나이스옥션 법원경매 대구 2024타경129122 [1] 대구광역시 북구 침산동 385-10 침산태왕아너스로뎀 10층1010호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "대구일중학교" 남동측 인근에 위치하는 "침산태왕아너스로뎀" 제10층 제1010호로서, 부근일대는 대단위 아파트단지, 오피스텔, 학교 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층건 중 제10층 제1010호로서,
외벽 : 화강석, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 침산동 385-10 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

2) 칠성동2가 2-12 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 폐문 및 부재 등으로 인해 내부 구조 확인은 집합건축물대장도면 및 주민탐문에 의거하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경129122 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 침산동 385-10 침산태왕아너스로뎀 10층1010호

용도: 오피스텔

감정가: 141,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.34㎡ (약 2.83평)

토지 지분: 9.3439㎡ (약 2.83평)

건물면적: 50.25㎡ (약 15.20평)

건물 지분: 50.25㎡ (약 15.20평)

건축물대장상 전용면적: 32.36㎡ (약 9.79평)

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 중 제10층 제1010호

외벽: 화강석, 몰탈위 페인팅 등 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 오피스텔로 이용 중

설비내역: 도시가스 개별난방, 승강기 등

1.5. 토지 이용 계획

소재지: 대구광역시 북구 침산동 385-10

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 북구 침산동에 소재하며, "대구일중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 대규모 아파트단지, 오피스텔, 학교 등이 자리 잡고 있어 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

등기부등본상 확인되는 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 (2024-12-17 접수, 168,587,396원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 주택임차권 (정휘중): 2024-05-07 접수 (을3), 임대차보증금 160,000,000원. 전입일자 2022-08-29, 확정일자 2022-08-12. 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 권리 (매각으로 소멸): 국민건강보험공단 압류, 분당세무서장 압류 등.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정휘중 (본건 소재지 전입)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원 (특이사항: 차임이 없는 것으로 기재되어 있습니다.)

* 전입일자: 2022-08-29

* 확정일자: 2022-08-12

* 배당신고일자: 2024-05-07

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 160,000,000원 (배당으로 전액 변제되지 않을 경우)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 침산동 지역은 대규모 주거 단지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 아파트 단지와 학교가 많아 안정적인 배후수요가 기대됩니다. 건축물대장상 본건의 주 용도는 업무시설이며, 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 환경

* 교육시설: 대구일중학교, 침산초등학교, 경상중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

* 기타: 주변에 홈플러스 칠성점 등 쇼핑 시설과 침산공원 등 녹지 공간이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정휘중의 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 만약 경매 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 시세 대비 높은 인수 보증금

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 32.36㎡)의 오피스텔 시세는 80,000,000원에서 100,000,000원 수준입니다. 본건의 면적(50.25㎡)을 고려하여 시세를 추정해도 약 140,000,000원 내외로 예상됩니다. 이는 매수인이 인수해야 하는 보증금 160,000,000원보다 낮은 금액입니다. 따라서 낙찰받더라도 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 시세 대비 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

6.3. 특이사항 (임차인 차임 0원)

임차인의 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 북구 침산동의 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 다만, 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금이 160,000,000원으로, 현재 시세보다 높은 수준이어서 투자 리스크가 매우 큰 물건으로 판단됩니다. 경매 절차 진행 시 배당을 통한 보증금 변제 가능성을 면밀히 분석해야 하며, 이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대구 북구 침산동의 개발된 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유

* 인근에 아파트 단지 및 학교가 많아 안정적인 임대 수요 기대 가능 (단, 현재 임차인 인수 부담으로 신규 임대 시 수익률 분석 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 시세는 약 140,000,000원 내외로 추정되나, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금이 160,000,000원으로 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 낙찰가에 임차인 보증금을 합산한 총 매입 비용이 시세보다 높을 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.

투자 수익을 고려한다면, 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 현저히 낮아야 합니다. 현재 상황에서는 입찰가격을 0원으로 하더라도 총 매입 비용은 160,000,000원이 되어 시세보다 높은 금액이 됩니다. 따라서 수익을 위한 입찰은 권장하기 어렵습니다.

만약 입찰을 진행하신다면, 총 매입 비용이 시세(약 140,000,000원)보다 낮아지는 최저가 수준에서만 고려해야 하나, 이 경우에도 약 20,000,000원 이상의 손실이 예상됩니다. 따라서 본건은 신중한 접근이 필요하며, 보증금 인수 여부에 대한 철저한 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.