나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5775 [1] 경상남도 진주시 상봉동 858-8 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5775 [1] 경상남도 진주시 상봉동 858-8 단독주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경5775 | 소재지: 경상남도 진주시 상봉동 858-8 | 감정가: 553,727,000원 | 최저가: 354,386,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 경상남도 진주시 상봉동 다가구주택 (진주지원 2024타경5775)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5775 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 553,727,000원

소재지: 경상남도 진주시 상봉동 858-8

1.2. 물건 상세 정보

용도: 단독주택 (현황: 다가구주택 및 근린생활시설)

토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

건물면적: 335.94㎡ (약 101.62평)

건물구조 및 현황: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물, 2018년 10월 30일 사용승인

이용상태: 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.

제시외 건물: 2.50㎡ (약 0.76평) (매각 포함)

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각이며, 필로티 주차장 및 옥탑(계단실)은 건물가격에 포함 평가되었습니다.

1.3. 입지 조건

본건은 진주여자고등학교 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 다가구주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

자체지반이 평탄한 정방형 토지이며, 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

인근에 간선도로가 소재하여 차량 접근이 용이하고 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 진주여자고등학교의 상대보호구역으로 지정되어 교육환경보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

2. 권리 및 이용 현황 분석

2.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 일반적인 강제경매 물건입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 판단되며, 안전한 명도를 위한 점유 현황 파악 및 대처가 중요합니다.

임대관계는 현재 미상으로 조사되었으므로, 낙찰 후 임차인 현황 및 대항력 유무를 정확하게 확인해야 합니다.

제시외 건물(2.50㎡)이 매각에 포함되어 있으므로, 건물 철거 등의 추가 비용 발생 리스크는 낮은 편입니다.

2.2. 이용 현황

건물은 2018년도에 준공된 비교적 신축급의 4층 건물로, 1층 상가 및 2~4층 주택으로 구성된 수익형 부동산의 형태를 갖추고 있습니다.

다가구주택의 특성상 다수의 임차인이 존재할 수 있어, 명도 협상 과정에 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있어 건물 이용에는 문제가 없는 것으로 보입니다.

3. 주변 환경 및 상권

3.1. 생활정보 및 상권 분석

본건은 학교 인근의 주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

주변에 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

제2종일반주거지역에 속하여 향후 주거 관련 개발 여지가 있으며, 현재는 주로 주거 및 소규모 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

토지이용계획상 상대보호구역(진주여자고등학교)에 포함되어 있어, 교육 환경 정화에 관련된 일부 업종에 대해서는 입점 제한이 있을 수 있습니다. 이는 특히 1층 근린생활시설의 임대 업종 선택에 영향을 미칠 수 있습니다.

진주시 외곽(내동면)에서 생활폐기물 소각장 등 혐오시설 설치에 대한 반발 기사가 있었으나, 본건 소재지인 상봉동과는 거리가 있어 직접적인 악영향은 없을 것으로 판단됩니다.

임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와, 다가구주택 특성상 임차인 관리의 어려움이 잠재적 리스크로 존재합니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건은 2018년에 건축된 비교적 신축의 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 주거 및 상업 수익을 동시에 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

토지면적 49.91평 위에 연면적 101.62평의 건물이 신축되어 건물의 감가상각이 적어 투자 가치가 높습니다.

제2종일반주거지역 내 학교 인근의 안정적인 입지는 임대 수요를 유지하는 데 긍정적입니다.

4.2. 투자 포인트

신축 건물 투자: 2018년 사용승인 건물로 수리 비용 및 감가상각 부담이 적습니다.

수익형 부동산: 1층 상가와 2~4층 다가구주택의 혼합 구조로 안정적인 월세 수익 창출에 유리합니다.

입지 우위: 차량 접근이 양호하고 주거 선호도가 높은 주거지역에 위치하여 공실 리스크가 낮은 편입니다.

경매를 통해 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 경우, 우수한 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계