나이스옥션 법원경매 대구 2025타경6080 [1] 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 1058-5 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 소재 '동명동부초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주위일대는
주택 및 각종 근린생활시설, 음식점, 숙박시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며 인근 대중교통수단과의 접근성 등 제반 교통사정은 무난시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1~3)3필 일단의 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지대에 위치하며 대체로 등고 평탄하게
조성되어 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.
일련번호 3~6)3필 일단의 부정형의 토지로서 남서측 하향 완경사지대에 위치하며 대체로 등고 평탄하게
조성되어 상업용(숙박시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1~3)서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3,5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(칠곡기성리3층석탑 역사문화환경보존지역)<문화유산의 보존 및
활용에 관한 법률>임.
일련번호(4,6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)<가축분뇨의관리 및 이용
에 관한 법률>, 접도구역(경상북도고시제2018-415호)<도로법>, 역사문화환경 보존지역(칠곡 기성리
3층석탑 역사문화환경보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호 1~3) 귀 제시목록 상 지목이 ""대"" 이나 일부 현황 ""도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가)철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물로서
외 벽: 드라이비트 및 석재 및 판넬 등 마감
내 벽: 내부인테리어, 벽지 및 타일 등 마감
바 닥: 타일 등 마감
창 호: 새시창호임.
나)철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서
외 벽: 드라이비트 및 석재 및 판넬 등 마감
내 벽: 내부인테리어, 벽지 및 타일 등 마감
바 닥: 타일 등 마감
창 호: 새시창호임.

이용상태

가, 나) 숙박시설(상호:투썸무인텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 ㄱ, ㄴ) 건물이 소재함.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 건물등기사항전부증명서상 나) 2층은 ""다가구주택(2가구)""이나 실제 ""숙박시설""임.
귀 제시목록상 가) ""1058-5"", 나) ""1046-6"" 소재이나 실제 가) ""1058-5,1058-8,1046-1"", 나) ""1046-6,1046-7,
1046-8"" 소재임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록1,2,3 지목이 대이나 일부현황 도로이며 감안평가 금액임, 목록8 건물등기사항전부증명서상 2층은 다가구주택이나 실제 숙박시설임, 목록4,8 공부상 소재지와 실제 소재지 상이함(감정평가서 참조)
재매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경6080 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 1058-5

용도: 숙박시설 (상호: 투썸무인텔)

감정가: 3,039,538,000원

1.2. 면적 및 현황

토지면적: 1890.00㎡ (약 571.73평)

건물면적: 880.22㎡ (약 266.41평)

건물 제시외면적: 17.10㎡ (약 5.16평)

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 재매각

주의사항:

* 일괄매각이며, 제시외 건물 포함입니다.

* 목록1,2,3 토지의 지목은 '대'이나 일부 현황 도로로, 감안 평가되었습니다.

* 목록8 건물의 경우, 등기부상 2층은 다가구주택이나 실제로는 숙박시설로 이용 중입니다.

* 목록4,8 건물의 공부상 소재지와 실제 소재지가 상이하므로 감정평가서를 참조해야 합니다.

* 재매각 조건으로, 매수신청 보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 소재 '동명동부초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주택, 근린생활시설, 음식점, 숙박시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통수단과의 접근성은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 3필지가 일단의 부정형 토지로, 남서측 하향의 완경사 지대에 위치하며 대체로 등고 평탄하게 조성되어 상업용(숙박시설) 건부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트조의 3층 및 2층 건물로 구성되어 있으며, 외벽은 드라이비트, 석재, 판넬 등으로 마감되었습니다. 내부 인테리어, 벽지, 타일 등으로 마감되었으며 창호는 새시창호입니다. 현재 숙박시설(투썸무인텔)로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

* 일련번호(1~3,5) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종제한지역), 역사문화환경보존지역(칠곡기성리3층석탑).

* 일련번호(4,6) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전축종제한지역), 접도구역, 역사문화환경보존지역(칠곡 기성리 3층석탑).

3. 권리분석

3.1. 채권 및 권리관계

채권자는 유에스제십이차유동화전문(근저당권)이며, 등기부상 총 채권액은 2,932,000,000원입니다.

말소기준권리는 2022년 3월 21일자 부산은행 근저당권(2,695,000,000원)으로, 이보다 선순위 권리는 없어 보이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2016-12-29

* 확정일자: 2023-02-01

* 배당신고일자: 2025-03-20

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 관련 주의사항

해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 확인되었습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고, 배당신고일자 또한 명시되어 있어 배당을 받을 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 진행 시 추가적인 협상이나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 보증금액이 명확히 명시되어 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건이 소재한 기성리 일대는 과거 '지역골목경제 융복합 상권개발 사업'을 통해 '셰프의 산책길' 등으로 조성되어 상권 활성화를 추진한 이력이 있습니다. 현재는 주택, 근린생활시설, 음식점, 숙박시설 등이 혼재된 지역 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 동명동부초등학교가 위치하여 기본적인 생활 기반은 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 동명동부초등학교 (근거리)

* 기타: 주택, 근린생활시설, 음식점, 농경지 등. (구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다.)

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 보증금 350,000,000원을 보유하고 있으며 대항력이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지(목록1,2,3)가 지목상 '대'이나 현황 도로로 사용되고 있어, 실제 이용 면적 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 용도 및 소재지 불일치: 목록8 건물이 공부상 '다가구주택'이나 실제로는 '숙박시설'로 운영 중이며, 일부 건물(목록4,8)은 공부상 소재지와 실제 소재지가 상이하여 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 편입된 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다소 다른 특징이 있을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰된 이력이 있어, 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 현재 '투썸무인텔'이라는 상호로 숙박시설로 운영되고 있는 상태입니다. 입지상 대구 근교의 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있으며, 주변 지역의 상권 활성화 노력도 있어 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공부상 불일치 사항 등 명확한 확인 및 추가 조사가 필요한 여러 리스크 요인이 산재해 있습니다. 이러한 부분들을 사전에 충분히 검토하고 해결 방안을 마련해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 현 영업 시설 활용: 현재 숙박시설로 운영 중인 점을 감안할 때, 인수 후 즉시 영업을 재개하거나 시설을 활용하는 방안을 고려할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: '셰프의 산책길' 조성 사업 등 지역 상권 활성화 시도가 있었던 만큼, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재적 가치: 여러 특이사항 및 리스크 요인으로 인해 재매각될 가능성이 있으며, 이는 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 매력적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가는 3,039,538,000원입니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금 350,000,000원, 인수 보증금 0원 명시)의 존재, 공부상 불일치, 재매각 등 복합적인 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 이러한 위험 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 재매각 물건은 최초 감정가보다 할인된 가격으로 시작하는 경우가 많으며, 본 건의 경우 제반 사항을 고려하여 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 권장합니다.

이는 잠재적 리스크 해소 비용, 명도 관련 비용, 시장 가치 등을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다.

예상 입찰 범위: 2,100,000,000원 ~ 2,500,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.