나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6433 [1] 경상남도 진주시 장재동 442 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경6433 [1] 경상남도 진주시 장재동 442 대지 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경6433 | 소재지: 경상남도 진주시 장재동 442 | 감정가: 175,092,000원 | 최저가: 112,059,000원 | 용도: 대지

1. 경남 진주시 장재동 442 대지 경매 물건 보고서 (진주지원 2024타경6433)

1.1. 물건 기본 정보 요약

사건번호: 진주지원 2024타경6433 (1)

소재지: 경상남도 진주시 장재동 442

용도: 대지 (나지 및 일부 진입로/타인점유 상태)

감정가: 175,092,000원

토지면적: 340.00제곱미터 (약 102.85평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 권OO

채권자: 진OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 주거환경개선지구 포함

1.2. 입지 조건 및 주변 환경 분석

위치 및 환경

본건 토지는 경상남도 진주시 장재동 소재 '경남예술고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 감정평가상 '보통'으로 평가됩니다.

교통 및 도로 상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준이며, 토지의 북서측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로가 접하고, 서측으로는 노폭 1~3미터 내외의 후면 진입로(본건 토지의 일부가 포함)가 소재하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

생활정보 및 상권분석

본 물건이 속한 장재동은 제2종일반주거지역으로 주택지로서의 잠재력을 가집니다. 인근에 경남예술고등학교가 위치하여 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 상권은 인근 주거 단지를 위한 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다. 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이나, 향후 주거환경개선지구 개발 방향에 따라 변화 가능성이 높습니다. (지도 서비스 확인 결과, 주변에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 진주시 내동면 지역에서 쓰레기 소각장 등 혐오시설 설치와 관련하여 주민 반대가 심화되는 등 시 전반의 환경 이슈에 대한 민감도가 높습니다.)

1.3. 권리 분석 및 유의 사항

경매 구분 및 소유 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자와 소유자가 동일인(권OO)입니다. 등기부상의 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 판단되나, 경매 대상이 '토지매각'임을 감안하여 물건 자체의 특이사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

핵심 권리 리스크 (분묘기지권)

제시된 특이사항에 '분묘기지권'이 명시되어 있습니다. 이는 해당 토지 위에 타인의 분묘가 존재하고 그 분묘를 소유할 수 있는 권리가 성립될 가능성이 있다는 것을 의미합니다. 낙찰자가 해당 분묘에 대한 철거 또는 이장을 요구하기 위해서는 별도의 법적 조치 및 비용이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 권리 분석 시 분묘의 존재 여부와 그 권리 성립 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

현황적 리스크 (타인 점유 및 진입로)

감정평가서상 '주의사항' 및 '이용상태'를 통해 다음과 같은 현황적 리스크가 확인됩니다.

서측 일부는 후면 진입로 중 일부로 이용되고 있으며, 동측 일부는 타인의 점유 상태입니다. 특히, 진입로 및 타인점유 부분의 정확한 위치 및 경계는 측량을 통해 확인해야 합니다. 이는 토지의 실제 사용 가능 면적에 영향을 미칠 수 있으며, 점유 부분에 대해서는 명도(인도) 소송이 필요할 수 있습니다.

제시외 물건

제시외 수목 기호(ㄱ)이 소재하며, 이는 매각에 포함되므로 별도의 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다.

1.4. 용도 지역 및 개발 잠재력

토지 이용 계획

본건은 '제2종일반주거지역'에 속하여 용적률 및 층고 제한은 있으나 아파트, 단독/다세대 주택 등 주거용 건물 건축이 가능한 토지입니다.

주요 제한 사항

1. 자연경관지구: 건축물의 높이 및 규모 등에 제한을 받을 수 있습니다.

2. 지구단위계획구역 (장재지구단위계획구역): 지구단위계획에 따른 건축 규제를 준수해야 합니다.

3. 주거환경개선지구: 도시 저소득 주민의 주거환경 개선을 목적으로 하는 지구로, 향후 재개발 또는 정비 사업 추진 가능성을 내포하고 있습니다. 이는 장기적인 개발 호재로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 분묘의 존재 및 권리 성립 여부에 따라 토지 사용에 중대한 제약이 발생하고 추가 비용(이장비 등)이 소요될 수 있습니다.

2. 타인 점유 및 진입로: 경계 불일치 및 타인 점유 상태로 인해 토지 명도(인도) 및 경계 확정 과정에서 측량 비용과 법적 분쟁 가능성이 있습니다.

3. 주거환경개선지구: 장기적으로 개발 호재가 될 수 있으나, 단기적으로는 개발 계획의 변경 또는 지연에 따른 리스크를 부담할 수 있습니다.

종합 의견

본 물건은 '제2종일반주거지역' 내의 대지로서 주거용 건물 건축을 염두에 둔 투자자에게 적합한 물건입니다. 감정가 기준 약 102평대의 넓은 면적을 가지고 있으나, 분묘기지권 문제, 타인 점유 부분, 그리고 정확한 경계를 위한 측량 필요성 등 복합적인 권리 및 현황 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 낙찰 전 현장 조사(분묘 확인 및 점유 상태 확인)와 측량 선행 등 철저한 준비가 필요하며, 이러한 리스크를 충분히 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

1. 주거지 개발 잠재력: 제2종일반주거지역 및 주거환경개선지구에 위치하여 장기적으로 주거 환경 개선 및 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 상대적으로 양호한 교통: 북서측 3미터 포장도로에 접하여 기본적인 접근성은 확보됩니다.

3. 토지 면적: 340.00제곱미터(약 102.85평)로 비교적 넓어 향후 건축 설계의 자유도가 높습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계