치하고 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

대항력 있는 임차인 윤성영(보증금 30,000,000원)이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 명도 시점 또는 배당 결과에 따라 매수인이 인수해야 할 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규 제한

물건지 주변은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건축행위 등 제한사항 확인 필요), 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

감정서상 ㉠, ㉡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 이에 대한 정확한 현황, 무단 점유 여부 및 법적 검토는 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

본 물건지 주변에 직접적인 혐오 또는 기피 시설(예: 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 저장소 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 거제시 지역 전반의 혐오시설 유치 및 상생 방안에 대한 논의는 있으나, 본 물건지와 인접한 특정 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 장평동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 주거와 상업시설의 복합 용도로 활용 가능하며, 주변 편의시설 및 교육/의료시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 지구단위계획구역 지정 등의 법규 제한 사항은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 장평동은 거제시 내에서도 생활권역 및 교통 요충지로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 근린주택으로서 주거 공간과 상업 공간을 동시에 운영하며 임대 수익을 극대화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 현재 감정가가 주변 연립/다세대/빌라 시세와 비교했을 때 높은 편으로, 정확한 시세 조사 및 권리 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 776,881,460원입니다.

말소기준권리보다 선행하는 대항력 있는 임차인 윤성영의 보증금 30,000,000원은 명도 시 잠재적 인수 금액으로 고려해야 합니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 배당 결과에 따라 실제 인수 여부가 달라질 수 있음을 시사하나, 리스크로 간주).

제공된 주변 연립/다세대/빌라 시세 정보는 본 물건(근린주택)의 특성과 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 정확한 시세 반영을 위해서는 유사 근린주택의 최근 거래 사례 분석이 필수적이며, 이를 통해 본 건의 적정 가치 산정이 이루어져야 합니다.

현 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있으므로, 감정가 776,881,460원에서 잠재적 인수 보증금 30,000,000원을 차감한 746,881,460원 이하에서 보수적으로 접근할 것을 권고합니다. 실제 입찰가를 결정하기 전, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.