나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3984 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 456-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 일반성면 창촌리 소재 신기마을회관 북서측 인근에 위치하며, 부근은 근교
농경지, 일반주택 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

소형 차량 등 접근 가능하고, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 지역내 일
반적 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 대부분 평탄한 답으로 이용중이며, 일부는 완경사지의 휴경전 등의 상태입니다.

인접 도로상태

남서측으로 포장농로에 접하고, 본건 일부는 포장농로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 토지의 의뢰목록상 지목은 "전"이나, 현황 "대부분 답"으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 별지 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-토지 일부는 도로로 이용중이며, 토지 일부를 인접 토지(471-2번지)에서 점유, 사용(조경수 식재)중인바, 이를 감안하여 평가함
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3984 (1)

소재지: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 456-2

지목/현황: 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대부분 답'으로 이용 중입니다.

감정가: 525,094,000원

토지 면적: 2,549.00㎡ (약 771.12평)

건물 면적: 0㎡

매각 대상: 토지 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOO (서포농업협동조합)

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립 가능성 있음.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 소재 신기마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근교 농경지 및 일반주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 소형 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 토지는 부정형이며, 대부분 평탄한 답으로 이용 중이고 일부는 휴경전 상태입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 포장 농로에 접하고 있으며, 본건 토지 일부가 포장 농로로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속합니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 말소기준권리(서포농업협동조합 근저당권) 이하 모든 등기된 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 임차인은 없는 것으로 파악되며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

등기부 요약:

최초 소유권 이전은 1983년 7월 4일에 윤만구에게 이루어졌습니다.

현 소유자인 박창희는 2022년 12월 22일 매매로 소유권을 이전받았습니다.

말소기준권리는 2022년 12월 22일 접수된 서포농업협동조합의 근저당권(채권액 430,000,000원)입니다.

이후 서포농업협동조합의 임의경매, 동화성세무서장의 압류, 인천강화옹진축산업협동조합의 강제경매 등이 진행되었으며, 이들 권리는 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 430,000,000원 (말소기준권리 채권 금액 기준)

4. 상권분석

본건은 농경지와 일반주택이 혼재된 근교 지역에 위치하고 있어, 상업 활동보다는 주거 및 농업 활동이 중심이 되는 환경입니다. 주변에 별도의 상업 단지나 주요 상권은 형성되어 있지 않습니다.

5. 생활정보

교통: 소형 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 지역 내 일반적인 수준으로 판단됩니다.

편의시설: 상세 정보는 부족하나, 근교 농경지 및 주택 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본건은 공부상 지목은 '전'이나 현황 '답'으로 이용되는 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시에는 낙찰자의 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

분묘 소재 가능성: 육안으로 확인되지 않는 분묘가 토지 내에 소재할 가능성이 있으며, 분묘가 발견될 경우 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

토지 일부 도로 이용 및 인접 토지 점유: 토지 일부가 도로로 이용 중이며, 인접 토지(471-2번지)에서 조경수를 식재하여 점유, 사용하고 있습니다. 이는 실제 이용 가능 면적이나 경계 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

중복사건 발생: 본 사건 외에 다른 경매 사건(2025타경173)이 중복으로 진행 중이므로, 관련 사항에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

가축사육 제한: 본 토지가 속한 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 개발은 제한됩니다.

혐오시설 현황: 검색 결과, 진주시 내동면 일대에 쓰레기 매립장, 재활용품 선별장, 음식물 공공처리장, 공원묘지 등이 밀집되어 있다는 정보가 있습니다. 다만, 본건 소재지인 일반성면 창촌리 456-2 인근에 직접적으로 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 일반성면에 소재한 토지로, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '답'으로 이용되고 있습니다. 제2종일반주거지역에도 해당되어 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 현재로서는 농경지로 활용되고 있습니다.

농지취득자격증명 필수, 분묘기지권 성립 가능성, 토지 일부의 도로 이용 및 인접 토지 점유 등 여러 제약 사항과 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사와 검토가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

제2종일반주거지역 내 토지: 장기적인 관점에서 도시 지역으로의 편입 또는 개발 가능성을 고려할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

넓은 토지 면적: 2,549㎡의 면적은 향후 다양한 용도로의 활용 또는 개발 가능성을 열어둡니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 현장 조사를 통한 정확한 이용 상태 및 점유 관계 확인, 주변 시세 조사, 농지취득자격증명 취득 가능성 및 절차 확인, 분묘 및 토지 이용 관련 분쟁 가능성 등 종합적인 시장 분석 및 실질적인 위험 요인 평가를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다. 따라서, 별도의 심층적인 시장 조사 및 전문가 컨설팅을 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.