나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36625 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1274-5 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36625 [1] 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1274-5 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경36625
• 주소: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1274-5
• 감정가: 2,689,603,500원
• 최저가: 1,721,346,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 판매시설

진주지원 경매4계 2024타경36625 | 소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1274-5 | 감정가: 2,689,603,500원 | 최저가: 1,721,346,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서 (경상남도 진주시 정촌면 대형 판매시설)

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경36625 (1)

소재지: 경상남도 진주시 정촌면 예하리 1274-5

용도: 판매시설 (지상 3층)

감정가: 2,689,603,500원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 유OOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적: 922.80㎡ (약 279.15평)

건물면적: 1,403.34㎡ (약 424.51평)

건물구조: 일반철골구조 판넬지붕 지상 3층 건물 (사용승인: 2014.08.12)

이용상태: 1~3층 공히 판매시설로 이용 중

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 경상남도 진주시 정촌면 예하리 소재 정촌면사무소 서측 인근에 위치하며, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있는 유통상업지대에 소재합니다.

교통 상황은 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 보통 수준의 접근성을 갖추고 있습니다. 토지는 자체 지반 평탄한 사다리형 유사 형태이며, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도로는 서측과 북측으로 각각 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 코너에 준하는 입지 조건을 확보하고 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 토지이용계획

본건의 토지이용계획은 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역(정촌)에 해당하여 상업시설로서 최적의 용도지역을 갖추고 있습니다.

도로 조건은 중로3류(폭 12m~15m) 두 곳과 접합되어 있어 가시성과 접근성이 매우 우수하며, 주변 근린생활시설 밀집 지역에 위치하고 정촌 일반산업단지의 배후지 역할을 수행할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 유통상업지역 내 대형 판매시설로서 광역적인 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활 정보 및 제한사항

주변은 상업지대로서 생활 편의시설이 밀집되어 있습니다. 다만, 본건 토지이용계획상 다음과 같은 제한사항을 포함하고 있어 투자 시 고려해야 합니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술), 일반산업단지(정촌)에 일부 저촉되므로, 향후 용도변경이나 증축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 권리 분석 및 특이사항

본건은 채무자 소유의 부동산에 대한 부동산강제경매 사건이며, 토지 및 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다. 중복사건으로 진행되고 있습니다.

가장 중요한 주의사항은 건물 현황과 공부(등기부 및 대장)의 불일치입니다. 공부상 건물은 '예하리 1274-3번지 외 4필지' 지상에 등재되어 있으나, 현황은 '예하리 1274-5번지' 지상에 소재하고 있습니다. 이에 대한 법적 문제를 해소하기 위한 후속 조치 또는 예상 리스크를 전문가와 상의해야 합니다.

임대차 관계는 현재 미상으로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 유무 및 권리 관계를 반드시 확인하고 대응 계획을 수립해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. **현황/공부 불일치 리스크:** 건물의 공부상 소재지와 현황 소재지가 다른 점은 매각 후 소유권 확보 및 향후 매매 시 중대한 리스크로 작용할 수 있습니다. 해당 문제가 건축법 및 민법상 법정지상권, 행정처분 등과 연관될 수 있으므로, 전문가의 심층 분석이 필수적입니다.

2. **명도 리스크:** 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3. **행정규제 리스크:** 군사시설 보호구역 및 비행안전구역에 따른 고도제한 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있으므로, 재개발 또는 증축 계획이 있다면 관련 규제를 사전에 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 진주시 정촌면 유통상업지역 내에 위치한 대규모 판매시설로서, 감정가가 26억원대에 형성되어 있습니다. 유통상업지역이라는 최상급 토지 용도와 중로3류 두 곳에 접하는 우수한 입지 조건을 갖추고 있어 상업용 부동산으로서의 가치는 높게 평가됩니다. 또한, 에스컬레이터와 승강기 설비가 완비된 비교적 신축급(2014년) 건물입니다.

다만, 건물의 공부상 소재지와 현황 소재지가 불일치하는 매우 중대한 특이사항을 안고 있어, 이에 대한 법적·행정적 리스크 분석과 해결 방안이 선행되어야 합니다. 리스크를 정확히 판단하고 입찰가에 반영한다면, 우수한 입지를 바탕으로 한 투자 가치는 충분할 것으로 판단됩니다.

**투자 포인트**

1. **최상급 입지:** 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역 내 위치.

2. **뛰어난 도로 조건:** 중로3류(12m~15m) 두 곳에 접하는 코너 입지(준 코너).

3. **대규모 면적:** 토지 약 279평, 건물 약 424평의 대형 판매시설.

4. **우수 설비:** 에스컬레이터, 승강기 설비 완비.

법원 정보

진주지원 경매4계