나이스옥션 법원경매 포항 2024타경4491 [1] 경상북도 포항시 북구 대흥동 595-85 위락시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 포항 2024타경4491 [1] 경상북도 포항시 북구 대흥동 595-85 위락시설 경매

• 사건번호: 2024타경4491
• 주소: 경상북도 포항시 북구 대흥동 595-85
• 감정가: 215,019,400원
• 최저가: 105,359,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 위락시설

포항지원 경매3계 2024타경4491 | 소재지: 경상북도 포항시 북구 대흥동 595-85 | 감정가: 215,019,400원 | 최저가: 105,359,000원 | 용도: 위락시설

1. 포항 지원 2024타경4491 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경4491 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 대흥동 595-85

용도: 위락시설

감정가: 215,019,400원

토지면적: 138.00㎡ (약 41.75평)

토지 지분: 6900

건물면적: 100.92㎡ (약 30.53평) (공부상 면적)

건물 지분: 5045.999999999999

건물 제시외면적: 56.90㎡ (약 17.21평)

매각대상: 토지/건물 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 김OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 대흥동 소재 "구포항역사교차로" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 시설과 주거 시설이 함께 어우러져 있습니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형에 가까운 형태로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 폭 약 20미터의 아스팔트 포장도로, 서측으로는 폭 약 2미터의 보행자도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다. 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(시가지)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자, 채권자가 모두 김OO으로 동일합니다. 이는 내부적인 채권 관계이거나 복잡한 소유 구조를 시사할 수 있습니다. 가장 중요한 점은 본건이 전체가 아닌 토지와 건물의 '지분'으로 매각된다는 것입니다. 따라서 낙찰자는 해당 부동산의 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라, 공유자의 지위에서 일부 권리만을 행사하게 됩니다. 또한, '공유자우선매수신고' 및 '특별매각조건(공유자우선매수청구권 행사 1회 제한)'이 명시되어 있어, 경매 절차상 공유자에게 우선적으로 매수할 기회가 주어지며, 이 권리가 행사될 경우 낙찰자는 해당 물건을 취득하지 못할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 '위락시설'로 분류되어 있으며, 현재 '간이주점 및 여인숙 등'으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. "구포항역사교차로" 인근이라는 지리적 이점은 상업 시설로서의 잠재력을 시사합니다. 주변 지역은 근린생활시설과 주거 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 있을 수 있습니다. 20미터 및 2미터 도로에 접해 있어 접근성 또한 양호한 편입니다. 다만, 현재의 용도 및 시설이 낙찰자의 투자 목적과 부합하는지는 별도의 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 상업 및 위락시설이 주를 이루는 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 주거 시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종이나 숙박 시설로서의 기능이 예상됩니다. 대중교통 접근성은 보통 수준이며, 차량을 이용한 출입도 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 본건은 '지분 매각'이므로 전체 부동산의 소유권을 취득하는 것이 아니라 일부 지분만을 소유하게 됩니다. 이는 다른 공유자와의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있으며, 부동산의 자유로운 이용 및 처분에 제약이 따를 수 있습니다.

둘째, '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 공부상 면적(100.92㎡)과 실측 면적(111.52㎡)의 차이가 있으며, 1968년경(추정) 조적조 위반으로 등재되어 있어, 이로 인한 이행강제금 부과, 철거 명령, 리모델링 및 용도 변경의 어려움 등의 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

셋째, '공유자우선매수권' 행사 가능성입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효화될 수 있으며, 이는 투자자에게 큰 불확실성을 제공합니다.

넷째, 임대 관계가 '미상'으로 파악되어, 현재 점유 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

다섯째, 건물 자체가 노후화되었을 가능성이 높으므로, 수리 및 유지보수 비용이 상당할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

포항시 북구 대흥동에 위치한 본건은 구포항역사교차로 인근의 상업 지역 내 토지 및 건물 지분 매각 물건입니다. '위락시설'로 사용되어 왔으며, 상업 지역으로서의 입지적 장점은 있으나, '지분 매각', '위반건축물' 등재, '공유자우선매수권'이라는 중대한 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 위반건축물 문제는 향후 부동산 이용 및 처분에 있어 큰 걸림돌이 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법규 검토 및 현장 확인이 필수적입니다. 임대 관계 미확인 또한 추가적인 고려 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지적 잠재력: 구포항역사교차로 인근이라는 위치는 상업 시설로서의 가치를 높일 수 있는 요인입니다.

2. 정비 및 활용 가능성: 위반 건축물 문제를 해결하고 공유자 간의 관계를 원만하게 정리할 경우, 리모델링 또는 재건축을 통해 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 특수 경매 물건: 지분 경매나 위반 건축물 등의 특수성은 일반 경매보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있으나, 그만큼 철저한 사전 조사와 위험 관리가 요구됩니다.

1.9. 주변 시설 조사 (혐오시설 여부)

본건 소재지인 경상북도 포항시 북구 대흥동 595-85 일대를 지도 검색 및 위성 사진을 통해 조사한 결과, 인근에 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등과 같은 명백한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 상업 시설 및 주거 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경을 보이고 있습니다. 다만, 이러한 정보는 공개된 지도 서비스에 기반한 것으로, 실제 현장을 방문하여 육안으로 직접 확인해야 하는 미세한 시설이나 소음, 악취 발생 가능성 등에 대한 종합적인 판단이 필요합니다.

법원 정보

포항지원 경매3계