나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5850 [1] 경상남도 남해군 삼동면 지족리 619 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5850 [1] 경상남도 남해군 삼동면 지족리 619 답 경매

• 사건번호: 2024타경5850
• 주소: 경상남도 남해군 삼동면 지족리 619
• 감정가: 41,544,000원
• 최저가: 26,588,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

진주지원 경매4계 2024타경5850 | 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 지족리 619 | 감정가: 41,544,000원 | 최저가: 26,588,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5850 (1)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 지족리 619 외 2필지 (일괄매각)

용도: 답 (농경지 및 임야 혼합)

감정가: 41,544,000원

토지면적: 644.00㎡ (약 194.81평)

매각대상: 토지매각 (수목 포함)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 특징

본 물건은 남해군 삼동면 지족리 소재의 농경지(휴경지) 2필지(기호1, 2)와 임야 1필지(기호3)를 일괄 매각하는 건입니다. 전체 면적 644.00㎡에 대한 감정가는 41,544,000원으로, 순수 농촌 지대에 위치하고 있습니다.

기호1, 2는 현재 휴경상태의 부정형 농경지이며, 기호3은 남서측 하향 경사의 임야로 소나무, 편백나무 등이 자생하고 있으며 이는 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 삼동면사무소에서 남측으로 직선거리 약 750미터(기호1, 2) 내지 남동측 약 1.6킬로미터(기호3) 지점에 위치합니다. 부근은 농경지, 임야, 농가 마을 등으로 이루어진 순수 농촌 지대이며, 개발보다는 보전에 중점을 둔 지역입니다.

2.2. 교통상황 및 접근성

기호1과 2는 서측으로 약 35미터 떨어진 지점에 상이로7번길이 통과하고 있어 차량 접근성이 보통입니다.

그러나 기호3은 남측 인근에 임도가 근접하고 있으나 전체적으로 접근성 등 교통상황은 불편한 편으로, 특히 맹지임이 주의사항으로 명시되어 이용에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 권리 관계

소유자 이OO, 채무자 이OO, 채권자 박OO으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하의 권리 관계는 소멸될 것으로 보이나, 매수인이 인수해야 할 권리(유치권, 법정지상권 등)에 대한 추가적인 임장 및 명확한 분석이 필요합니다.

3.2. 공법상 제한 및 특별 조건

* 농지취득자격증명 (농취증): 기호1, 2가 농지(답)이므로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청 보증금은 몰수됩니다. (농지가 아니라는 사실을 증명할 경우 예외)

* 소하천예정지: 기호1, 2 토지 중 일부가 '소하천예정지(지족천)'에 속하여 향후 공공사업 시행 시 수용 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 고도 제한 및 보전 지역: 기호3은 농림지역, 자연환경보전지역, 공익용산지, 상수원보호구역에 속하여 공법상 제한이 매우 엄격하며 개발 및 이용이 사실상 불가능합니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종 사육 제한 구역(일부 닭 오리 메추리 개 돼지 제한 포함)에 속합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 순수 농촌 지대로, 투자 목적이 농업 생산 및 장기 보전에 초점이 맞추어져야 하며 상업적인 가치는 거의 없습니다. 주변에 상업 시설이 발달하지 않아 상권 분석의 의미는 낮습니다.

4.2. 생활정보

생활 편의시설은 삼동면사무소 인근으로 이동해야 이용 가능합니다. 도심 생활과는 거리가 먼 순수 농촌 지역이므로 전원 생활 또는 휴경지 관리를 목적으로 하는 투자자에게 적합합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농취증 미제출 리스크

매각 조건 상 농취증 제출이 필수이므로, 매각 기일 내에 발급받지 못할 경우 보증금이 몰수되는 가장 큰 리스크가 있습니다. 사전에 농지 관리 위원회 등에 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

5.2. 공법상 제한 및 맹지 리스크

일괄매각 물건 중 기호3 임야는 상수원보호구역 및 공익용산지에 묶여 있어 이용 및 개발에 극심한 제한이 따릅니다. 또한, 맹지 조건은 토지의 활용도와 가치 상승을 제약하는 주요 요인입니다.

5.3. 소하천예정지 편입 리스크

기호1, 2의 일부가 소하천 예정지에 포함되어 있어, 하천 정비 사업이 시행될 경우 토지 일부가 수용될 수 있습니다. 감정가에는 이를 감안하여 평가하였다고 하나, 향후 이용 계획 수립에 제약이 될 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 유무

제공된 정보에는 주변 혐오시설(축사, 묘지, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 언급이 없으나, 순수 농촌 지역인 만큼 입찰 전 반드시 현장 답사(임장)를 통해 이를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 비교적 낮은 감정가에 총 3필지의 토지를 취득할 수 있으나, 일괄매각에 따른 부담과 농취증 요구, 소하천예정지 편입, 그리고 기호3 임야의 강력한 공법상 제한(상수원보호구역, 공익용산지 등)이라는 높은 리스크를 동시에 안고 있습니다.

토지의 현 상태(휴경지)와 낮은 접근성을 고려할 때, 단기 시세차익을 노리기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 토지 이용 및 개발에 대한 명확한 이해와 계획을 가진 실수요자 또는 보전 목적으로 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

* 낮은 진입 장벽: 감정가 기준 총액이 낮아 소액 투자로 남해군 토지 소유가 가능합니다.

* 장기 보전 가치: 기호3 임야의 공법상 제한은 개발을 막는 동시에 장기적인 환경 보전 자산으로서의 가치를 부여합니다.

* 추가 개발 가능성 (제한적): 기호1, 2는 생산관리지역으로 분류되어 있어, 소하천예정지 편입 면적을 제외하고는 농업 기반 시설 또는 제한된 범위 내의 이용이 가능할 수 있습니다.

* 수목 가치 포함: 임야의 소나무, 편백나무 등 수목 가치가 토지에 포함되어 평가되었습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계