나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4031 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 8-21 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4031 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 8-21 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경4031 | 소재지: 경상남도 진주시 봉곡동 8-21 | 감정가: 1,067,965,400원 | 최저가: 683,498,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 기본 개요

1.1. 기본 내역

본 물건은 경상남도 진주시 봉곡동 8-21 소재 다가구주택으로, 진주지원 2024타경4031 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소유자와 채무자가 김OOOOOOOOOOO으로 동일하며, 채권자는 봉OOOOOO입니다.

감정가는 1,067,965,400원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.2. 면적 및 구조

본 물건은 평지의 세장형 토지(일반상업지역) 위에 건축된 다가구주택입니다.

토지면적: 224.00㎡ (약 67.76평)

건물면적: 555.26㎡ (약 167.97평)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물입니다.

내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비 등 기본적인 주거 편의 시설이 완비되어 있습니다. 특히 건물 옥상의 계단실, 승강기실 등은 건물에 포함하여 평가되었습니다.

1.3. 특이 및 주의사항

주의사항: 임차인 대항력 주의 요함. 낙찰자는 매각물건명세서를 통해 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부 등을 면밀히 검토하여 인수 여부를 확인해야 합니다.

특이사항: 중복사건으로 진행 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 봉곡동에 위치하며, 지역 내 주요 거점인 "봉곡로타리"의 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 숙박시설, 단독주택 및 공동주택, 근린상가 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 사정은 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역 및 시가지경관지구(일반)에 해당하며, 북동측 소로(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 일반상업지역은 유동 인구가 많고 임대 수요가 꾸준한 지역적 특성을 가집니다.

봉곡로타리 인근은 진주 시내의 주요 상업 및 주거 밀집 지역 중 하나로, 상업시설 및 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

다가구주택의 주 이용 목적인 임대 수익 창출 측면에서 볼 때, 상권이 활성화된 지역은 공실률을 낮추는 데 유리한 요소로 작용합니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변에 숙박시설과 상가가 혼재되어 있어, 일반 주거지역 대비 소음 및 교통량이 많을 수 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어 축사에 대한 리스크는 없습니다.

인근에 폐기물 처리 시설, 장례식장 등 기피 시설이 존재하는지 여부는 현장 답사를 통해 반드시 최종적으로 확인해야 합니다. 일반상업지역의 특성상 야간 소음 등의 생활 불편 요소는 상존할 수 있습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매. (담보권 실행을 위한 경매)

소유자 및 채무자가 동일하여, 복잡한 채무 관계에 따른 명도 변수는 상대적으로 적을 수 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 대항력 여부입니다. 법원에서 '임차인 대항력 주의 요함'을 명시한 만큼, 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수할 수 있는 위험이 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

임차인 리스크: 대항력 있는 임차인의 존재 여부와 그 규모가 최대의 잠재적 리스크입니다. 정확한 권리 관계 파악을 위한 철저한 임차인 현황 조사 및 예상 명도 비용 산출이 필수적입니다.

명도 난이도: 다가구 주택은 호실별 임차인과의 개별적인 명도 협상이 필요하므로, 명도 진행 과정이 다소 복잡하고 시간 지연 리스크가 있을 수 있습니다.

중복사건: 채권자가 여러 명일 가능성을 시사하며, 이는 경매 취하 가능성 등 사건 변동성에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 투자 의견

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 봉곡로타리 인근 일반상업지역에 위치하여 공실 우려가 적고, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지적 강점을 가집니다.

높은 건물 면적: 토지면적 대비 높은 건물 연면적(555.26㎡, 약 167.97평)으로, 높은 용적률 활용에 따른 수익성이 우수합니다.

건물 상태: 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 승강기 설비 등 편의 시설이 갖춰져 있어 임대 가치를 높여줍니다.

4.2. 종합 의견

본 다가구주택은 진주 시내 주요 상업 지역 인근에 위치하여 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 우량 투자 물건으로 판단됩니다.

다만, 입찰에 앞서 '임차인 대항력 주의 요함' 문구에 대한 심층적인 권리 분석이 선행되어야 합니다. 임차인의 보증금 인수액을 고려한 정확한 입찰가 산정이 성공적인 투자의 핵심입니다.

철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 가능하다면, 상업 지역의 높은 임대 수요를 바탕으로 시세 차익과 안정적인 현금 흐름을 동시에 확보할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계