나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31173 [1] 경상남도 고성군 하이면 와룡리 497 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아세아

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 하이면 와룡리 소재 "와룡마을" 북서측 근거리에 위치하며, 부근으로는 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

차량 등의 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지의 "묘지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 메추리 개 돼지 오리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 다수의 분묘(약 24기)가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
- 본건 토지 및 일부 분묘의 편입여부는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 정확한 지적경계는 전문적인 지적측량이 요구되니 업무진행시 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 미반환, 별첨 고성군 하이면 사실조회회신서 참조).
-다수의 분묘(약 24기)가 소재, 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. 육안으로 식별 어려운 분묘가 소재할 가능성 있음.
-공부상 '답'이나 현황'묘지'이며, 맹지임.
-본건 토지 및 일부 분묘의 편입여부는 인접필지와 지적경계확인이 불분명한바, 지적측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

본건은 통영지원 2024타경31173 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 고성군 하이면 와룡리 497

* 용도: 공부상 '답'이나 현황 '묘지'로 이용 중입니다.

* 감정가: 75,872,000원

* 토지 면적: 2,371.00㎡ (약 717.28평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 고성군 하이면 와룡리 소재 "와룡마을" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근으로는 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

일대는 주로 농경지와 임야로 구성되어 있으며, 인근에 소규모 마을이 산재해 있습니다. 인근에 대규모 공장이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 등의 접근이 불가능한 맹지이며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로 상태는 맹지입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 생산관리지역

* 제한사항:

* 가축사육제한구역 (모든 축종 사육제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 가축사육제한구역 (젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 영농여건불리농지: 농업 생산성 향상이 어려운 농지로, 지형, 토질, 수리적 조건, 또는 농로 및 용수확보의 어려움 등으로 인해 농업 외 다른 용도로의 전환이 어렵거나 경작이 비경제적인 경우를 의미합니다.

* 고성군 내 가축사육제한구역은 가축 종류별로 이격 거리가 제한되어 있으며, 이는 악취 발생 및 전염병 확산 방지를 위한 조치입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2001-12-19, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 정일태, 말소: -

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2023-02-06, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 송숙경, 말소: -, 비고: 강제경매로 인한 매각 (2021타경23836)

* 등기구분: 갑11, 접수일자: 2024-11-07, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주식회사루토, 채권금액: 17,044,712원, 말소: 말소, 비고: 말소기준권리 (창원지방법원 통영지원 강제경매개시결정 2024타경31173)

* 등기부채권 총액: 0원

3.2. 인수되는 권리

* 갑구 순위 2번 소유권이전청구권가등기(1994.12.17.접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 만약 가등기된 매매예약이 완결되는 경우에는 매수인이 소유권을 상실하게 될 위험이 있습니다. 선순위 가등기는 매수인에게 인수되며, 가등기권자의 권리 행사로 인해 매수인이 소유권을 상실할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 별도로 명시된 임차인이 없으며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건의 소재지는 농경지 및 임야가 주를 이루는 농촌 지역으로, 주변에 활성화된 상업 시설이나 유동인구가 많은 지역은 아닙니다. 상권 분석을 위한 상세 정보는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

농촌 지역의 특성상 대규모 편의 시설이나 생활 인프라 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을 또는 읍내를 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 본건은 농지이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

6.2. 분묘 관련

* 토지 지상에 다수의 분묘(약 24기)가 소재하며, 육안으로 식별하기 어려운 분묘가 추가로 소재할 가능성도 있습니다.

* 분묘 소재로 인해 최저매각가격이 제한된 가격으로 책정되었습니다.

* 분묘 소재로 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하고 수호, 관리하면서 20년간 평온, 공연하게 점유한 경우 시효 취득하는 법정지상권과 유사한 권리입니다. 분묘의 이장이나 철거는 합의가 없을 경우 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 형상 및 접근성

* 공부상 '답'이나 현황 '묘지'로 이용 중입니다.

* 맹지로서 차량 접근이 불가능합니다.

* 본건 토지 및 일부 분묘의 편입 여부는 인접 필지와 지적 경계 확인이 불분명하여, 정확한 지적 경계를 확인하기 위한 전문적인 지적 측량이 요구됩니다.

* 토지는 부정형 완경사지로 이용 중입니다.

6.4. 등기 관련

* 매각으로 소멸되지 않는 선순위 가등기(1994.12.17.접수)가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

* 가등기 권리자가 매매예약을 완결할 경우, 매수인은 소유권을 상실할 수 있는 매우 높은 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 고성군에 위치한 토지로, 현재 묘지로 이용되고 있으며 다수의 분묘가 소재하는 것이 가장 큰 특징입니다. 공부상 답이나 현황 묘지이며 맹지라는 점, 또한 말소되지 않는 선순위 가등기를 인수해야 하는 점은 상당한 위험 요소로 작용합니다. 농지 취득 자격 증명 제출 의무와 분묘기지권 성립 가능성 등도 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 주위 환경은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 혐오시설은 확인되지 않았으나, 영농여건불리농지로 지정되어 있어 일반적인 농업 목적의 이용에도 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 명확한 활용 방안을 설정하고 모든 위험 요소를 해소할 수 있는지 여부에 달려 있습니다.

* 토지 경계 측량을 통해 정확한 경계를 확인하고, 분묘 관련 사항(이장, 합의 등)을 해결하는 것이 최우선 과제입니다.

* 선순위 가등기 문제를 명확히 파악하고, 소유권 상실 위험을 감안한 투자가 필요합니다.

* 향후 지역 개발 가능성이나 특정 목적(예: 종중 묘지 관리 등)으로 활용할 수 있는 잠재력이 있다면 고려해볼 수 있으나, 현재로서는 개발 목적의 투자보다는 위험 관리에 초점을 맞춰야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 75,872,000원입니다. 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하게 됩니다.

다수의 분묘 소재, 맹지, 선순위 가등기 인수 등 상당한 위험 요소를 내포하고 있어, 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 명확한 예상 입찰가를 제시하기 위해서는 현장 조사, 분묘 처리 비용 산출, 가등기 관련 법률 검토 등 추가적인 심층 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

입찰 참여 시에는 상기 제시된 모든 위험 요소를 감안하여 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.