나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3984 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 456-2 전 경매
매각기일: 2026-01-05
물건 개요
나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3984 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 456-2 전 경매
- 사건번호: 2024타경3984
- 주소: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 456-2
- 감정가: 525,094,000원
- 최저가: 336,060,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 전
진주지원 경매4계 2024타경3984 | 소재지: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 456-2 | 감정가: 525,094,000원 | 최저가: 336,060,000원 | 용도: 전
1. 물건 개요 및 현황 분석
1.1. 사건 기본 정보
사건번호: 진주지원 2024타경3984 (1)
소재지: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 456-2
용도: 전 (현황 대부분 답으로 이용 중)
토지면적: 2,549.00㎡ (약 771.07평)
감정가: 525,094,000원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지매각
소유자/채무자: 박OO / 박OO
채권자: 서OOOOOOO
1.2. 물건 현황 및 이용 상태
본 건 토지는 지목상 '전'이나, 현재 '대부분 답(논)'으로 이용 중입니다. 일부는 완경사지의 휴경전 상태입니다.
부정형의 평탄한 토지로, 남서측으로 포장된 농로에 접하고 있으며, 본 건 토지 일부 또한 포장농로로 이용되고 있습니다.
주변은 근교 농경지, 일반주택 등이 형성된 지역으로, 소형 차량 접근이 가능하며, 지역 내 일반적 교통사정은 보통입니다.
2. 권리 분석 및 잠재적 리스크
2.1. 권리 관계 분석
경매구분은 '부동산 임의경매'로, 채권자 서OOOOOOO의 담보권 실행에 따른 것으로 추정됩니다.
소유자(박OO)와 채무자(박OO)가 동일하여 복잡한 임차인 관계가 발생할 가능성은 낮으나, 농지로서의 임대차 관계는 별도로 확인해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.
**특이사항:** 중복사건으로 진행 중이므로, 사건 진행 상황(변경/취하)에 대한 지속적인 모니터링이 필수입니다.
2.2. 법적 제한 사항 및 주요 리스크
**농지취득자격증명:** 본 건은 지목이 '전'이고 현황이 '답'이므로, **농지취득자격증명(농취증)** 제출이 필수입니다.
만약 낙찰자가 **농지취득자격증명을 기한 내에 제출하지 못하면, 매수 보증금은 몰수**됩니다.
단, 토지이용계획상 **자연녹지지역 및 제2종일반주거지역**이 혼재되어 있어, 관할 지자체에 농지법상 '농지가 아니라는 사실을 증명'할 수 있는 경우에도 농취증 제출 의무를 면할 수 있습니다. (사전 확인 필수)
**분묘기지권:**
- 주의사항으로 **'육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성'**이 있으며, **분묘 소재 시 분묘기지권이 성립될 여지**가 있습니다.
- 입찰 전 현장 답사를 통해 분묘 유무를 확인하고, 분묘가 확인될 경우 분묘기지권 성립 여부 및 특수성을 면밀히 검토해야 합니다.
**토지 현황 불일치 및 점유 문제:**
- **토지 일부는 도로(포장농로)로 이용 중**입니다.
- **토지 일부를 인접 토지(471-2번지)에서 점유, 사용(조경수 식재) 중**입니다.
- 낙찰 후 인접 토지 점유 부분에 대한 **점유이전 및 부당이득 반환 청구 소송** 등 법적 분쟁 가능성이 존재하며, 이를 해결하는 데 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
3. 입지 조건 및 개발 가능성
3.1. 입지조건
본 건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 소재 신기마을회관 북서측 인근에 위치합니다.
주변은 농경지와 일반 주택이 혼재된 근교 지역이며, 소형 차량 접근이 용이합니다.
**토지이용계획:** **자연녹지지역**과 **제2종일반주거지역**이 혼재되어 있어, 단순 농지 이상의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. (비율 확인 필요)
**제한사항:** 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속합니다.
3.2. 상권 및 생활 정보
주변은 신기마을회관 인근의 전형적인 농촌 근교 지역입니다.
**상권/생활시설:** 인근에 신기마을회관이 있으며, 일반성면 소재지 등으로 이동해야 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다. 검색 결과, 창촌리 인근에 일부 맛집 등의 상업 시설 정보가 있으나, 대형 상권은 아닙니다.
**교통:** 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적 교통사정은 보통입니다.
3.3. 혐오시설 정보
인근 지역에 진주시 음식물류폐기물 공공처리시설과 관련된 과거 논란이 있었던 기록이 검색되나, 본 건 토지(창촌리 456-2)와의 정확한 거리 및 현황은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 현장 답사 및 지자체 문의를 통해 주변에 혐오시설이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
4. 종합 의견 및 투자 포인트
4.1. 종합 의견
본 건은 **2,549.00㎡ (약 771.07평)**의 넓은 면적에 **자연녹지지역**과 **제2종일반주거지역**이 혼재된 잠재력 있는 토지입니다. 감정가 525,094,000원은 해당 지역 및 면적 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 **농지취득자격증명, 분묘기지권, 인접 토지 점유 및 도로 이용 등 다수의 특수물건 요소**를 안고 있어, 단순한 토지 투자를 넘어선 전문적인 권리 분석과 명도 계획이 요구됩니다.
4.2. 투자 포인트
**장점:**
- **개발 잠재력:** 제2종일반주거지역이 일부 포함되어 있어 향후 개발(주택, 근린생활시설 등) 가능성이 높습니다.
- **넓은 면적:** 771.07평의 대규모 토지로, 다양한 활용 방안(귀농/귀촌, 소규모 창고, 전원주택 단지 개발 등)을 모색할 수 있습니다.
- **접근성:** 포장 농로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.
**단점 및 유의사항:**
- **농취증 리스크:** 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- **권리 관계 해결 비용:** 토지 일부의 도로 이용 및 인접 토지 점유 문제 해결(명도, 철거, 토지 경계 확정)에 대한 시간적, 비용적 리스크를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.
- **분묘 리스크:** 분묘기지권 성립 시, 분묘 이장 협의 또는 법정 다툼의 가능성이 있습니다.
4.3. 결론
법적 제약과 현황상 리스크(농취증, 점유, 분묘)를 명확히 이해하고, **명도 및 권리 해결 능력**을 갖춘 전문 투자자에게 유리한 물건입니다. 리스크 해결을 전제로 시세 대비 충분히 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 향후 제2종일반주거지역을 활용한 개발 이익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
진주지원 경매4계