나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31579 [1] 경상남도 통영시 도산면 오륜리 OOOO 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재 "오륜동마을" 남동측 인근에 위치하며 부근은 국도 및 해안가 주변으로 전, 답 및 일부 주택 등이 혼재하는 농경지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 인근 및 본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1,3): 부정형의 평지로 현황 " 답(묵답)"입니다.
기호2): 사다리형의 평지로 현황 " 답(묵답)"입니다.
기호4,5): 부정형의 완경사지로 현황 " 답기타(축사)"로 이용 중입니다.
기호6,7): 세장형의 평지로 현황 현황 " 답(묵답)"입니다.
기호8): 부정형의 평지로 현황 "도로 등"입니다.
기호9): 부정형의 평지로 현황 "전"입니다.

인접 도로상태

기호1,3,9): 남서측으로 왕복2차선의 포장도로와 접합니다.
기호2,6): 동측으로 노폭 약3m-4m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호4,5,7): 맹지입니다.
기호8): 본건 토지가 현황 "도로 등"입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1):자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천구역<소하천정비법>.
기호2,4,6,8): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>.
기호3):자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 소하천구역<소하천정비법>.
기호5):자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>.
기호7):자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호9):자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호1): 공부상 지목 "답"이나 일부가 현황 "구거"입니다.
기호8): 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 "도로 등’입니다.
기호9): 공부상 지목 "답"이나 현황은 "전"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1~4, 6~9] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환, 별첨 통영시 도산면 사실조회회신서 참조).
-목록[3,4] 토지상의 제시외 건물[감정서상 ㉠, ㉡] 매각제외.
-목록[4] 토지상 이동이 용이한 콘테이너 1식 평가 및 매각 제외.
-목록[1] 공부상 '답'이나 현황 일부 '구거'임.
-목록[8] 공부상 '답;'인 현황 '도로 등'임.
-목록[9] 공부상 '답'이나 현황 '전'임.
-본건 토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위하여는 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경31579 (1)

소재지: 경상남도 통영시 도산면 오륜리 99-9

용도: 답 (현황 일부 구거, 축사, 도로 등, 전으로 이용 중인 필지 포함)

감정가: 2,637,067,000원

토지면적: 19,482.00㎡ (약 5,893.46평)

토지지분: 19,482㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO (장목농업협동조합으로 추정)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 통영시 도산면 오륜리 소재 "오륜동마을" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 국도 및 해안가와 접하며, 전, 답 및 일부 주택 등이 혼재하는 농경지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 연결성 및 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

도로상태:

* 기호1,3,9): 남서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

* 기호2,6): 동측으로 노폭 약 3m-4m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호4,5,7): 맹지입니다.

* 기호8): 본건 토지가 현황 "도로 등"으로 이용 중입니다.

주변 시설: 도산면 소재지는 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있을 것으로 예상되나, 본건의 농경지대 특성상 반경 1~2km 이내의 편의시설 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다. 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않으며, 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 1일 접수된 장목농업협동조합의 근저당권 (을29) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을31, 을32), 압류(갑28) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있습니다. 등기부 요약상 장목농업협동조합의 지상권설정(을30)은 말소 예정으로 되어 있으나, 물건명세서의 기재를 더 신뢰할 경우, 해당 지상권은 인수될 가능성이 있습니다. 이는 본건 경매 물건의 중대한 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 상세한 권리 관계 확인이 필수적입니다. (주의: 권리분석은 등기부등본 및 물건명세서 최신 내용을 기준으로 재확인해야 합니다.)

채권 총액: 약 4,368,000,000원 (근저당권 1,768,000,000원 + 1,200,000,000원 + 1,400,000,000원 + 임의경매 채권액 1,439,033,091원 등)

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황상 인수 보증금 없음)

1.3. 상권분석

주변 환경: 본건은 농업 생산을 주 목적으로 하는 농경지 지역에 위치합니다. 주변에 국도 및 해안가와 접한 전, 답, 일부 주택 등이 분포하고 있어, 지역 주민들의 농업 활동이 주된 상권의 형태를 이룹니다.

사업체 현황: 주변에 영농 관련 시설이나 농협 등은 있을 수 있으나, 일반적인 상업 시설이나 서비스업체 등은 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이한 편이나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

편의시설: 도산면 소재지의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 단, 보다 자세한 생활 편의시설 정보는 인근 지역(예: 통영시 중심가)을 통해 확인해야 합니다.

주변 환경: 농경지 및 자연환경이 주를 이루어 조용하고 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미비: 목록[1~4, 6~9]의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환 등 불이익이 발생합니다. (별첨 통영시 도산면 사실조회회신서 참조)

공부상 지목과 현황 불일치:

* 기호1: 공부상 '답', 현황 일부 '구거'

* 기호8: 공부상 '답', 현황 '도로 등'

* 기호9: 공부상 '답', 현황 '전'

이러한 불일치는 추후 토지 이용이나 재산권 행사에 제한을 줄 수 있습니다.

맹지 존재: 기호4,5,7은 맹지로서, 토지 이용에 제약이 따릅니다.

경계 불분명: 본건 토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. 이는 매수 후 추가적인 비용 발생 요인입니다.

토지이용계획 및 제한:

* 자연환경보전지역, 수산자원보호구역으로 지정되어 개발 및 이용에 제약이 많습니다.

* 다수의 필지에 가축사육제한구역(200m, 75m, 500m 이내)이 중복 지정되어 있어 축산업 영위 시 주의가 필요합니다.

* 소하천구역, 접도구역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 다수 존재합니다.

매각 제외 물건: 목록 토지상의 제시외 건물[감정서상 ㉠, ㉡] 및 목록 토지상 이동이 용이한 콘테이너는 매각에서 제외됩니다.

인수 가능한 지상권: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 명시되어 있어, 장목농업협동조합의 지상권(을30)이 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 토지 사용 및 수익에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 도산면에 위치한 대규모 농경지 물건입니다. 넓은 면적을 가지고 있어 농업 생산 활동이나 장기적인 토지 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 그러나 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 등 강력한 개발 제한 구역에 속해 있으며, 다수의 필지가 맹지이거나 공부상 지목과 현황이 불일치하는 등 토지 이용에 복합적인 제약이 존재합니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무, 경계 불분명으로 인한 측량 필요성, 그리고 가장 중요한 매각 후에도 인수될 수 있는 지상권의 존재는 본건의 투자 가치를 크게 하락시킬 수 있는 잠재적 리스크입니다. 채권 총액 또한 감정가를 상회하는 수준으로, 낙찰 후에도 추가적인 부담이나 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 19,482㎡(약 5,893평)의 넓은 면적은 잠재적인 활용 가치를 지닙니다.

* 농업 지역의 특성: 농업 생산 활동을 위한 목적으로는 적합할 수 있습니다.

* 향후 토지 이용 규제 완화 가능성: 장기적인 관점에서 해당 지역의 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다. (단, 현재 규제 하에서는 제한적)

1.8. 예상 입찰가

본건은 제시된 정보만으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기 매우 어렵습니다. 여러 필지에 걸친 복합적인 권리 관계, 공부상 지목과 현황의 불일치, 맹지 및 도로 접근성 문제, 그리고 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있는 지상권 등 중대한 리스크 요인이 다수 존재합니다. 또한, 농지취득자격증명 제출 의무와 각종 지역 제한(자연환경보전지역, 가축사육제한구역 등)은 추가적인 비용과 행정적 절차를 수반합니다. 따라서, 입찰가를 결정하기 전에 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 정확한 권리관계, 특히 인수될 수 있는 지상권의 범위와 조건을 명확히 파악해야 합니다.

* 토지 경계 측량 비용 및 예상되는 행정 절차 관련 비용을 산출해야 합니다.

* 각 필지의 실제 이용 가능성과 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 향후 시장 상황 및 지역 개발 계획을 고려해야 합니다.

이러한 면밀한 실사(Due Diligence)를 마친 후, 감정가와의 비교, 잠재적 수익률, 그리고 감수할 수 있는 리스크 수준을 종합적으로 판단하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금은 없으나, 잠재적 인수 부담이 크므로 매우 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.