나이스옥션 법원경매 대구 2024타경129023 [1] 대구광역시 북구 산격동 846-20 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우영 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 "성북교네거리" 북측 인근에 위치하는 토지로서 부근
은 단독주택, 여관, 병원, 사무실 등으로 형성되어 있는 등 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근 가능하며, 기호 2)는 동측으로 폭 약 25미터의 간선도로에
접하는 등 교통상황 대체로 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 인근 간선도로 대비 저지이나 인근 필지 대비 등고이며, 기호 1)은 세로장방형으로서
사무소건부지로 이용중이며, 기호 2)는 삼각형으로서 주거나지 상태이며, 기호 3)은 부정형
으로서 단독주택(타인소유의 제시외건물) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호 1), 3)은 남서측으로 폭 약 2-3미터, 기호 2)는 동측으로 폭 약 25미터의 도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 토지이용계획 사항은 다음과 같습니다.
기호 1), 3) 제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) 제2종일반주거지역(12층이하), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역(가축
사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호 3) 지상에 타인 소유의 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4) 일반철골구조 준불연패널지붕 3층건으로서
사용승인일 : 2021.01.15
외 벽 : 판넬 마감,
내 벽 : 내장재, 타일 등 마감,
바 닥 : 타일 등 바닥재 마감,
창 호 : 새시 창호 마감입니다.

이용상태

기호 4) 1-3층 : 사무실로 이용중인 것으로 사료됩니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 천장형 냉난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 본건의 임대관계는 이해관계인의 부재로 미상입니다.
2) 기 타 : ---

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 목록3 지분매각이며 지상에 타인소유의 제시외건물 매각제외하고 법정지상권 성립여지 있음(제시외건물 감안한 가액임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경129023 (1)

소재지: 대구광역시 북구 산격동 846-20

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설 - 사무실)

감정가: 325,967,760원

토지 면적: 262.00㎡ (약 79.26평)

건물 면적: 149.08㎡ (약 45.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 산격동 소재 "성북교네거리" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 여관, 병원, 사무실 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 본건(기호 2)은 동측으로 폭 약 25미터의 간선도로에 접하는 등 교통 상황은 대체로 양호합니다.

* 도로 상태: 본건(기호 1, 3)은 남서측으로 폭 약 2-3미터의 도로에 접하며, 기호 2는 동측으로 폭 약 25미터 도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획: 본건은 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. (기호 2는 대로3류 접합)

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 18일자 국민은행 근저당권 (을9) 입니다.

* 권리 관계: 본 물건은 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 임의경매 개시결정으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 약 89.11억원에 달합니다.

* 인수할 보증금: 인수할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-03-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 지역 특성: 성북교네거리 인근은 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 다양한 업종이 공존하고 있습니다.

* 건물 용도: 본 건물은 제2종근린생활시설(사무실)로 사용 승인되었으며, 관련 업종의 사무실 등으로 활용하기에 적합한 입지입니다.

* 주변 개발: 인근에 경북대학교가 위치하고 있어, 대학가 상권의 특성을 일부 나타낼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 교통: 간선도로와 인접하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 병원, 사무실 등 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 바, 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여지: 본건 토지(목록 3) 지상에 타인 소유의 제시외건물이 존재하며, 이에 대한 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 건물의 사용 및 철거에 제약을 발생시킬 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. (감정평가 시 해당 건물가액이 감안되었습니다.)

* 토지 지분 매각: 본건 토지 중 목록 3은 지분으로 매각되므로, 토지 전체에 대한 소유권 행사 및 관리를 위해서는 다른 공유자와의 협의가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아, 실제 낙찰가율 및 잔존 가치 변동성에 유의해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권자가 유동화 전문 회사이므로, 채권 회수 절차의 특수성을 고려해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 산격동에 위치하며, 2021년에 사용 승인된 신축 건물이지만, 토지 지분 매각 및 타인 소유 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 필요한 경우 법률 전문가의 도움을 받아 해결 방안을 모색하는 것이 필수적입니다. 입지 조건과 건물 자체의 상태는 양호한 편이므로, 리스크 해소 방안을 마련한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 사용 승인이 완료된 비교적 최신식 건물입니다.

* 양호한 입지: 성북교네거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 잠재적 가치: 법정지상권 문제 해결 시, 건물 활용도를 높여 가치 증대를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 0원입니다. 감정가 325,967,760원을 기준으로, 법정지상권 성립 가능성, 토지 지분 매각 등 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 가치 평가 및 입찰가 결정은 현장 조사와 법률 및 부동산 전문가의 면밀한 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.