나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5094 [1] 경상북도 경산시 사동 675-18 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창 · 평가일 2025.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 경산시 사동 소재 "평산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 대단위 아파트단지 및 주변 다가구주택, 도로변 소매점, 음식점 등의 근린생활시
설, 공원, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 토지까지 일반차량 접근 가능하며, 주변 도로변으로 도보 약 2-3분 내외 거리에 시
내버스정류장이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 토지와 대체로 평탄하게 형성되어 있는 사다리형의 토지로서, 기준시점 현재 "주상
용건물 부지"로 이용되고 있음.

인접 도로상태

본건 토지 남동측으로 약 15m(왕복2차선) 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 "제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(경산시고
시 제2022-86호(2022.07.04)(별도확인)), 중로2류(폭 15m-20m)(23(집))(접합), 가축사육
제한구역(2024-11-28)(경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역((가칭)평산유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(영인유치
원)<교육환경 보호에 관한 법률>"에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(1)]
철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 "2018. 05. 24."

외벽: 화산석판재 및 스톤코트, 징크판넬 등 마감
내벽: 시멘몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 바닥타일, 인조대리석, 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감
창호: 알루미늄새시 창호 및 강화유리문 등

이용상태

1층: 소매점(공실 상태), 주차장
2층: 다가구주택(3가구)
3층: 다가구주택(3가구)
4층: 다가구주택(2가구)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진"에서 보는 바와 같이 본건 건물에 제시외건물(ㄱ),
(ㄴ)이 소재하고 있음.

(ㄱ) 보일러실(3층 옥상 소재): 판넬조 판넬지붕 단층, 약 3.6㎡
(ㄴ) 보일러실(3층 옥상 소재): 판넬조 판넬지붕 단층, 약 2.9㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(2025.9.29.추가 기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 대구지방법원 2025타경5094 (1)

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소재지: 경상북도 경산시 사동 675-18

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용도: 근린주택 (다가구주택 및 제1종근린생활시설)

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감정가: 716,502,880원

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토지면적: 170.40㎡ (약 51.54평)

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건물면적: 350.73㎡ (약 106.09평)

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사용승인일: 2018년 05월 24일

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토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역

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매각대상: 토지/건물일괄매각

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경매구분: 부동산임의경매

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채권자: 효천신용협동조합

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건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층

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제시외 건물: 총 6.5㎡ (약 1.97평) - 보일러실 2개소

1.1. 입지조건

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* 주변 환경: 본 건은 경상북도 경산시 사동 소재 "평산초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있음.

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* 교통 상황: 일반차량 접근이 용이하며, 도보 약 2-3분 거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

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* 인접 도로: 본 건 토지 남동측으로 약 15m 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

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* 주변 실거래 사례:

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* 인근 '두창2차퀸스빌'(1998년 준공, 전용 76.46㎡)은 2025년 9월 8억 8천만원에 거래됨.

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* 인근 '사동타워'(2017년 준공, 전용 44.1652㎡)는 2025년 10월 7억 3천7백만원에 거래됨.

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* 본 건은 연면적 350.73㎡ (약 106평) 규모의 근린주택으로, 다세대 주택의 실거래가와 직접 비교하기는 어려우나, 주변 시세는 평당 약 1,000만원 ~ 1,500만원 선으로 추정됨.

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* 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2018년 05월 30일 효천신용협동조합 근저당권 (을5/을1)

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* 총 등기부채권액: 약 13억 4천만원 (토지 약 6.2억원 + 건물 약 7.2억원)

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* 주요 권리 내역:

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* 말소기준권리 이후 다수의 가압류, 압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

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* 임차인 현황:

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* 강슬아: 보증금 5,000만원, 차임 0원, 전입 2021.07.05, 확정 2022.06.02, 배당신고 2025.02.28, 대항력 없음.

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* 공소윤: 보증금 5,000만원, 차임 50,000원, 전입 2021.07.29, 확정 2021.07.13, 배당신고 2025.01.21, 대항력 없음.

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* 김스데반: 보증금 5,000만원, 차임 0원, 전입 2022.03.04, 확정 2022.02.08, 배당신고 2024.10.04, 대항력 없음.

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* 남재용: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.03.31, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

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* 박 : 보증금 5,000만원, 차임 0원, 전입 2023.03.31, 확정 2023.03.31, 배당신고 2025.01.23, 대항력 없음.

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* 박 : 보증금 3,000,000원, 차임 290,000원, 전입 2024.05.22, 확정 -, 배당신고 2025.02.26, 대항력 없음.

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* 박주원: 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2022.12.01, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

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* 윤여진: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.11.08, 확정 2021.10.07, 배당신고 2025.03.14, 대항력 없음.

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* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.)

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* 임차인 중 남재용 씨는 보증금 및 차임이 기재되어 있지 않아 금액이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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* 본 물건은 대규모 아파트 단지와 학교, 공원 등이 인접한 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

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* 1층 상가는 현재 공실 상태이나, 주변 배후 수요를 고려할 때 향후 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

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* 다가구 주택으로 구성된 상층부는 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교통: 도보 2-3분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

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* 편의시설: 주변 근린상가 및 아파트 단지의 편의시설을 이용하기 용이합니다.

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* 교육시설: 평산초등학교가 인접해 있으며, 인근에 유치원들이 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 1층 상가 공실: 현재 1층 상가 공실로 인한 공실 리스크가 존재합니다.

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* 명도: 임차인들이 대항력이 없는 것으로 판단되나, 배당받지 못하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있습니다.

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* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규 확인이 필요합니다.

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* 제시외 건물: 총 6.5㎡ 규모의 제시외 건물(보일러실)이 매각에 포함되나, 이는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

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* 경산시 사동에 위치한 본 근린주택은 초등학교 및 대규모 아파트 단지 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

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* 2018년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호하며, 다가구 주택과 근린생활시설로 구성되어 있어 임대 수익 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

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* 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 리스크는 낮으나, 배당금 지급 및 명도 협의 과정은 신중하게 진행해야 합니다.

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* 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있으며, 1층 상가 공실 리스크를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 배후 주거 수요 확보.

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* 비교적 최근 건축물로 건물 관리 용이.

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* 대항력 있는 임차인 없어 명도 부담 적음.

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* 지역 개발 및 성장 가능성에 따른 시세 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

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* 현 시세 분석 결과, 본 물건은 감정가(716,502,880원)보다 높은 가치로 평가될 가능성이 있습니다.

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* 주변 유사 물건의 거래 사례를 바탕으로 산정한 예상 시세 범위는 약 10억 원 ~ 15억 원입니다.

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* 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

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* 보수적인 접근으로 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 7억 2천만원 ~ 7억 9천만원을 고려할 수 있습니다.

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* 시세 반영 및 경쟁률 고려 시, 감정가의 120% ~ 130% 수준인 약 8억 6천만원 ~ 9억 4천만원까지도 고려해볼 수 있습니다.

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* 따라서, 추천 예상 입찰가 범위는 7억 9천만원 ~ 9억 5천만원으로 제안합니다.

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(참고: JSON 데이터의 거래 금액은 8,800만원, 7,370만원으로 표기되어 있으나, 이는 만원 단위를 의미하므로 각각 8억 8천만원, 7억 3천7백만원으로 해석하여 시세 분석에 반영하였음을 알려드립니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.