나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38829 [1] 경상남도 사천시 곤양면 대진리 348 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38829 [1] 경상남도 사천시 곤양면 대진리 348 임야 경매

• 사건번호: 2024타경38829
• 주소: 경상남도 사천시 곤양면 대진리 348
• 감정가: 1,035,086,000원
• 최저가: 662,455,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

진주지원 경매4계 2024타경38829 | 소재지: 경상남도 사천시 곤양면 대진리 348 | 감정가: 1,035,086,000원 | 최저가: 662,455,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경38829 (1)

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 대진리 348 외 (일괄매각)

용도: 임야 및 일부 잡종지 (현황 기준)

경매 구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 18,056.00㎡ (약 5,461.98평)

감정가: 1,035,086,000원 (평당 약 189,500원 수준)

매각 대상: 토지매각 (자생입목 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면 대진리 '어류마을' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 축사, 농가주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 준산업 지역의 모습을 보입니다. 과거 공장 설립을 위해 일부 부지가 조성된 흔적이 남아있는 토지입니다.

2.2. 교통 상황

물건지 또는 인근까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

총 5개 필지로 구성되어 있으며, 일괄 매각으로 진행됩니다. 토지 형태 및 이용 상태는 기호별로 상이합니다.

기호 ⑴: 완경사지의 부정형 토지, 비포장 진입로 및 나대지 상태.

기호 ⑵: 완경사지의 부정형 토지, 휴경지 상태.

기호 ⑶, ⑸: 상단 부분이 평탄하게 조성된 부정형 토지, 잡종지 상태.

기호 ⑷: 경사지의 부정형 토지, 자연림 상태.

도로 상태는 기호 3번이 인접 필지를 통해 접근해야 하는 맹지인 것을 제외하고는 대부분 폭 3~5미터 내외의 포장 또는 비포장 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 기본 사항

본건은 부동산 임의경매 물건이며, 일괄매각 조건입니다. 매각 대상은 토지이며, 토지 가격에 자생하는 입목(소나무 등 활잡목)이 포함되어 평가되었습니다.

3.2. 토지 이용 제한

물건의 대부분이 계획관리지역(2011-08-04)으로 지정되어 있어 비교적 개발 여지가 높습니다. 일부 필지는 보전관리지역 및 준보전산지로 지정되어 있습니다. 또한, 모든 필지가 가축사육제한구역(2022-10-06)으로 지정되어 있으며, 축종별로 제한 범위가 상이하므로, 향후 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 농촌 지역 내 임야 및 농지로, 별도의 상업 시설이 형성된 상권은 존재하지 않습니다. 주로 생산 및 주거 목적으로 활용될 가능성이 높습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

생활 편의 시설은 '어류마을' 또는 곤양면 소재지 방향으로 이동해야 합니다. 혐오시설과 관련하여, 주변 환경에 축사 등이 이미 존재하며, 물건지 자체가 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로, 환경적 요인(냄새, 소음 등)에 대한 사전 조사가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 행정적 리스크 (최대 위험)

본 토지는 과거 창업사업계획승인(현 공장설립계획승인)을 득하였고 일부 부지 조성이 이루어졌으나, 현재 그 승인이 취소된 것으로 조사되고 있습니다. 입찰 전, 반드시 해당 허가의 *현재 존속 여부*와 *취소 사유* 등 관련 사항을 사천시 주무관서에 확인해야 합니다. 이 허가의 복원 또는 새로운 허가 득실 여부에 따라 토지의 활용 가치가 극명하게 달라집니다.

5.2. 물건 관련 리스크

총 5개 필지가 일괄 매각되지만, 그 중 기호 3번은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 맹지 해소 방안을 포함한 전체적인 개발 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 기호별로 상태(나대지, 휴경지, 자연림, 잡종지)가 달라 개발 계획 수립 시 필지별 용도 전환 및 정비 비용을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 5,460여 평에 달하는 대규모 토지이며, 비교적 개발 용이한 계획관리지역이 다수 포함되어 있다는 장점이 있습니다. 그러나 과거 개발 행위 승인이 취소된 이력이 가장 큰 행정적 리스크로 작용합니다. 이 리스크를 명확히 파악하고 해소할 수 있는 능력을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

계획관리지역이 포함된 대규모 토지(약 5,461평)로서, 부지 조성 후 취소된 이력이 있으므로, 재추진 시 개발 허가의 가능성을 타진해볼 수 있습니다. 입목 가격이 포함된 감정가로 평가되어 있어, 향후 개발을 통한 용도 변경이 성공적으로 이루어질 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 농지, 공장 부지, 창고 용지 등 다양한 목적의 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계