나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4949 [1] 경상남도 하동군 양보면 우복리 206 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4949 [1] 경상남도 하동군 양보면 우복리 206 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경4949 | 소재지: 경상남도 하동군 양보면 우복리 206 | 감정가: 31,710,000원 | 최저가: 20,294,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경4949 (1)입니다.

소재지는 경상남도 하동군 양보면 우복리 206이며 용도는 전(밭)입니다.

감정가는 31,710,000원으로 책정되었습니다.

토지면적은 2,114.00㎡ (약 639.46평)이며 건물은 없습니다.

토지 지분율은 105700입니다.

1.2. 경매 정보

본 경매는 부동산강제경매이며 매각대상은 토지일부지분매각입니다.

소유자, 채무자, 채권자는 모두 김OO으로 파악됩니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

본건은 경상남도 하동군 양보면 우복리 소재 서촌마을회관 북동측에 위치하는 농경지입니다.

주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌지대입니다.

교통사정은 대중교통 이용이 보통 수준으로 파악되어 접근성이 우수한 편은 아닙니다.

토지는 완경사지의 부정형으로 농경지(전 및 분묘)로 이용 중이며, 지적도상으로는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)이나, 현황상 동측으로 노폭 약 2m 내외의 현황 도로와 접하고 있어 차량 진입은 가능할 것으로 보입니다.

2.2. 권리 분석

본건은 토지일부지분매각 물건으로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물분할소송을 통해야 온전한 권리 행사가 가능하다는 점이 가장 큰 권리상의 특징입니다.

또한 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다.

토지 위에 분묘 십여 기가 소재하며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부를 확인해야 합니다. 최저매각가격은 이를 감안하여 결정되었습니다.

소유자, 채무자, 채권자가 동일인이므로 복잡한 권리관계는 보이지 않으며, 강제경매 진행에 따른 기본적인 권리 분석만 필요합니다.

2.3. 상권 분석

본건은 농경지 및 임야가 주위를 이루는 전형적인 농촌 지역이므로 일반적인 상업적 상권 분석은 의미가 없습니다.

토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 농업 외의 목적으로 개발하거나 건물을 건축하는 데 비교적 유리하며 가치가 높습니다.

영농여건불리농지이므로, 농업 생산성보다는 토지의 개발 및 장기적 가치에 중점을 두고 접근해야 합니다.

2.4. 생활 정보

주변은 농가주택과 농경지 위주의 농촌 지역이므로, 편의시설, 문화시설 등 도시적 생활 기반 시설은 미흡합니다.

가까운 서촌마을회관을 중심으로 하는 전형적인 농촌 공동체의 생활권역에 속합니다.

가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 축사 등은 설치가 불가합니다.

3. 잠재적 리스크

3.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 지분매각 물건이라는 점입니다. 공유지분 취득 후 기존 공유자와의 관계 설정(매수 청구 또는 매도)이 필요하며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할소송이 필수적입니다.

토지 지상에 평장 분묘 십여기(10개 이상)가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권이 성립될 가능성이 높습니다. 분묘 처리(이장)를 위한 비용과 시간이 발생하거나, 분묘기지권이 성립되면 해당 면적만큼 토지 이용이 제한될 수 있습니다. (다만 최저매각가격은 이를 감안한 가격입니다.)

농지취득자격증명 제출이 의무이므로, 농업 경영 계획 등을 갖추지 못한 일반인은 입찰이 어렵고, 자격 미달 시 보증금 몰수라는 명확한 위험이 있습니다.

지적도상 맹지라는 점은 개발 시 건축 허가에 제약이 될 수 있으며, 현황 도로의 사용 권한에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 지분매각, 농취증 필수, 분묘 다수 소재라는 삼중의 리스크를 안고 있는 고난도의 경매 물건입니다.

그러나 2,114.00㎡ (약 639.46평)의 비교적 넓은 면적임에도 불구하고 감정가가 낮게 책정되었고, 토지이용계획상 가장 선호되는 계획관리지역에 속한다는 큰 장점이 있습니다.

따라서, 일반적인 실수요자보다는 토지 지분 처리 및 분묘 관련 법적 절차에 대한 이해도가 높은 경험 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

충분한 리스크 프리미엄을 확보할 수 있는 낮은 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역으로, 추후 농지 외의 용도로 개발할 수 있는 잠재력이 높습니다.

대형 면적: 약 639.46평에 달하는 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

저평가된 가격: 다수의 분묘를 감안하여 감정가가 책정되었으므로, 성공적인 분묘 처리 및 지분 협의 시 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

장기 투자 적합성: 당장의 현금 흐름을 기대하기보다는 장기적인 개발 또는 지가 상승을 노리는 투자에 적합합니다.

법원 정보

진주지원 경매4계