나이스옥션 법원경매 포항 2024타경4149 [1] 경상북도 포항시 남구 상도동 OOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2024.11.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 상도동 소재 "포항우체국" 북동측 인근에 위치하며, 부근일대
는 대로변으로 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 상업용건부지임.
기호(2): 사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 상업나지임.

인접 도로상태

기호(1): 북서측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.
기호(2): 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)(시가지경관지구), 대로2류(폭 30m
-35m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)
기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)철근콘크리트구조 콘크리트슬라브 및 샌드위치판넬지붕 5층건으로서,
외벽: 드라이비트, 외장타일 등 마감
내벽: 내부인테리어, 타일 등 마감
바닥: 자기질타일, 데코타일, 타일 등 마감
창호: 하이샷시창임.

이용상태

1층: 가구점 및 주차장
2층-4층: 가구점
5층: 사무실

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

경상북도 포항시 남구 상도동 664번지에 위치한 본 물건은 "포항우체국"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 일대는 대로변을 따라 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 시설 이용이 편리하여 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

본건 토지는 사다리형의 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 상업용 건부지 또는 나지로 이용되고 있습니다.

토지는 북서측으로 폭 약 30미터, 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있으며, 다른 필지는 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30-35m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

2.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 포항지원 2024타경4149 (1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 30일 접수된 수협은행 근저당권(채권최고액 2,800,800,000원)으로, 해당 권리 이후의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

건물은 철근콘크리트구조 5층 건물로, 1층은 가구점 및 주차장, 2층부터 4층까지는 가구점, 5층은 사무실로 이용 중입니다. 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.

1.3. 상권분석

본 물건은 포항시 남구 상도동의 대로변에 위치하며, 주변에는 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 있는 지역입니다.

건축물 현황상 제1종 근린생활시설 및 문화 집회시설 용도로 활용 가능하며, 실제 1층은 가구점 및 주차장, 2-4층은 가구점, 5층은 사무실로 사용되고 있어 다양한 상업 활동이 가능한 입지입니다.

대로변에 위치하여 건물 가시성이 높고, 상업 지역 특성상 잠재적인 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

2.

1.4. 생활정보

본 물건은 "포항우체국"이 인근에 위치하며, 대로변에 있어 차량 접근성이 우수하고 대중교통 이용도 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

2.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건에는 다수의 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 리

보증금: 20,000,000원, 차임: 300,000원, 전입일자: 2020-12-01, 대항력: 있음

* 임차인: 디

보증금: 10,000,000원, 차임: 660,000원, 사업일자: 2021-04-30, 확정일자: 2023-08-30, 배당신고일자: 2025-01-23, 대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-24, 확정일자: 2023-08-17, 배당신고일자: 2025-01-17, 대항력: 있음

* 임차인: 주

보증금: 20,000,000원, 차임: 300,000원, 사업일자: 2021-09-10, 대항력: 있음

* 임차인: 주

보증금: 30,000,000원, 차임: 2,500,000원, 사업일자: 2007-08-21, 대항력: 있음

인수 보증금 합계는 0원이므로 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지는 않습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가적인 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

본 물건은 재매각 물건으로, 과거 입찰 시 낮은 관심 또는 명도 관련 이슈가 있었을 가능성을 고려해야 합니다.

유동화 물건 특성상 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

건물은 2007년 준공으로, 장기적인 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

2.

1.6. 종합 의견

본건은 경상북도 포항시 남구 상도동에 위치한 근린생활시설 및 상업 시설로 활용 가능한 5층 건물입니다.

토지 면적은 821.60㎡(약 248.5평)이며, 건물 면적은 1305.76㎡(약 395.0평)입니다. 감정가는 3,244,206,160원입니다.

대로변에 위치하여 접근성이 우수하고 주변 상권이 형성되어 있어 상업적 가치가 높습니다.

다수의 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

재매각 및 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 권리 분석 및 명도 절차에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

2.

1.7. 투자 포인트

대로변 핵심 상업 지역에 위치한 건물로, 높은 가시성과 접근성을 자랑합니다.

근린생활시설 및 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 초기 투자 부담을 완화시킬 수 있습니다 (단, 명도 리스크는 별도 고려).

포항 지역 개발 계획 및 상권 활성화 추이에 따라 향후 자산 가치 상승이 기대됩니다.

2.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 본 물건의 실제 가치, 주변 시세, 명도 가능성, 예상 임대 수익률, 그리고 재매각 물건의 특성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 투자자는 반드시 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.