나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33708 [2] 충청북도 충주시 신니면 신청리 426-65 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 신니면 신청리 소재 '신의마을회관' 북동측 근거리에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 인근은 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 주로 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호 4) 부정형 완경사지로서, 주거용 부속토지로 이용중임. 일련번호 5) 세장형 완경사지로서, 자연림으로 이용중임. 일련번호 6) 세장형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1,4,6) 본건 북서측으로 폭4M 내외의 포장도로로 접근이 가능함. 일련번호 5) 본건 남서측으로 폭4M 내외의 포장도로로 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 4) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 5) 보전관리지역, 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 일련번호 6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

건물배치도, 건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

일련번호 6 토지는 공부상 지목이 전이나 현황 대지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 벽돌구조 기타지붕(판넬) 지상2층 건물로서, 외 벽: 조적 등 마감, 내 벽: 황토미장 등 마감, 바 닥: 장판지깔기 등 마감, 창 호: 샷시창호임. 일련번호 3) 벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외 벽: 조적 등 마감, 내 벽: 황토미장 등 마감, 바 닥: 장판지깔기 등 마감, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호 2) 단독주택으로 이용중임. 일련번호 3) 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음. 일련번호 3) 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

건물배치도, 건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

일련번호 3 건물은 공부 상 지붕이 (철근)콘크리트지붕으로 등재되어 있으나 경사지붕 위 아스팔트슁글 마감지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각(공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 충주지원 2024타경33708 (2)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

* 소재지: 충청북도 충주시 신니면 신청리 426-65

* 용도: 임야 (현재 일부 주거용 건부지 및 부속토지로 이용 중)

* 감정가: 9,895,200원

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 1064.00㎡ (약 322.01평)

* 토지지분: 319.2㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡ (본 매각 대상에서 제외)

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

* 주의사항: 지분매각 (공유자우선매수를 1회로 제한하는 특별매각조건 있음)

* 본 건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 건으로, 낙찰자는 기존 공유자와 공동 소유하게 됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건 물건은 충청북도 충주시 신니면 신청리 소재 '신의마을회관' 북동측 근거리에 위치합니다.

* 인근 지역은 단독주택, 농경지 및 자연림이 주로 소재하는 조용한 농촌 및 산림 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 자가용 이용이 편리하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

2.3. 도로상태

* 본 건 북서측으로 폭 4m 내외의 포장도로로 접근이 가능합니다.

* 남서측으로도 폭 4m 내외의 포장도로를 통해 접근 가능하여 차량 통행이 용이합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 일련번호 1, 4, 6: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 (소, 말, 양, 염소, 사슴, 젖소, 메추리)

* 일련번호 5: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지

* 본 건 토지는 관리 지역 및 보전 관리 지역에 속해 있으며, 가축 사육이 제한되고 일부는 산지 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 7월 26일 접수된 신성종합건설주식회사 신청 강제 경매개시결정 (등기구분: 갑3) 입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 본 건은 지분 매각으로, 매수인은 기존 공유자와 공동으로 토지를 소유하게 됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

* 등기부채권 총액: 57,726,027원 (강성봉 가압류 57,726,027원 + 수원시 압류)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황상)

* 말소기준권리 하부의 모든 권리(강제경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 및 농업 지역에 위치하며, 주변에 상업 시설이 밀집한 형태의 상권은 형성되어 있지 않습니다.

* 주요 이용 목적은 개인 주택 부지 및 농경지, 자연림 등으로 판단됩니다.

* 따라서 별도의 상권 분석은 제한적이며, 지역 자체의 발전 가능성 및 인구 유입 추세를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동 거리에 위치한 충주시내 또는 인근 읍면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

* 근거리에 초등학교가 소재하나, 중학교 및 고등학교는 차량 이동이 필요합니다.

5.3. 환경

* 자연림과 농경지가 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 인근에 혐오시설이나 소음, 악취 등의 문제가 발생할 만한 시설은 소재하지 않는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각으로 인한 공동 소유 문제

* 본 건은 토지 일부 지분만 매각되므로, 낙찰자는 기존 소유자 또는 다른 공유자와 공동 소유하게 됩니다.

* 향후 토지 이용, 개발, 처분 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 의견 충돌이나 갈등이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권 행사

* 공유자 우선매수권이 1회 행사 제한 조건으로 존재합니다.

* 최고가 신고인 대비 공유자가 해당 가격으로 우선 매수할 경우, 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 현황과의 차이

* 일련번호 6 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황 '대지'로 이용 중입니다.

* 이는 추후 지목 변경 또는 토지 이용에 있어 행정적인 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.4. 건물 관련

* 건물면적이 본 매각 대상에서 제외되었으므로, 만약 현존하는 건물에 대한 법적 분쟁이나 철거, 명도 문제가 발생할 경우 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물감정평가요항표에 기술된 건물(일련번호 2, 3)의 정확한 법적 지위 및 처리 방안은 별도 확인이 필요합니다.

6.5. 지상권 등 비멸실 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재하므로, 이에 대한 확인 및 인수 여부를 반드시 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 충주시 신니면의 임야 일부 지분 매각 건으로, 주변 환경은 조용하고 자연 친화적입니다.

* 토지 자체는 계획관리 및 보전관리 지역으로 개발 가능성이 있으나, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권이 존재한다는 점이 큰 특징입니다.

* 현황 이용 상태와 공부상 지목이 다른 부분, 그리고 매각 대상에서 제외된 건물에 대한 잠재적 이슈를 고려해야 합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 보이나, 소멸되지 않는 지상권의 존재를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 및 지분 매각

* 전체 토지 면적 대비 낮은 지분 면적과 감정가로 진입 장벽이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 향후 토지 개발 또는 매각 시 공유자들과의 협의가 원활하게 이루어진다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

* 계획관리지역, 성장관리구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변 개발 현황 및 지자체 개발 계획을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8.3. 자연 친화적 환경

* 전원생활 또는 주말 주택 부지 등으로 활용할 경우, 쾌적한 자연 환경은 장점으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 공유자 우선매수권이라는 특수 조건이 존재합니다.

* 또한, 건물은 매각 대상에서 제외되었고, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 있습니다.

* 이러한 불확실성을 고려하여, 입찰가는 감정가(9,895,200원)를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 특히, 공유자 우선매수권이 행사될 경우 실제 낙찰가는 달라질 수 있으므로, 공유자들의 의사를 파악하는 것이 중요합니다.

* 현 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어려우나, 일반적인 지분 매각 및 경매 물건의 시세, 향후 공유자 협의 가능성, 토지 이용 가치 등을 종합적으로 판단하여 권장 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

* 투자자는 최소 100% ~ 120% 범위 내에서, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 자금 계획을 세워 입찰에 임하는 것을 권고합니다. (예: 9,895,200원 ~ 11,874,240원 범위 내에서 보수적 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.