나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34527 [2] 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-62 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2024.09.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 "감곡IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 정방형의 토지로, 주거용 건부지 등으로 이용중임. 본건(2): 대체로 정방형의 토지로, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건(1): 본건 서측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 접함. 본건(2): 본건 서측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 본건(1): 계획관리지역(2025-08-21), 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(2): 계획관리지역(2025-08-21), 성장관리계획구역(2024-03-15)(주거형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(3): 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물 로서, -외벽: 타일 및 페인팅 마감 등. -내벽: 도배 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥 마감재 및 타일 등 -창호: 샷시창호 마감 등. 본건(4): 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물 로서, -외벽: 타일 및 페인팅 마감 등. -내벽: 도배 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥 마감재 및 타일 등 -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(3): 단독주택 등으로 이용중임. 본건(4): 단독주택 등으로 이용중임.

설비내역

본건(3): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖추어짐. 본건(4): 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 난방설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건(3)은 등기사항전부증명서(건물)상 "상우리 산28-36번지 제마동 에서, 상우리189-62번지"로, 1층 면적이 "78.83㎡ 에서, 84.83㎡" 로, 구조는 "철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층에서, 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층"으로, "건축법상 사용승인을 받지않은건물"은, "사용승인으로 인하여 말소" 으로 변경 되었는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람. - 본건(4)은 등기사항전부증명서(건물)상 "상우리 산28-37번지 제바동 에서, 상우리189-63번지"로, 구조는 "철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층에서, 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층"으로, "건축법상 사용승인을 받지않은건물"은, "사용승인으로 인하여 말소" 으로 변경 되었는바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 3은 등기사항전부증명서상 '상우리 산28-36번지 제마동'에서 '상우리 189-62번지'로, 구조는 '철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층'에서 '철근콘크리트구조 스라브지붕 2층'으로, '건축법상 사용승인을 받지 않은 건물'은 '사용승인으로 인하여 말소'로 변경됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경34527 (2) 사건으로 청주지방법원 충주지원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 음성군 감곡면 상우리 189-62이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정가는 335,381,440원이며, 토지 면적은 494.00㎡ (약 149.32평), 건물 면적은 119.29㎡ (약 36.09평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 음성군 감곡면 상우리 소재 "감곡IC" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 토지는 대체로 정방형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 서측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 토지 등기부에는 소유권이전, 전입이전, 근저당, 지상권 설정, 공유자 이전, 소유권이전청구권가등기, 임의경매 등의 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2017년 5월 23일 접수된 진천신용협동조합의 근저당권(을3)으로 보입니다.

해당 경매 개시결정은 2024년 9월 5일 오복숙 채권자에 의해 청주지방법원 충주지원(2024타경34527)으로 이루어졌습니다.

등기부상 채권 총액은 토지 748,000,000원, 건물 280,000,000원으로 집계됩니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 구체적인 소멸 여부는 현장 확인 및 등기부 상세 열람이 필요합니다.

제공된 정보에서 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명확히 기재되어 있지 않습니다.

1.3. 상권 및 생활정보

본건은 주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역에 위치합니다.

감곡IC 인근에 위치하며, 차량을 통한 접근성은 양호한 편입니다.

인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

감곡면 지역은 최근 개발 및 투자 움직임이 있습니다. 상우산업단지 조성 및 감곡역세권 개발 사업이 추진 중이며, 이는 지역 발전의 잠재력을 높입니다.

생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 감곡면 소재지에 마트, 은행, 시장 등이 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 감곡CC 골프장이 위치하고 있습니다.

1.4. 잠재적 리스크

목록 3번 건물(감정평가서 요약 참조)은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 현황 공실 상태이며 내부 누수가 육안으로 확인됩니다. 이는 추후 법적 문제, 활용 제한, 수리 비용 발생 등의 리스크 요인이 될 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 다른 연대채무나 담보물이 존재할 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본 물건은 감곡IC 인근에 위치한 단독주택 부지와 건물입니다. 주변 환경은 주택, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 전원생활과 업무시설 접근성을 동시에 고려할 수 있는 지역입니다. 교통 여건은 보통 수준입니다.

가장 큰 리스크 요인은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미사용승인 건물로서 내부 누수가 목측된다는 점입니다. 이로 인해 명도 및 하자 보수 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

등기부상 근저당 및 가등기 등이 다수 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리는 경매를 통해 소멸될 가능성이 높습니다.

인근 지역은 감곡역세권 개발 등 발전 가능성을 보여주고 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 감곡IC 인근의 토지 자체의 가치.

* 주변 개발 호재 (상우산단, 감곡역세권 개발 등)로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회.

1.7. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

본 건의 감정가는 335,381,440원입니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 유사 단지/건물 비교가 어렵습니다. 주변 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다.

* 주변 토지 시세: 음성군 감곡면 지역의 토지 실거래가는 다양하며, 위치, 지목, 용도지역에 따라 큰 차이를 보입니다. 급매로 나온 소형 토지의 경우 평당 20만원 내외로 거래되는 사례도 있으나 (약 461㎡, 139.4평, 5천만원), 이는 개발 조건 및 입지에 따라 다를 수 있습니다. 또한, 제방 용지의 경우 평당 214만원 수준의 실거래가도 확인됩니다. 본 건은 계획관리지역 주거용 건부지로, 이보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

* 건축물 상태: 사용승인 미필 건물로 인한 하자 및 법적 제약은 시세 반영 시 큰 폭의 할인 요인이 됩니다. 내부 누수 등은 수리 비용 발생을 의미합니다.

* 감정가: 본 건의 감정가 335,381,440원 (평당 약 224만원)은 주변의 일반 토지 시세보다는 높게 책정된 것으로 보이나, 건물 상태와 미사용승인이라는 점을 고려하면 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가:

감정가의 70% ~ 85% 수준에서 시작하여, 입찰 경쟁 및 물건의 하자 보수 비용, 미래 가치 상승 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 최소 입찰가 (보수적 접근): 감정가 x 70% = 약 234,767,000원

* 적정 입찰가 (합리적 접근): 감정가 x 75% ~ 80% = 약 251,536,000원 ~ 268,305,000원

* 상한 입찰가 (경쟁 고려): 감정가 x 85% = 약 285,074,000원

최종 입찰가는 잠재적 리스크(특히 미사용승인 건물)를 감안하여, 예상되는 수리비 및 법적 처리 비용을 충분히 공제한 금액으로 산정하는 것을 권장합니다.

* 주변 시설: 감곡IC 인근 지역에 주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 감곡CC 골프장이 위치합니다. 일부 지역에서는 개발 사업이 추진 중입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 검색 결과에서는 뚜렷한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.