나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39099 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 8층802호 아파트 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39099 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 8층802호 아파트 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경39099 | 소재지: 경상남도 사천시 중앙로 238, 8층802호 (용강동,비룡벨로스텔라) | 감정가: 181,000,000원 | 최저가: 115,840,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

소재지 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 8층 802호

용도 아파트 (공동주택)

사건번호 진주지원 2024타경39099 (1)

감정가 181,000,000원

경매구분 부동산강제경매 (소유자/채무자: 주OOOOOOOOO)

매각대상 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 구조 현황

전용면적 (건물) 82.94㎡ (약 25.10평)

분양면적 (추정) 약 103.68㎡ (약 31.36평) (공용면적 포함 추정치)

토지면적 (대지권) 51.66㎡ (약 15.63평)

건축 연도 2019년 01월 16일 사용승인 (비교적 신축급 아파트)

건물 구조 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층 (철근콘크리트구조)

1.3. 특이사항 및 주의사항

주의사항 임차인 대항력 여부에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 배당요구 현황 및 임차인의 권리관계에 따라 매수인이 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 권리분석 시 최우선적으로 확인해야 합니다.

현황 조사 폐문부재로 임대 관계 등 기타 사항은 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 용강동에 소재한 '비룡벨로스텔라' 아파트 8층 802호입니다.

주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 주거나지 등이 혼재되어 형성된 주거지역입니다. [cite: 감정평가서]

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 단지 서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

대중교통은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 무난한 수준으로 평가됩니다. [cite: 감정평가서]

2.3. 토지이용계획

토지(1)은 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)에 접하며, 토지(2,3)은 제2종일반주거지역입니다.

제2종일반주거지역은 건폐율 및 용적률의 제한 속에서 중층(中層) 주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정된 지역으로, 주거 편의성이 높은 지역임을 간접적으로 보여줍니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 채무 관계

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자의 책임재산에 대한 채권자의 강제집행입니다.

소유자 및 채무자가 동일한 주식회사로 되어 있어 복잡한 소유권 관계는 아닐 것으로 보이나, 법인 소유 물건 특성상 채권 및 채무 관계를 보다 명확히 파악할 필요가 있습니다.

3.2. 임차인 관련 리스크 (최대 리스크)

제시된 정보에 따르면 '임차인 대항력 주의 요함'이 명시되어 있습니다.

임차인이 대항력을 갖추고 배당요구를 하지 않았거나, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 그 미변제 잔액을 매수인이 인수하게 되는 중대한 위험이 존재합니다.

따라서 입찰 전 관할 법원을 통한 임차인 현황 및 배당 요구, 전입일 등을 철저히 분석하고, 만약 미상일 경우 명도 리스크까지 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 용강동 일대는 근린생활시설이 혼재된 주거지역이므로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

다만, 아파트 자체의 최근 3개월간 매매 거래 건수가 0건으로 확인되어, 인근 지역의 활발한 거래 시장에 비해 단지 자체의 유동성(Liquidity)이 낮을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

4.2. 생활 정보

제2종일반주거지역에 위치하고 있어 인근에 초중고 학군 및 기본적인 의료, 상업 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

아파트 단지 부근이 근린생활시설, 아파트, 주거나지로 형성되어 있어 주거 편의성은 무난합니다. [cite: 감정평가서]

4.3. 혐오 시설 분석

물건지 소재지인 사천시 용강동 부근에 대한 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 사천시 축동면 일대에서 폐기물처리시설 설치에 대한 주민 반대 이슈가 있었으나, 이는 본건 소재지인 용강동과는 행정구역 및 거리상으로 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 임차인 대항력 리스크

리스크 대항력 있는 임차인의 보증금 미변제액 인수 가능성

해결 방안 법원 기록 열람 및 현장 조사를 통해 임차인의 진정한 권리관계(전입/확정일자, 배당요구 유무)를 정확히 파악하여, 인수금액 발생 여부를 판단하고 입찰가에 반영해야 합니다.

5.2. 시장 유동성 리스크

리스크 최근 3개월간 매매 거래 건수가 없어 시장의 유동성이 낮을 수 있음.

해결 방안 인근 유사 면적의 아파트 및 오피스텔 실거래가를 면밀히 분석하여 감정가의 적정성을 재검토하고, 명확한 출구 전략(Exit Strategy)을 수립해야 합니다.

5.3. 명도(인도) 리스크

리스크 임대차 관계 미상(폐문부재)으로 인해 점유자가 불명확하여 명도 난이도가 상승할 수 있음.

해결 방안 명도소송 및 인도명령 절차에 소요되는 시간과 비용을 입찰가 산정 시 예상 손실로 포함해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축 아파트로서, 제2종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경은 양호한 것으로 평가됩니다.

감정가(1억 8천 1백만원)는 인근 시세 대비 적정성을 재검토할 필요가 있으나, 가장 큰 리스크는 '임차인 대항력' 문제와 '명도 난이도'입니다.

철저한 권리분석을 통해 임차인 인수금액이 없다고 확신하거나, 인수금액을 포함하더라도 수익성이 확보된다면 우량한 투자 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

신축급 아파트 2019년 건축물로 시설 관리가 용이하며, 감가상각이 적어 투자 가치 유지에 유리합니다.

주거 편의성 제2종일반주거지역으로 주거 환경이 안정적이며, 근린생활시설과 아파트가 혼재된 지역에 위치하여 생활 편의성이 확보됩니다.

경매 특유의 수익성 대항력 리스크가 해소되거나 이를 입찰가에 성공적으로 반영할 경우, 시세 대비 낮은 금액으로 매입할 가능성이 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매4계