나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33449 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2024.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ‘충북혁신도시 공용터미널’ 북서쪽 인근에 위치하며, 본건 인근은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 주를 이루는 상가지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근 간선도로(원중로)와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통시 되며, 대중교통의 이용은 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층, 지상5층 건물 중 제3층 제303호로서,
외벽: 타일, 알루미늄복합판넬, 강화유리 마감 등.
내벽: 타일, 인테리어 마감 등.
창호: 알루미늄 프레임의 강화유리창호임.

이용상태

본건 일련번호 1) : 일부 노래연습장, 일부 유흥주점으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 근린생활시설, 위락시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동쪽 및 북서쪽으로 노폭 15m 내외 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07) , 일반상업지역(2015-12-31) , 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(특)2-36) (접합), 가축사육제한구역(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2024타경33449 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1474 스카이타워 3층 303호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 883,000,000원입니다.

토지 면적은 104.61㎡ (약 31.64평)이며, 건물 면적은 321.54㎡ (약 97.28평)입니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 익OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 ‘충북혁신도시 공용터미널’ 북서쪽에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 주를 이루는 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량으로의 출입이 가능하며, 인근 간선도로인 원중로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통으로 평가됩니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

건물의 구조:

본 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 중 제3층 제303호입니다.

외벽은 타일, 알루미늄복합판넬, 강화유리 등으로 마감되었습니다.

내벽은 타일, 인테리어 마감 등으로 이루어져 있습니다.

창호는 알루미늄 프레임의 강화유리창호입니다.

이용상태:

현재 본건은 일부 노래연습장 및 일부 유흥주점으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비내역:

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

본건 토지는 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설 및 위락시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건 토지는 북동쪽 및 북서쪽으로 노폭 15m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(절대제한구역), 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

본건 건물의 등기부등본 요약 정보는 다음과 같습니다.

갑3: 2016-08-09 소유권이전 (2번 신탁등기 말소) - 주식회사제이씨개발

갑4: 2016-08-09 소유권이전 (정재철, 매매 금635,300,000원)

을1: 2016-08-09 근저당권 (익산농업협동조합, 금376,480,000원) - 말소기준권리

갑7: 2023-11-08 가압류 (충북신용보증재단, 금28,500,000원)

갑9: 2024-01-24 가압류 (신한은행, 금93,825,986원)

갑11: 2024-06-27 임의경매 (익산농업협동조합, 589,503,529원) - 본 경매 개시

갑12: 2024-08-05 압류 (음성군, 세정과-15 968)

말소기준권리:

을1 근저당권 (익산농업협동조합)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

인수되는 권리:

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이며 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 황복희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-06-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

임차인 권리분석:

임차인 황복희는 전입일자가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액:

등기부상 채권 총액은 498,805,986원입니다. 이는 말소기준권리 이후의 채권 총액으로, 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 음성군 맹동면 두성리 지역은 충북혁신도시의 핵심 상업 지구 내에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

‘충북혁신도시 공용터미널’ 북서쪽에 위치하여 유동인구 유입에 유리한 입지적 장점을 가지고 있습니다.

본건 건물 자체는 현재 일부 노래연습장 및 유흥주점으로 이용되고 있어, 관련 업종의 수요가 존재함을 시사합니다.

건물 내 총 24개의 구분 건물이 있으며, 3층 303호로서 일반상업지역 내 상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 충북혁신도시 내에 위치하여 현대적인 도시 기반 시설 및 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장 및 노선망을 통해 보통 수준으로 가능합니다.

차량 이용 시에는 원중로 등 주요 도로와의 연계를 통해 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

신도시 개발 지역 특성상 기본적인 생활 인프라(마트, 병원, 학원 등)는 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 현재까지 특별히 확인된 혐오시설 정보는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 미상:

전반적인 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 파악된 임차인 황복희 외에는 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 분석되어 인수되는 보증금은 없습니다.

건물 이용 현황:

현재 노래연습장 및 유흥주점으로 이용 중이라는 점은 해당 업종의 경기 변동이나 규제 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

토지이용계획:

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등 지정된 용도지역 및 지구단위계획에 따라 향후 개발 및 건축 행위에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충북혁신도시라는 우수한 입지 조건에 위치한 근린상가로, 상업 시설로서의 가치가 높게 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 견고하며, 현재 유흥업종으로 이용되고 있으나 향후 다양한 업종으로의 전환 및 활용이 가능합니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

신규 택지 개발 지역의 특성상, 지속적인 지역 발전과 더불어 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 충북혁신도시 상업 지구 내에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다.

권리 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인만이 존재하여 인수되는 권리 및 보증금이 없습니다.

다용도 활용: 현재 유흥업종 외에도 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등으로 용도 전환 및 활용이 가능합니다.

교통 편의성: 주요 도로망과의 연계가 뛰어나 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 883,000,000원입니다.

권리 인수 부담이 없고 임차인으로 인한 추가 비용 발생 가능성이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하여 주변 상가 시세, 예상 임대 수익률, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 감정가 883,000,000원을 기초로 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 보수적인 관점에서 접근하는 것을 권고합니다.

Google Search Results:

충북혁신도시 혐오시설 검색 결과, 현재까지 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (출처: Google 검색)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.