나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34527 [1] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-63 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2024.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 "감곡IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 정방형의 토지로, 주거용 건부지 등으로 이용중임. 본건(2): 대체로 정방형의 토지로, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건(1): 본건 서측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 접함. 본건(2): 본건 서측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 본건(1): 계획관리지역(2025-08-21), 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(2): 계획관리지역(2025-08-21), 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(3): 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물 로서, -외벽: 타일 및 페인팅 마감 등. -내벽: 도배 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥 마감재 및 타일 등 -창호: 샷시창호 마감 등. 본건(4): 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물 로서, -외벽: 타일 및 페인팅 마감 등. -내벽: 도배 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥 마감재 및 타일 등 -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(3): 단독주택 등으로 이용중임. 본건(4): 단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

본건(3): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖추어짐. 본건(4): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건(3)은 등기사항전부증명서(건물)상 "상우리 산28-36번지 제마동 에서, 상우리189-62번지"로, 1층 면적이 "78.83㎡ 에서, 84.83㎡" 로, 구조는 "철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층에서, 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층"으로, "건축법상 사용승인을 받지않은건물"은, "사용승인으로 인하여 말소" 으로 변경 되었는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람. - 본건(4)은 등기사항전부증명서(건물)상 "상우리 산28-37번지 제바동 에서, 상우리189-63번지"로, 구조는 "철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층에서, 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층"으로, "건축법상 사용승인을 받지않은건물"은, "사용승인으로 인하여 말소" 으로 변경 되었는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 4는 등기사항전부증명서상 '상우리 산28-37번지 제바동'에서 '상우리 189-63번지'로, 구조는 '철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층'에서 '철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층'으로, '건축법상 사용승인을 받지 않은 건물'은 '사용승인으로 인하여 말소'로 변경됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.사건번호

충주지원 2024타경34527 (1)

1.1. 2.소재지

충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-63

1.1. 3.용도

단독주택

1.1. 4.매각대상

토지/건물 일괄매각

1.1. 5.경매구분

부동산 임의경매

1.1. 6.감정가

325,336,000원

1.1. 7.토지 면적

494. 00㎡ (약 149.49평)

1.1. 8.건물 면적

112. 75㎡ (약 34.11평)

1.1. 9.총 부채액 (참고)

토지 등기부채권 총액: 748,000,000원

건물 등기부채권 총액: 280,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 "감곡IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됩니다. [cite: none]

2.2. 교통상황

본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 보통시됩니다. [cite: none] 중부내륙고속도로 감곡IC가 북동측 인근에 위치하여 수도권 및 전국 각지로의 이동이 용이합니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. [cite: none]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형), 가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등에 해당합니다. [cite: none]

3. 권리분석

3.1. 토지 등기부 요약

본건 토지의 말소기준권리는 2017년 5월 23일 접수된 진천신용협동조합의 근저당권(을3)입니다. [cite: none] 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 소유권이전청구권가등기(갑4, 2023-08-25, 오복숙)가 있습니다. [cite: none]

3.2. 건물 등기부 요약

본건 건물의 말소기준권리는 2021년 12월 29일 접수된 오복숙의 근저당권(을1)입니다. [cite: none] 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 소유권이전청구권가등기(갑3, 2023-08-25, 오복숙)가 있습니다. [cite: none]

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: none]

3.4. 물건 명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다. [cite: none] 목록 4는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로서 현황 공실이며, 내부 누수가 목측되는 점을 참고하시기 바랍니다. [cite: none]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 소재지인 감곡면 상우리는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 상업시설은 면소재지나 인접 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. [cite: none] 감곡IC 인근에 위치하여 교통 편의성은 높으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 향후 개발 가능성

음성군 감곡면 일대는 상우산업단지 등 산업단지 개발이 진행되었거나 계획되어 있어, 배후 지역으로서의 발전 가능성을 가지고 있습니다. 또한, 감곡면 도시재생 인정사업, 파크골프장 조성사업 등 지역 활성화를 위한 다양한 사업들이 추진 중이거나 완료되어 정주 여건 개선 및 지역 가치 상승에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 강동대학교, 극동대학교 등이 소재하여 교육 환경을 이용할 수 있습니다.

5.2. 의료시설

구체적인 의료시설 정보는 제공되지 않았으나, 면소재지 또는 인근 지역의 병의원을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다. [cite: none]

5.3. 편의시설

감곡 행복이음센터(교육, 문화, 복지시설)가 운영 중이며, 감곡IC 및 국도 38호선 접근성이 양호하여 외부 지역의 편의시설 이용도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축법상 미사용승인 건물 (목록 4)

6.1. 1.현황 및 문제점

목록 4 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태입니다. [cite: none] 이는 해당 건물의 합법적인 사용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.1. 2.누수 문제

현황 공실 상태이며, 내부 누수가 목측된다는 점은 향후 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다. [cite: none]

6.1. 3.법적 문제

사용승인을 받지 않은 건물은 건축물대장 미등재, 재산세 비과세, 대출 제한, 불법 건축물로 간주될 경우 이행강제금 부과 등의 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 절차나 가치에 따라 본건의 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 가등기 (갑4, 갑3)

소유권이전청구권 가등기가 오복숙 명의로 등기되어 있으며, 이는 향후 소유권 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 다만, 해당 가등기가 매각으로 소멸되는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. [cite: none]

6.4. 혐오시설 존재 여부

본건 인근 지역인 감곡면 일대에 가축분뇨 공공처리시설이 운영 중에 있습니다. 과거 해당 시설 설치 시 인근 주민들의 반대 및 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 현재 운영 중인 시설로 인한 직접적인 악취나 환경오염 우려는 크지 않다는 보도도 있으나, 잠재적인 혐오시설과의 근접성은 고려 대상입니다. [cite: none]

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 감곡IC 인근에 위치하여 수도권 및 전국 접근성이 우수합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 토지 활용도를 높일 수 있습니다.

* 주변에 산업단지 조성 및 지역 활성화 사업이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 도로 접면이 양호하여 차량 진출입이 편리합니다.

7.2. 단점

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물(목록 4)이 존재하며, 누수 문제가 확인되었습니다. 이는 법적 규제 및 추가 비용 발생 가능성을 높입니다.

* 가등기가 등기되어 있어 권리 관계에 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 인근에 가축분뇨 처리 시설이 있어 잠재적인 혐오시설과의 근접성이 있습니다.

7.3. 종합 평가

본 물건은 교통이 편리하고 주변 개발 호재가 있는 입지 조건을 갖추고 있으나, 건축법상 미사용승인 건물 및 누수 문제, 가등기 존재 등 권리 및 하자 관련 리스크가 상당합니다. 이러한 단점들을 충분히 인지하고, 해당 건물에 대한 법적 검토 및 수리 비용 등을 면밀히 분석한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

우수한 교통망(감곡IC, 국도38호선)과 인근 산업단지, 지역 활성화 사업 추진 등은 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

미사용승인 건물의 법적 문제를 해결하고 정상화할 경우, 토지 활용도 및 건물 가치를 높일 수 있습니다. 또한, 감곡면 일대의 지속적인 개발 계획은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

9.1. 1.유사 물건 거래 사례

감곡면 상우리 및 인근 지역의 단독주택 거래 사례를 조사한 결과, 사용승인된 주택의 경우 토지 평당 약 40만원 ~ 70만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (예: 감곡면 오궁리 전원주택 440㎡ (133평) 매매가 2억 4천만원 -> 약 180만원/평, 감곡면 사곡리 전원주택 610㎡ (185평) 매매가 2억 4천만원 -> 약 130만원/평. 이는 주택의 상태, 건축 연도, 조망 등에 따라 편차가 큽니다.)

9.1. 2.평당가 분석

본건의 토지 면적은 149.49평입니다. 사용승인된 유사 물건의 평당가를 고려하면, 순수 토지 가치는 대략 6,000만원 ~ 10,500만원 (149.49평 * 40~70만원)으로 추정됩니다. [cite: none]

9.1. 3.감정가 대비 분석

본건의 감정가는 325,336,000원입니다. 이는 순수 토지 가치 추정 범위보다 상당히 높으며, 이는 건물 가치 및 주변 시세를 반영한 것으로 판단됩니다. 그러나 건축법상 미사용승인 건물(목록 4)의 존재와 누수 문제는 이 건물의 실질 가치를 현저히 하락시키는 요인으로 작용합니다. 해당 건물의 철거 또는 시정 비용을 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 경우, 사용승인되지 않은 건물의 존재와 그로 인한 잠재적 비용(철거, 법적 문제 해결, 누수 수리 등)을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 또한, 권리 분석상 가등기의 존재는 추가적인 변수가 될 수 있습니다.

9.2. 1.입찰가 제안

2억 1천만원 ~ 2억 5천만원

9.2. 2.산정 근거

감정가 325,336,000원에서, 미사용승인 건물로 인한 가치 하락 및 잠재적 비용(철거/수리비 약 5천만원~1억원 추정), 그리고 보수적인 권리 분석을 고려하여 약 60% ~ 75% 수준에서 입찰가를 제안합니다. [cite: none] 유사 물건의 거래 사례 중에서도 본건과 같은 하자 발생 물건은 시세보다 낮은 가격으로 거래되는 경향이 있습니다. 본 건물의 철거 및 법적 문제 해결에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.