나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33654 [1] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 산22-4 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경33654 [1] 충청북도 음성군 음성읍 신천리 산22-4 전 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매2계 2024타경33654 | 소재지: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 산22-4 | 감정가: 4,511,740,000원 | 최저가: 4,511,740,000원 | 용도: 전

1. 충주 지원 2024타경33654 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 세부 정보

사건번호: 충주지원 2024타경33654 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 충청북도 음성군 음성읍 신천리 산22-4

용도: 전 (현황 토목 및 일부 건축 기초공사 진행)

감정가: 4,511,740,000원

토지면적: 23,815.00㎡ (약 7,204.7평)

토지 지분율: 23,815.00 (전체 지분으로 보임)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 2,785.00㎡ (토지 소유권 행사 제한 시 평가액 관련)

매각대상: 토지 매각

소유자: 창OOOOOOOO

채무자: 창OOOOOOOO

채권자: 세OOOOOOOOO

1.3. 입지 조건

본 건은 충청북도 음성군 음성읍 신천리에 위치하며, "신천2리마을회관" 남측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적이면서도 산업 활동이 이루어지는 복합적인 지역 특성을 보입니다. 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 건 남서측으로는 왕복 4차선 포장도로가 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 채권자 세OOOOOOOOO의 신청에 의해 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 소유자이자 채무자인 창OOOOOOOO은 동일인으로 파악됩니다.

주요 권리 사항으로는, 목록 5, 6 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 위험이 있습니다. 또한, 목록 1 토지 지상에는 연고 미상의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 이로 인해 토지 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있으며, 감정평가액 산정 시 이 부분이 반영되어 있습니다(제시외 분묘로 인한 토지 소유권 행사 제한 시 평가금액: 2,785,820,000원). 법정지상권 성립 가능성에 대한 직접적인 언급은 없으나, 제시외 구축물 및 토지 이용 현황 등을 고려할 때 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. 본 건은 일괄매각 대상이며, 제시외 구축물(기초공사 부분, 정화조)은 매각에 포함됩니다. 공부상 지목은 임야 또는 전이나, 현황은 토목 및 일부 건축 기초 공사가 진행된 상태로 확인됩니다.

1.5. 상권 분석

본 건이 위치한 음성군 음성읍 신천리 지역은 농경지와 임야가 주를 이루며, 주변으로 공장 및 주택 등이 산재해 있는 복합적인 개발 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 밀집된 주거 지역보다는, 개별적인 토지 이용 및 소규모 개발이 이루어지는 지역으로 분석됩니다. 차량 접근성이 용이한 점은 물류 및 일부 산업 활동에 긍정적일 수 있으나, 대중교통 이용 편의성이 높지 않아 상권 형성에 제약이 있을 수 있습니다. 인근의 산업단지나 개발 계획 등과의 연계성을 고려한 추가적인 상권 분석이 필요합니다.

1.6. 생활 정보

본 건은 음성군 음성읍 소재지에 위치하고 있어, 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역입니다. 인근 마을회관이 소재하는 것으로 보아 지역 공동체 활동이 있을 수 있습니다. 하지만 구체적인 마트, 병원, 학교 등의 편의시설과의 거리는 현장 답사를 통해 직접 확인해야 하며, 주변 환경에 따라 생활 편의성은 보통 수준으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 농지취득자격증명 관련 사항입니다. 목록 5, 6 토지에 대해 해당 증명을 미제출할 경우 입찰 보증금이 몰수될 위험이 매우 크므로, 입찰 전 반드시 관련 행정기관에 발급 가능 여부를 확인하고 철저히 준비해야 합니다. 또한, 목록 1 토지 지상에 존재하는 연고 미상의 분묘는 분묘기지권의 성립 가능성을 내포하며, 이는 토지의 소유권 행사, 개발 및 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. 이로 인한 명도, 이전 등의 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 공부상 지목과 현황이 일치하지 않는 점(임야/전 -> 토목 및 건축 기초 공사 진행)은 건축 인허가 과정에서 예상치 못한 문제나 추가적인 행정 절차를 야기할 수 있으므로, 관할 관청에 관련 인허가 사항(공장설립승인, 건축허가 등)을 면밀히 재확인해야 합니다. 인접 도로의 법적, 사실적 성격 및 소유 관계에 대한 명확한 파악도 중요하며, 이는 토지 이용에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 현재까지 조사된 바로는 본 건의 직접적인 인접 지역에 혐오시설이 부각되지는 않으나, 입찰 전 반드시 주변 지역에 대한 현장 조사를 통해 잠재적인 혐오시설의 존재 여부를 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 넓은 면적의 토지로, 토목 및 일부 건축 기초 공사가 진행되어 있어 개발 잠재력이 주목되는 물건입니다. 다양한 용도 지역(계획관리지역, 농림지역 등)에 걸쳐 있으며, 향후 건축 사업 등을 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다. 그러나 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황 불일치 등 다수의 권리 및 행정적 제약 사항이 존재합니다. 특히 분묘 문제와 농지 취득 자격증명 확보는 입찰 전에 반드시 해결해야 할 최우선 과제입니다. 이러한 복합적인 요인들을 신중하게 검토하고, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 완벽한 이해를 바탕으로 접근해야 할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건은 넓은 토지 면적과 일부 진행된 토목 공사를 바탕으로 향후 개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 계획관리지역 등 성장 가능성이 있는 용도지역에 포함되어 있어, 향후 관련 법규 완화 시 다양한 용도로의 활용이 가능할 수 있습니다. 음성 지역의 산업 발전 추세와 연계하여 물류 창고, 소규모 공장 부지 등으로의 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 단, 분묘 문제 해결을 위한 비용과 시간, 그리고 농지 취득 관련 행정 절차의 복잡성을 충분히 감안하여 투자 결정을 내려야 합니다. 현장 조사를 통해 주변 개발 가능성 및 잠재적 가치를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

충주지원 경매2계