나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38676 [1] 경상남도 사천시 대포동 175-2 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38676 [1] 경상남도 사천시 대포동 175-2 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경38676 | 소재지: 경상남도 사천시 대포동 175-2 | 감정가: 2,580,248,340원 | 최저가: 1,651,359,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 사건 개요 및 물건 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경38676 (1)이며, 매각 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 진OOOOOOOOO, 소유자 및 채무자는 김OO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지는 경상남도 사천시 대포동 175-2 외이며, 용도는 근린생활시설(제2종 근린생활시설로 건축 중)입니다.

감정가는 2,580,248,340원으로 평가되었습니다.

토지면적은 2044.30㎡ (약 618.4평)이며, 건물면적은 496.82㎡ (약 150.30평)입니다.

제시외 건물 면적은 84.00㎡ (약 25.41평)이며, 이는 일괄 매각에 포함됩니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건 및 형태

본건은 경상남도 사천시 대포동 "삼포마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지와 로변으로 간헐적으로 형성된 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

본건 토지는 대체로 평탄한 장방형에 유사한 일단지의 건부지이며, 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

본건 토지 중 기호(1)은 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있으며, 기호(2)는 남측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 현황 도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리 관계 및 리스크 분석

3.1. 매각 기본 사항

본건은 토지와 건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

매각 대상에는 제시외 건물 및 구축물(감정서상 ㄱ~ㄹ, a)이 포함되어 매각됩니다. 또한 지상 소재 경계수(남천, 측백나무 등), 경계석, 메쉬휀스 울타리 등은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

단, 지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외됩니다.

3.2. 주요 권리 분석 (특이사항)

본건은 유치권 및 법정지상권의 성립 가능성이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

2024.11. 13. 유치권자 이지영으로부터 공사대금 644,494,683원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태이므로, 이에 대한 현장 조사 및 법리 검토가 필수적입니다.

3.3. 법적/행정적 제한 사항

토지 기호(1)은 도시계획도로(중로3류)에 일부 저촉되어 있어 향후 개발 또는 이용 시 제한을 받을 수 있습니다.

건물 목록(3)은 일반건축물대장상 불법 증축 사항으로 위반 건축물로 등재되어 있으므로, 낙찰 후 이행강제금 등의 문제가 발생할 수 있으며 이에 대한 명확한 해결 방안이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 기타 사항

4.1. 이용 현황 및 건물 구조

본건 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브지붕 2층 건물로 2022.08.29.에 사용승인을 받았습니다.

현재는 제2종 근린생활시설 용도로 건축 중이며, 내부 인테리어 공사가 중단된 상태로 유치권 분쟁 중에 있습니다.

4.2. 토지 이용계획 및 제한

토지 기호(1)과 기호(2) 모두 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있어 축종에 따른 제한이 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

유치권 성립 여부: 가장 큰 리스크입니다. 유치권이 성립하는 경우, 채권액 약 6.4억 원 상당을 추가로 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 현장 점유 상태와 공사대금의 적정성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

법정지상권 문제: 토지와 건물의 일괄 매각이지만, 법정지상권이 특이사항으로 기재된 점은 관련 토지/건물의 소유 관계 변동 이력을 확인해야 함을 시사합니다.

위반 건축물: 목록(3)의 불법 증축 사항 해소와 이행강제금 납부 여부를 확인하고, 정상적인 사용을 위해서는 원상복구 혹은 양성화 절차를 고려해야 합니다.

건축 공사 중단: 현재 건물은 내부 공사가 중단된 상태이므로, 낙찰 후 잔여 공사 비용과 공사 재개 관련 법적 문제 해결 비용이 추가적으로 발생할 것입니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 비교적 넓은 토지(약 618.4평) 위에 위치한 신축급(2022년 사용승인) 근린생활시설 건물로서 규모 면에서 우수합니다. 그러나 현재 유치권 분쟁, 위반 건축물 문제, 공사 중단이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있어, 단순 투자보다는 리스크를 명확히 분석하고 해결 능력이 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

신축급 근린생활시설: 건물의 사용승인일(2022.08.29.)이 얼마 되지 않아 건물 자체의 가치는 높습니다.

대지 면적의 희소성: 2044.30㎡ (약 618.4평)의 넓은 대지 면적은 향후 다양한 상업 용도로의 활용 가능성을 높입니다.

낙찰가율 예측: 다수의 권리상 문제(유치권, 위반 건축물)로 인해 일반적인 물건 대비 낮은 낙찰가율을 보일 가능성이 높으므로, 리스크를 감안한 충분한 안전마진 확보가 가능할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계