나이스옥션 법원경매 통영 2024타경30941 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 519-6 대지 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경30941 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 519-6 대지 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매8계 2024타경30941 | 소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 519-6 | 감정가: 59,146,500원 | 최저가: 41,403,000원 | 용도: 대지

1. 통영지원 2024타경30941 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경30941 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 519-6

용도: 대지

감정가: 59,146,500원

토지면적: 215.00㎡ (약 65.04평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 서OO

채무자: 윤OO

채권자: 연OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 법정지상권이 설정될 가능성이 있는 물건입니다.

매각 대상 토지 외에 제시외 건물들이 소재하며, 이 중 일부(감정서상 ㈀~㈂)는 매각에서 제외됩니다. 매각 제외 건물이 토지에 영향을 미치므로 최저매각가격이 이를 반영하고 있습니다. 다만, 매각 제외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다.

또한, 제시외 건물 중 일부(감정서상 ㈂)는 인접 필지에 걸쳐 있을 수 있어 정확한 위치 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다. 다른 제시외 건물(감정서상 ㈃)은 인접 필지 지상에 있어 평가에서 제외되었습니다.

본 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축 등 토지 활용 시 도로 접근성에 대한 면밀한 확인 및 인접 필지 소유자와의 사용 협의가 필수적입니다.

1.3. 감정평가서 요약

토지감정요항표에 따르면, 본건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 "야부마을" 내에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 형태는 완경사지대에 위치한 부정형의 토지입니다.

지적도상 맹지이며, 인접 사유지 상의 도로를 통해 출입하고 있어 진입도로 사용에 대한 재확인이 필요합니다.

토지이용계획상으로는 제1종일반주거지역이며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 모든 축종의 사육이 제한됩니다.

감정평가서 요약 상, 제시외 건물이 소재하나 소유 관계 및 일괄 경매 여부 등은 경매 진행 시 재확인해야 합니다.

공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본건은 거제시 연초면 죽토리의 "야부마을" 내에 위치하여, 조용한 전원생활과 더불어 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재된 지역적 특성을 가집니다. 연초면은 거제시의 동부에 위치하며, 거제시 주요 도심과 연결되는 도로망을 갖추고 있습니다. 다만, 본건은 지적도상 맹지로서 진입로 확보가 중요한 입지 조건입니다. 인접한 지역에는 연초천 고향의 강 조성사업 부지가 있으며, 거제대대 이전 사업 부지와도 인접해 있습니다. 이러한 시설들은 지역 개발 및 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

3. 권리분석

본건의 핵심 권리 분석 사항은 '법정지상권'과 '맹지'입니다.

법정지상권은 동일인 소유의 토지와 건물 중 어느 하나가 처분되어 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자가 토지 사용권을 갖도록 법률상 인정되는 권리입니다. 본건은 제시외 건물이 매각에서 제외되지만, 이들 건물과 토지 소유자가 동일인인 경우, 혹은 경매 과정에서 법정지상권이 성립될 수 있는 요건을 충족한다면, 토지 매수인은 건물 소유자의 토지 사용에 대한 법정지상권을 부담해야 합니다. 현재 감정서상 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있어, 이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 본건은 지적도상 맹지이므로 건축법상 도로에 직접 접하지 않아 건축이 제한될 수 있습니다. 토지 활용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 통행권을 확보하거나, 현황 도로를 법적 도로로 인정받는 절차 등이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연초면 죽토리 "야부마을" 주변은 단독주택, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼합된 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 기존 농업 기반 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 최근 거제대대 이전 사업이 완료되었으며, 연초천 고향의 강 조성사업 등이 지역 개발의 일부로 진행되었거나 계획되어 있어, 향후 지역 내 소비 활동이나 상권 형성에 일부 변화를 가져올 수 있습니다. 그러나 본건 토지의 경우 맹지라는 특성 때문에 직접적인 상업적 가치보다는 배후 주거 지역으로서의 잠재력에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

거제시 연초면은 거제시의 중심지인 고현과는 차량으로 이동 가능한 거리에 있습니다. 연초면 내에는 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)이 갖추어져 있으며, 거제시 전체적으로는 다양한 관광 자원과 산업 시설(조선업 등)이 발달해 있습니다. 죽토리는 상대적으로 조용한 마을로, 전원생활을 선호하는 사람들에게 적합할 수 있습니다. 거제대대 이전으로 인한 인구 유입이나 지역 활성화 기대감도 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 미확인: 매각 제외된 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 토지 매수 후 예상치 못한 권리 관계 분쟁이 발생할 수 있습니다.

2. 맹지 상태: 건축법상 도로에 접하지 않아 건축 허가가 불가할 수 있으며, 인접 토지 소유자와의 사용 협의 과정에서 어려움이 발생하거나 예상보다 높은 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 인접 토지 문제: 제시외 건물 중 일부가 인접 필지에 걸쳐 소재할 가능성이 있어, 정확한 경계 확인 및 토지 이용에 대한 잠재적 갈등 요인이 될 수 있습니다.

4. 개발 제한: '제1종일반주거지역' 내에 위치하나, '가축사육제한구역'이므로 축산업 관련 개발은 제한됩니다.

7. 종합 의견

본건 경상남도 거제시 연초면 죽토리 519-6 토지는 맹지라는 명확한 제약 조건과 함께 법정지상권 성립 가능성이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 그러나 이러한 조건으로 인해 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 주변 환경은 주거, 농경지, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 거제대대 이전 및 연초천 조성사업 등 지역 개발이 이루어지고 있다는 점은 긍정적 요소입니다. 향후 토지 활용을 위해서는 맹지 해소 방안과 법정지상권 문제 해결이 선결 과제이며, 이를 성공적으로 해결할 경우 그 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

1. 저가 매수 기회: 맹지 및 법정지상권 불확정성으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

2. 맹지 해소 시 가치 상승: 인접 토지 소유자와의 원만한 협의를 통해 건축이 가능한 진입로를 확보하거나, 지역 개발 계획에 따른 도로 편입 등 맹지 문제가 해결될 경우 토지 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

3. 지역 개발 연계: 거제대대 이전 완료 및 연초천 고향의 강 조성사업 등 주변 지역 개발 동향과 연계하여 장기적인 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

4. 주거지 또는 소규모 개발 가능성: 제1종일반주거지역 내 토지로서, 맹지 문제가 해결된다면 단독주택 신축 등 소규모 주거 개발의 잠재력을 가집니다.

법원 정보

통영지원 경매8계