나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39983 [1] 경상남도 진주시 초전동 1640-1 진주초전푸르지오1단지 101동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 초전동에 소재하는 구분건물(진주초전푸르지오 1단지 101동 15층 1502호)
로서, 부근은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 주상용 건부지 등으로 형성되어져 있습
니다.

교통상황

차량 접근 및 출입 자유롭고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을
고려컨대 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건 내 15층 1502호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지 마감, 대리석 마감 및 목재치장, 타일 마감 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 난방설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지 내 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 북측 및 서측으로 차량 진·출입로 개설되어져 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2016-01-15), 지구단위계획구역(2020-06-25)(초전지구단위계획구역), 중
로2류(폭 15m-20m)(2020-06-25)(중로2-37)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중로 2-40)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(2019-01-28)(초전초등학교)에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39983 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경상남도 진주시 초전동 1640-1 진주초전푸르지오1단지 101동 15층1502호

용도: 아파트

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 상세

토지면적: 81.93㎡ (약 24.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 162.52㎡ (약 49.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

아파트 전용면적 (참고): 약 134.68㎡ (약 40.77평) (최근 거래 사례 기준)

건물 및 토지 지분: 각 162.52㎡ / 162.517㎡

1.4. 감정 평가액

감정가: 604,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 진주시 초전동에 위치한 진주초전푸르지오1단지 내에 소재합니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 북측 및 서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있어 차량 접근 및 출입이 자유롭습니다. 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 규제 사항

본 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(초전지구단위계획구역)에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(초전초등학교)에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, '유동화물건'으로 분류됩니다. 집합건물 등기부등본상 다수의 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리(을4: 삼성생명보험주식회사 근저당, 2013.03.25 접수)를 기준으로 대부분 말소(을4, 을7, 을9)되었거나, 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소주의 권리

본 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)가 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차 내역이 없으며, 보증금 및 차임은 0원입니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.5. 총 채무액

등기부등본 상 채권 총액은 571,923,000원입니다. (근저당 총액: 278,300,000원 + 162,470,000원 + 131,153,000원 = 571,923,000원)

4. 상권 및 생활 환경

4.1. 주변 상업 및 편의 시설

단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 관련 생활 인프라가 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

4.2. 교육 시설

초전초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.3. 단지 규모 및 편의 시설

진주초전푸르지오1단지는 총 9개동, 812세대의 대규모 단지입니다. 철근콘크리트 구조의 26층 건물이며, 본 물건은 15층에 위치합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대 시설이 마련되어 있습니다. 옥내 주차는 총 1494대(지하 자동 주차 1484대 포함)가 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유동화 물건 특성

본 물건은 유동화 자산으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상의 복잡성이나 특수성이 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 환경 리스크 (혐오 시설 등)

주변 지역은 주거 및 상업 용도로 개발되어 있어, 현재까지 파악된 정보와 자체 조사 결과로는 혐오 시설이 인접해 있을 가능성은 낮은 것으로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 진주시 초전동의 신축급 아파트로, 양호한 주거 환경과 편리한 교통, 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 유동화 물건이라는 점도 고려해야 할 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 진주시의 핵심 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대

* 대규모 아파트 단지 내 우수한 생활 환경 및 편의 시설

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소되어 권리 관계가 비교적 명확함

* 초전초등학교 인접으로 교육 환경 우수

8. 예상 입찰가 산정

감정가 604,000,000원 대비 최근 매매 사례(134.68㎡ 기준)는 43,800,000원에서 50,500,000원 수준입니다. 본 물건의 건물 면적 162.52㎡ (약 49.16평)을 고려할 때, 최근 시세와의 괴리가 있습니다. 보수적인 접근을 위해 최근 실거래가 상단인 50,500,000원을 기준으로 하되, 감정가의 85% 수준인 약 513,400,000원을 고려하여, 예상 입찰가는 510,000,000원에서 530,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 최종 입찰가는 권리 분석의 명확성, 시장 상황, 단지 내 희소성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.