나이스옥션 법원경매 진주 2024타경38676 [1] 경상남도 사천시 대포동 175-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2024.11.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 대포동 소재 "삼포마을회관" 남서측측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 경지정리된 농경지, 로변으로 근린생활시설 등이 간헐적으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 일단지부지로서 자체지반 대체로 평탄한 장방형에 유사한 토지이며, 현황 "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 기호(1),(2)는 일단의 건부지로서 기호(1)은 서측으로 왕복2차선 도로와 접하고 있으며, 기호(2)는 남측으로 노폭 약3-4미터내외의 현황 "도로"와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(2) :자연녹지지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호 (1)지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"에서와 같이 제시외건물 4동과 제시외구축물이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: -.
기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3): 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2022.08.29)
외벽 :스톤코트 등 마감,
내벽 : 시멘트몰탈위 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

제2종근린생활시설 용도로 건축중이며, 현재 내부 인테리어 공사중 중단되어 인테리어 공사업체와의 유치권분쟁이 발생한 상태로 전체공정이 중단된 상태에 있음.

설비내역

기호(3) : 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 4동이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:-.
기타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 구축물[감정서상 ㄱ~ㄹ, a] 매각 포함
-[목록1] 도시계획도로에 일부 저촉 됨
-[목록3] 일반건축물대장상 불법증축사항으로 위반건축물로 등재되어 있음
-지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 2동 매각 제외
-지상 소재 경계수(남천,측백나무 등) 및 경계석, 메쉬헨스울타리 등은 토지가격에 포함 평가함
-2024.11.13. 유치권자 이지영으로부터 공사대금 금644,494,683원에 대하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 진주지원 2024타경38676 (1)

소재지: 경상남도 사천시 대포동 175-2

용도: 제2종근린생활시설

감정평가액: 2,580,248,340원

토지면적: 2044.30㎡ (약 618.4평)

건물면적: 496.82㎡ (약 150.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의 경매

채권자: 진주원예농업협동조합

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 대포동 소재 "삼포마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 경지정리된 농경지와 로변으로 근린생활시설 등이 간헐적으로 형성되어 있는 지역입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 일단지의 건부지로서, 일부 토지는 서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있으며, 다른 일부 토지는 남측으로 노폭 약 3-4미터의 현황 도로와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역으로, 일부 토지가 중로3류(폭 12m-15m) 도시계획도로에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 주변 시설

주변 지역은 농경지가 많으며, 도로변을 따라 근린생활시설들이 분포하고 있습니다. 현재까지 파악된 정보상 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 09월 08일 진주원예농업협동조합 근저당권

* 토지 등기부 요약

다수의 소유권 이전 및 공유물 분할 등기가 있으며, 주식회사무지개카라반의 소유권이전청구권가등기(2023.08.22.)와 주식회사캠프락의 해당 가등기에 대한 압류(2024.08.05.)가 존재합니다.

을구에는 진주원예농업협동조합의 지상권설정등기(2021.03.31.)가 말소된 것으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 해당 지상권자가 말소 동의서를 제출한 것으로 확인되어 최종 말소 여부 확인이 필요합니다.

이 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 모두 말소되었습니다.

토지 등기부 채권 총액: 2,317,943,653원

* 건물 등기부 요약

을구에는 말소기준권리인 진주원예농업협동조합의 근저당권(2022.09.08.) 외 박태웅의 근저당권(2023.02.24.), 부산경남우유협동조합의 가압류(2023.09.12.)가 모두 말소되었습니다.

주식회사무지개카라반의 소유권이전청구권가등기(2023.08.22.)와 이에 대한 압류(2024.08.05.)는 말소되지 않은 상태로 존재합니다.

건물 등기부 채권 총액: 2,317,943,653원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

주식회사무지개카라반의 소유권이전청구권가등기 및 주식회사캠프락의 해당 가등기에 대한 압류는 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설 용도로 건축 중인 건물과 토지로, 지역 내 상업시설로서 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 농경지가 혼재되어 있으나, 도로변을 따라 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다. 다만, 현재 공사 중단 상태이며, 본격적인 상권 형성을 위해서는 추가적인 개발 및 주변 환경 변화가 필요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 "삼포마을회관"이 있으며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 지역입니다. 주변 환경은 농경지가 많아 비교적 조용하며, 간헐적으로 분포하는 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 2024년 11월 13일, 유치권자 이지영으로부터 공사대금 644,494,683원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명하여 낙찰 후 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요소입니다.

* 위반건축물: 일반건축물대장상 불법 증축 사항으로 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 시정명령 또는 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 도시계획도로 저촉: 토지의 일부가 도시계획도로에 저촉되어 있어, 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 중단 및 미완공: 건물은 현재 내부 인테리어 공사 중단 상태이며, 공사가 완료되지 않아 추가적인 공사 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

* 가등기 및 압류: 주식회사무지개카라반의 소유권이전청구권가등기와 주식회사캠프락의 해당 가등기에 대한 압류가 매각으로 소멸되지 않을 수 있어, 소유권 취득 과정에서 복잡한 법적 절차가 따를 수 있습니다.

* 지상권: 등기부상 말소되었으나, 물건명세서에 말소 동의서가 제출된 것으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 최종 처리 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 대포동에 위치한 제2종근린생활시설 용도의 신축 건물 및 토지 일괄 매각 건입니다. 감정가는 약 25.8억원으로 높게 책정되었으나, 6.4억원 이상의 공사대금 유치권 신고, 위반건축물 등재, 도시계획도로 저촉, 건축 중단 상태, 소멸되지 않는 가등기 및 압류 등 다수의 중대한 권리 및 하자 리스크를 내포하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 근린생활시설: 완공 시 지역 내 상업시설로서의 활용 가치 기대.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 통합하여 취득 가능.

* 합리적인 낙찰가 확보 시: 상기 리스크 요소를 충분히 고려한 합리적인 낙찰가로 취득한다면 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

성립 여부가 불분명한 유치권 규모(6.4억원 이상), 위반건축물, 도로 저촉, 미완공 상태, 소멸되지 않는 권리 관계 등 복합적인 리스크를 종합적으로 분석하고, 현장 방문을 통한 상세한 물건 상태 확인, 주변 시세 및 상권 분석, 법률 전문가 상담이 반드시 선행되어야 합니다.

현재 파악된 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.