나이스옥션 법원경매 충주 2024타경2384 [1] 충청북도 음성군 원남면 문암리 905-3 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2024.08.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 원남면 문암리 소재 "문암2리 평촌경로당" 남서측 인근 "충청대 로(36번국도)"변에 위치하고 있는 부동산(주유소였으나 기준시점 기존 건물 철거 멸실, 일 부 유류저장탱크 철거 한 상태에서 중단)이며, 주위는 국도주변주유소,음식점이 가끔 소재하 고,농촌마을,농경지,임야 및 중소규모 공장 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통이나, 본건 서측 인근으로 "충청내륙고속화도로"가 최근에 부분 개통하여 본건에 접하고 있는 국도 는 차량 통행 거의 없는 실정으로 주유소로서의 제반 입지여건은 불리한 상태임.

교통상황

본건 토지(기호1~7)는 일단지로서 "충청대로(36번국도)"와 접하고 있어 제반 차량 츨입용이 하며, 최근에 본건 서측 인근으로 "충청내륙고속화도로"가 부분 개통하였으며,교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지(기호1~7)는 일단지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, 형상은 부정형으로서 주유소 및 저유소 부지로 이용하였으나 대부분 건물은 철거하고, 일부 지하 유류저장탱크 철거하거나 철거 중단 상태임.

인접 도로상태

본건 토지(기호1~7)는 일단지로서 동측으로 왕복4차선의 국도와 접하고 있어 인접도로 상태 양호하나 최근에 본건 서측 인근으로 "충청내륙고속화도로"가 부분 개통하여 본건에 접하고 있는 국도는 차량 통행은 거의 없는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제 한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률). 기호2,3,5,6,7토지: 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제 한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),접도구역(국도036)(도로법)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 기호8 중 (8-1),(8-3)은 철거 멸실 ※(8-2)건물:1996.1월에 사용승인된 주유소 캐노피로서 철골조 철골트러스지붕으로서 내.외벽:벽체 없음

이용상태

※기호8(8-2)건물:주유소 캐노피(기둥 콘크리트 부분 제거하여 철골기둥만 있음)

설비내역

없 음

부합물 및 종물

㉠:철골조 판넬지붕 단층,저유소출하대,42㎡(기호3토지 소재, 일반건축물대장 등재) ㉡:철재기둥 판넬지붕 단층,저유탱크펌프시설실,약10㎡[인접도로(문암리 1246) 일부에 소재] ※㉠은 일반건축물대장 등재되어 있으며,㉡은 부합물 및 종물로서 큰영향 없을 것으로 사료 됩니다.

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 2 동측 도로에 소재하는 제시외건물(감정평가서상 ㉡, 철재기둥 판넬지붕 단층 저유탱크펌프실) 매각 포함
-목록 3 지상 제시외건물(감정평가서상 ㉠, 철골조 판넬지붕 단층 저유소 출하대) 매각 제외(이로인하여 토지소유권이 제한될때의 단가 226,000원/㎡)
-2025.10.17.자 채권자 곡성농업협동조합으로부터 목록3 지상의 저유소출하대(감정평가서상 ㉠)에 대하여 채무자가 작성한 임의처분각서 제출함
-목록 6 지상에 현황 건물이 없음에도 일반 건축물대장에 타인 소유 '흙벽조 스레트지붕 단층 창고 38.08㎡'이 등재되어 있음(감정평가서 참조)
-목록 8 건물은 철거되어 주유소캐노피 부분만 남아있음(기둥 콘크리트 부분 제거하여 철골기둥만 있고 내외 벽체 없음, 감정평가서 참조)
-본건 기계기구 기호 1~3,4 소재불명, 5~11,13은 정상작동여부 미상이며 13은 일부부품제거됨, 기호14는 철거하다 중단된 상태임(감정평가서 참조-기계기구 기호 5~11,12,13 평가 후 매각 포함)
-본건 토지는 오염토양을 정화하기 위하여 소요되는 복원비용 및 복원에 따른 지하시설물(유류탱크 등) 훼손시 그 복원비용 등의 비용이 소요될 것으로 예상되며 그에 따른 공사비를 감정하기 위해서는 토양정화업 등록을 한 토양정화업자의 특별용역이 요구됨
-오염토양정화조치명령으로 인한 정화조치이행의무 등이 부과될 수 있으니 관계기관에 확인 후 입찰요망
-본건 소재 동측으로 충청대로(국도36번)이 접하고 있으나 서측 인근 '충청내륙화고속화도로'가 부분적으로 개통하여 동측도로에 차량통행 거의 없는 상태임
-본건 토지에 기존 건물 철거한 폐자재가 적치되어 있고 기계기구 기호14번 지하탱크 3개 중 1개는 철거하여 토지상 방치, 2개는 철거하다 중단된 상태로 평가 및 매각 제외
-본건 토지 7필지 상호간, 인접필지간 경계불분명하므로 정확한 경계확인을 위한 측량필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경2384 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 원남면 문암리 905-3

* 용도: 위험물저장 및 처리시설 (구 주유소)

* 감정가: 992,615,000원

* 토지면적: 3696.00㎡ (약 1,118.14평)

* 건물면적: 293.42㎡ (약 88.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 곡성농업협동조합 (말소기준권리)

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 음성군 원남면 문암리 소재 "문암2리 평촌경로당" 남서측 인근 국도 36호선 변에 위치합니다. 주위에는 국도변 주유소, 음식점, 농촌 마을, 농경지, 임야, 중소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 토지는 국도 36호선과 직접 접하여 차량의 접근이 용이합니다. 다만, 본건 서측 인근에 충청내륙고속화도로가 부분 개통되면서 국도 36호선 상의 차량 통행량이 감소하여 주유소로서의 입지 여건은 다소 불리해진 상황입니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 동측으로 왕복 4차선 국도와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 접도구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 인근에 농경지, 임야, 중소규모 공장, 주유소, 음식점 등이 산재해 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 토양 오염 가능성에 대한 위험은 별도 주의사항으로 명시되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 25일자 곡성농업협동조합의 근저당권 (을12, 건물 을20)입니다.

* 인수되는 권리:

* 법정지상권 성립 여지 있음 (목록 3 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성)

* 본건은 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* 등기부 요약:

* 다수의 근저당, 압류, 가압류가 등기되어 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,212,119,906원

* 건물 등기부채권 총액: 915,735,066원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 전체 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 정확한 현황은 현장 확인 및 관계기관 조사를 통해 파악해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 국도변에 주유소, 음식점 등이 간헐적으로 소재하며, 농촌 및 공업 지역의 특성을 동시에 보입니다.

* 주유소로서의 입지 여건: 과거 주유소 부지로 이용되었으나, 최근 서측 인근 충청내륙고속화도로 개통으로 인해 기존 국도변의 교통량이 감소하여 주유소로서의 경쟁력은 약화된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 주유소 및 위험물저장/처리 시설 용도로 사용되었던 부지이므로, 일반적인 주거 목적의 생활 편의시설 정보보다는 해당 용도와 관련된 지역의 특성을 고려해야 합니다. 인근에 농경지 및 임야가 분포하고 있어 도심과는 다소 거리가 있는 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토양 오염 및 복원 비용: 본건 토지는 오염 토양 정화를 위한 복원 비용이 발생할 것으로 예상되며, 이로 인해 지하 시설물(유류탱크 등) 훼손 시 복원 비용이 추가로 소요될 수 있습니다. 이에 대한 특별 용역 및 관계 기관 확인이 필요합니다. 오염 토양 정화 조치 명령 등으로 인한 이행 의무가 부과될 수 있습니다.

* 폐자재 및 지하 탱크: 기존 건물 철거 폐자재가 적치되어 있으며, 기계기구 기호 14번 지하 유류탱크 3개 중 1개는 토지에 방치, 2개는 철거 중단 상태로 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 건축물대장 불일치: 목록 6 지상에 현황 건물이 없음에도 일반 건축물대장에는 타인 소유의 '흙벽조 스레트지붕 단층 창고 38.08㎡'이 등재되어 있습니다.

* 건물 상태: 목록 8 건물은 철거되어 주유소 캐노피 부분만 남아 있으며, 기둥만 있고 내외 벽체는 없는 상태입니다.

* 기계기구 상태: 일부 기계기구의 소재가 불명하거나 작동 여부 미상, 부품 제거, 철거 중단 상태 등으로 정상적인 활용이 어렵습니다.

* 경계 불분명: 본건 토지 7필지 상호 간 및 인접 필지 간 경계가 불분명하므로, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 법정지상권 성립 여지: 목록 3 지상 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다.

* 도로 교통량 감소: 서측 인근 충청내륙고속화도로 개통으로 인해 본건이 접한 국도 36호선의 차량 통행이 거의 없어 주유소로서의 영업 환경이 불리합니다.

7. 종합 의견

본건은 음성군 원남면 문암리에 위치한 위험물저장 및 처리시설(구 주유소)로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 넓은 토지 면적과 과거 주유소로 운영되었던 이력이 있으나, 현재는 건물 철거 및 시설물 일부 방치 상태로 영업 활동이 중단된 것으로 보입니다. 특히 토양 오염 가능성, 철거 폐자재 및 미완료된 지하 탱크 처리, 법정지상권 성립 여지 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로 입찰 전 면밀한 현장 조사와 관계 기관 확인이 필수적입니다. 또한, 충청내륙고속화도로 개통으로 인한 주유소로서의 입지적 약화는 향후 활용 방안 모색 시 고려해야 할 중요 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3,696㎡의 토지를 일괄 매각받아 재개발 또는 타 용도로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 계획관리지역: 용도지역이 계획관리지역으로, 비교적 자유로운 개발 및 건축이 가능합니다.

* 국도 접한 접근성: 비록 교통량은 감소하였으나, 국도 36호선에 직접 접하여 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현황, 시세, 낙찰가율, 법적 위험 요소 등을 종합적으로 고려한 전문적인 감정 평가와 시장 조사를 필요로 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 특히 토양 복원 비용, 법정지상권 관련 리스크, 제시외 건물 처리 방안 등을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.