나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40402 [1] 경상남도 진주시 중안동 1-15 주상복합 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40402 [1] 경상남도 진주시 중안동 1-15 주상복합 경매

• 사건번호: 2024타경40402
• 주소: 경상남도 진주시 중안동 1-15
• 감정가: 496,428,180원
• 최저가: 317,714,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 주상복합

진주지원 경매4계 2024타경40402 | 소재지: 경상남도 진주시 중안동 1-15 | 감정가: 496,428,180원 | 최저가: 317,714,000원 | 용도: 주상복합

1. 물건 보고서: 진주지원 2024타경40402 (1) 주상복합 건물

1.1. 물건 개요

소재지: 경상남도 진주시 중안동 1-15

용도: 주상복합 (1~2층 근린생활시설, 3~4층 주택)

감정가: 496,428,180원

토지면적: 71.70㎡ (약 21.69평)

건물면적: 231.84㎡ (약 70.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 및 토지 현황

본건은 일반상업지역에 위치한 주상복합 건물로, 1992년 1월 30일에 사용승인을 득하여 약 33년이 경과된 철근콘크리트조 건물입니다.

외벽은 석재타일 및 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었으며, 건물 상태는 현상 보통인 편입니다.

1층 및 2층은 근린생활시설, 3층 및 4층은 주택 용도로 공부상 등재되어 있습니다.

4층의 일부(약 33.8㎡)는 1997년에 증축된 것으로 확인되며, 건물 전체적으로 관찰감가 수정이 적용되었습니다.

토지는 대체로 사다리형이며 인접지와 등고하며 주상복합 건물 부지로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 진주시 중안동 상업지대에 위치하며, 주변은 로변을 따라 근린생활시설들이 형성된 환경이 보통인 편입니다.

특히 로변에 위치하여 가시성이 양호하며, 서측으로 폭 약 8m 내외의 소로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.2. 상권의 특성

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 인근에 장덕한방병원진주점, 이마트24 등 상업 시설이 혼재된 상업지대입니다.

1, 2층이 근린생활시설로 운영이 가능한 복합 용도 건물로, 상업지역 내 임대 수익을 창출하기에 적합한 조건을 갖추고 있습니다.

다만, 건물 노후도를 고려하여 상권 활성화를 위한 리모델링 수요가 존재할 수 있습니다.

2.3. 생활 편의성 및 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정 또한 대체로 보통인 편입니다.

주요 편의 시설 및 의료 시설 접근성이 양호하여 주거 부분(3, 4층)의 거주 환경도 보통 수준을 유지합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 주의사항

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

일괄매각 조건이므로 토지 및 건물 전부를 대상으로 입찰해야 합니다.

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 관계

감정평가서상 1층부터 3층까지는 임대 중이며 4층은 현재 공실인 것으로 탐문되나, 구체적인 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

업무 집행 시 반드시 현장 방문을 통한 임대차 관계(점유자, 보증금, 확정일자/전입일) 재확인이 요망됩니다.

4. 잠재적 리스크 및 기타 정보

4.1. 건물의 노후도 및 재건축/리모델링 리스크

건물 연식이 약 33년으로 노후화가 진행된 상태이며, 일부 증축(4층) 부분도 존재합니다.

향후 가치 증대를 위해서는 대대적인 리모델링이나 장기적인 재건축을 고려해야 합니다.

건물 구조 및 현상에 대한 관찰감가가 평가에 반영된 점을 인지해야 합니다.

4.2. 토지 이용 제한 및 개발 규제

본건은 일반상업지역으로 용도지역은 매우 우수하나, 시가지경관지구(일반), 역사문화환경보존지역에 속하여 건축 행위 시 경관 및 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

또한 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있어 건축법상 도로 관련 사항을 확인해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 유무

주변 현황 및 탐문 결과, 본건 소재지인 진주시 중안동 인근에는 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 진주시 내 타 지역(내동면 등)에서 혐오시설 관련 분쟁이 있는 점을 참고하여 지역적 특성을 이해할 필요는 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 진주시 상권의 핵심이라 할 수 있는 일반상업지역에 위치한 주상복합 건물로, 토지의 용도 가치가 매우 높습니다.

건물 노후도와 임대차 현황 미확인이라는 리스크가 존재하나, 상업지역 내 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 우수합니다.

입찰 전 반드시 임대차 현황을 파악하고, 명도에 대한 전략을 수립해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역의 희소성을 가진 토지 (약 21.69평).

수익형 부동산: 1~2층 근린생활시설, 3~4층 주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출 가능.

환금성: 유동 인구가 높은 로변에 위치하여 향후 매각 또는 재개발 시 환금성이 양호할 것으로 예상됨.

가치 상승 여력: 노후 건물 리모델링 또는 신축을 통한 자산 가치 극대화 가능성이 높음.

법원 정보

진주지원 경매4계