나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2864 [1] 경상남도 밀양시 단장면 구천리 2005-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경남 · 평가일 2025.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 단장면에 소재하는 표충사 입구의 관광유원지 내에 위치하며,
부근은 식당, 모텔, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정도 무난함.

형태 및 이용상태

2필 일단의 준사다리형 토지로서 인접지와 대체로 동고평탄하나 북서측 인접지보다는
다소 낮으며, 상업용(숙박시설 등) 건부지임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 8미터의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부
제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축
분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>자세한사항 별도확인:문화
관광과

제시목록 외의 물건

'(토지·건물) 감정평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 스톤코팅, 페인팅 등,
내벽 및 천정 : 벽지, 타일, 페인팅 등,
창호 : 새시 복층창 또는 새시이중창임.

이용상태

숙박시설 및 근린생활시설이나 현재 휴폐업 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

부합물 또는 종물인 제시외 건물과 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계 : 미상임.
나)기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-7) 및 수목(1-8) 매각 포함. 제시외 건물(1-6)은 일부가 타 지상에 소재하나 평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가함(감정평가서 참조). 숙박시설 및 근린생활시설이나 기준시점(2025.04.22.) 현재 휴폐업중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경상남도 밀양시 단장면 구천리 2005-5 소재 부동산 임의경매 물건에 대한 상세 정보 및 분석을 담고 있습니다.

* 사건번호: 밀양지원 2024타경2864 (1)

* 소재지: 경상남도 밀양시 단장면 구천리 2005-5 (신주소: 경상남도 밀양시 시전2길 12-7)

* 용도: 근린생활시설, 숙박시설 (건축물대장상 주용도: 숙박시설)

* 감정가: 1,388,860,240원

* 토지면적: 1071.00㎡ (약 323.97평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 835.12㎡ (약 252.63평)

* 건물 제시외면적: 474.60㎡ (약 143.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 밀OOOOOOOO (밀양농업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항:

* 일괄매각 대상에 제시외 건물(1-1~1-7) 및 수목(1-8)이 포함됩니다.

* 제시외 건물(1-6)의 일부가 타 지상에 소재하나, 평가 목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 평가되었습니다.

* 본건은 숙박시설 및 근린생활시설이나, 기준시점(2025.04.22.) 현재 휴폐업 상태입니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 (지하 1층, 지상 3층)

* 건축 면적: 257.67㎡ (약 77.94평)

* 총 연면적: 835.12㎡ (약 252.63평)

* 건폐율: 24.06%

* 용적률: 70.97%

* 사용승인일: 1995년 6월 8일

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 밀양시 단장면에 소재하며, 표충사 입구의 관광유원지 내에 위치합니다.

* 주변 지역은 식당, 모텔, 펜션, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 관광 관련 지역입니다.

* 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용 역시 무난한 편입니다.

* 남동측으로 폭 약 8미터의 아스콘 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지는 2필 일단의 준사다리형으로, 상업용 건물 건축 부지로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역에 해당하며, 일부 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2020년 3월 18일 접수된 밀양농업협동조합의 근저당권(을26)입니다.

* 등기부상 채권 총액: 540,000,000원 (근저당권 기준)

* 선순위 권리:

* 토지 소유권 이전 (이지민, 2011-05-17), (최우석, 2015-02-05)

* 건물 소유권 이전 (이지민, 2011-05-17), (최우석, 2015-02-05)

* 밀양농업협동조합 근저당권 (2020-03-18, 말소기준권리)

* 밀양시 압류 (2024-02-28, 말소됨)

* 밀양 (임의경매개시결정, 2024-11-20, 말소됨)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

보증금: 90,000,000원

차임: 700,000원

전입일자: 2013-09-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-17

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리는 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금은 배당 여부에 따라 인수될 가능성이 있으나, 본건에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 처리되었습니다.)

4. 상권분석

* 본건은 밀양시 단장면의 관광 유원지 내에 위치하여 풍부한 관광 수요를 기반으로 하는 상권입니다.

* 주변에 식당, 모텔, 펜션 등 숙박 및 위락 시설이 밀집해 있어 관련 업종의 집객 효과가 기대됩니다.

* 현재 본건 건물이 숙박시설 및 근린생활시설 용도로 이용되었으나, 기준시점(2025.04.22.) 현재 휴폐업 상태로 운영 공백이 있습니다.

* 상권 회복 및 사업 재개 시, 과거 영업 이력 및 관광지 특성을 활용한 영업이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 본건은 표충사 인근 관광지에 위치하여 자연 환경 및 관광 명소를 즐기기 용이합니다.

* 주변에 다양한 식당, 편의시설 등이 혼재되어 있어 관광객 및 지역 주민을 위한 편의성이 제공됩니다.

* 밀양시내 접근성은 차량 이용 시 무난하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

* 지역 특성상 계절별 관광객 방문으로 인한 활성화 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(최 )이 존재하며, 보증금 90,000,000원과 차임 700,000원이 존재합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었으나, 임차인의 법적 권리 관계는 세심한 확인이 필요합니다.

* 건물이 현재 휴폐업 상태이므로, 재개업 및 운영 정상화를 위한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물(1-1~1-7) 및 수목(1-8)이 매각에 포함되나, 제시외 건물(1-6) 일부가 타 지상에 소재하는 특이사항이 있어 관련 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 해당 물건의 경매 절차가 다른 담보 물건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 가축사육제한구역에 일부 포함되어 있어, 향후 토지 이용 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시의 관광 명소 인근에 위치한 숙박 및 근린생활시설로, 잠재적 가치가 있는 물건입니다. 표충사 입구라는 지리적 이점과 관광 유원지라는 특수성으로 인해 관광 시즌에는 높은 수요를 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 휴폐업 상태이며, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 관련 사항 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 밀양 표충사 인근 관광 유원지라는 입지적 강점: 꾸준한 관광객 유입으로 인한 영업 활성화 잠재력.

* 숙박시설 및 근린생활시설 용도로 다목적 활용 가능성: 다양한 업종 전환 및 운영 전략 수립 용이.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 기대 가능.

* 관광 시즌 및 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금 합계가 0원으로 처리되었으므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액을 제외한 감정가 및 시장 상황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가: 1,388,860,240원

고려 사항:

* 대항력 있는 임차인(최 )의 보증금 90,000,000원 및 차임 700,000원 (매수인이 인수하지 않더라도, 낙찰 후 배당 절차 및 임차인과의 협의 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.)

* 건물의 휴폐업 상태 및 재개업에 필요한 투자 비용.

* 제시외 건물 관련 법적 검토 필요성.

* 주변 시세 및 유사 물건 거래 동향.

상기 요소들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치와 위험성을 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 약 1,111,000,000원 ~ 1,250,000,000원

이는 시장 상황 및 개별적인 투자 판단에 따라 달라질 수 있으며, 철저한 현장 조사와 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.