나이스옥션 법원경매 진주 2024타경5850 [1] 경상남도 남해군 삼동면 지족리 620 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 중 기호1, 2는 남해군 삼동면 지족리, 삼동면사무소에서 남측으로 직선거리 약 750미터 지점에,
기호3은 남동측으로 직선거리 약1.6 키로미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 농경지` 임야` 농가마을 등으로 형성되어 있는 순수농촌지대임.

교통상황

기호1과 2는 서측으로 약35미터 지점에 상이로7번길이 남북으로 통과하고 있으며,
기호3은 남측 인근에 임도가 근접하고 있으나 접근성 등 교통상황은 불편한 편임

형태 및 이용상태

기호1은 삼각형에 유사한 부정형의 농경지(휴경지)로,
기호2는 부정형의 농경지로 벼를 수확한 후 현재 휴경상태이며,

기호3은 남서측으로 하향 경사진 부정형의 임야로 지상에는 소나무` 편백나무` 기타 활잡목 등이 자생하고 있음.

인접 도로상태

기호1과 2는 서측으로 약35미터 지점에 상이로7번길이 남북으로 통하고 있으며,
기호3은 남측인근에 임도가 근접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은
생산관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,소하천예정지(지족천)<소하천정비법>
기호2는
생산관리지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,마을경관 관리지역<남해군 경관 조례>,소하천예정지(지족천)<소하천정비법>
기호3은
농림지역, 자연환경보전지역,가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공익용산지<산지관리법>,상수원보호구역<수도법>에 속함.

제시목록 외의 물건

기호 3토지 상에 자생하고 있는 소나무` 편백나무` 기타 활잡목 등 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

본건 기호1, 2 토지 중 일부가 소하천예정지에 속하고,
기호3은 공익용산지이며, 상수원보호구역에 속하여 이로 인한 공법상 제한사항 등을 고려하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-맹지임
-토지 중 일부가 소하천예정지에 속하고, 이를 감안하여 평가함
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경5850 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 소재 및 현황

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 지족리 620

용도: 답 (논)

토지면적: 644.00㎡ (약 194.81평)

토지지분: 644㎡ (약 194.81평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 41,544,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요

주의사항:

* 일괄매각

* 맹지임

* 토지 중 일부가 소하천예정지에 속하며, 이를 감안하여 평가함

* 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함 (미제출 시 보증금 몰수)

특수물건정보: 농지취득자격증명

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 남해군 삼동면 지족리에 위치하고 있으며, 삼동면사무소에서 남측으로 약 750미터 지점에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 농가마을 등으로 형성되어 있는 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지는 서측으로 약 35미터 지점에 '상이로7번길'이 남북으로 통과하고 있으며, 남측 인근에 임도가 근접하고 있습니다. 그러나 전반적인 접근성 및 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

기호1 토지는 삼각형에 유사한 부정형의 농경지(휴경지)입니다.

기호2 토지는 부정형의 농경지로, 벼 수확 후 휴경상태입니다.

기호3 토지는 남서측으로 하향 경사진 부정형의 임야로, 소나무, 편백나무, 활잡목 등이 자생하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지 중 일부는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 사항에 속합니다.

* 생산관리지역

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한 및 모든 축종 제한)

* 마을경관 관리지역

* 소하천예정지 (지족천)

* 농림지역 (기호3)

* 자연환경보전지역 (기호3)

* 공익용산지 (기호3)

* 상수원보호구역 (기호3)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

등기부상 말소기준권리는 2018년 11월 13일 접수된 박주병의 근저당(14,000,000원)입니다. 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전: 1964년 12월 21일 (이은성), 2018년 11월 8일 (이상우, 증여)

* 근저당: 2018년 11월 13일, 박주병, 14,000,000원 (말소기준권리)

* 압류: 2023년 9월 1일, 수영세무서장

* 임의경매개시결정: 2024년 10월 25일, 박주병 (채권자)

* 압류: 2025년 5월 9일, 중부산세무서장

등기부채권 총액: 14,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권이 있을 수 있으나 등기부상 확인되지 않음)

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본 물건은 임대 관계가 불분명하며, 임차인이 존재할 경우 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어 일반적인 상권 형성은 미미합니다. 주변은 농경지, 임야, 농가마을로 구성되어 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 기반만 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설은 삼동면사무소 인근으로 제한적입니다. 마트, 병원, 관공서 등 기본적인 편의시설은 면 소재지나 인근 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 가능성: '맹지임'으로 명시되어 있으며, 서측 약 35미터에 도로가 있으나 직접적인 법적 도로 확보 여부가 불분명하여 건축 등 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농지 취득 제한: 답(논) 용도로 현황 파악되므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 토지 일부 소하천예정지: 평가 시 감안되었으나, 향후 건축 및 개발 시 공법상 제한을 받을 수 있습니다.

* 기호3 토지의 강력한 공법상 제한: 농림지역, 자연환경보전지역, 상수원보호구역에 속하여 건축 및 개발 행위에 매우 엄격한 제한이 따릅니다.

* 접근성: 교통상황이 불편한 편이며, 특히 기호3 토지는 임도에 근접하나 접근성이 좋지 않습니다.

* 수목: 기호3 토지상의 자생 수목은 토지에 포함하여 평가되었으나, 관리 및 처분에 별도 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남해군 삼동면 지족리의 토지로, 현재 농경지 및 임야 상태입니다. 순수 농촌 지역 특성상 주변 환경이 조용하고 자연 친화적이나, 생활 편의 시설은 제한적입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 맹지 가능성, 엄격한 농지취득자격증명 요구, 그리고 기호3 토지에 대한 다수의 공법상 제한(농림지역, 상수원보호구역 등)은 본 물건의 활용 및 가치 상승에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 농업적 목적 또는 임야 관리 목적이 아니라면 일반적인 투자용으로는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농업 또는 임야 관련 투자: 농업 종사자나 귀촌 희망자에게는 고려해볼 만한 물건입니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 41,544,000원으로 소액 투자가 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 토지이용계획 변경 등 개발 가능성이 존재하나, 현재로서는 불확실성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 현장 답사, 주변 시세 조사, 입찰 경쟁률 분석 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 그러나 맹지 가능성, 농지취득의 번거로움, 기호3 토지의 강력한 개발 제한, 농촌 지역의 특성 등을 고려할 때, 유찰 가능성이 있으며 감정가 대비 낮게 입찰될 수 있습니다. 보증금(감정가의 10% = 4,154,400원)을 고려하여 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.