나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34473 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 354 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34473 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 354 전 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매2계 2024타경34473 | 소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 354 | 감정가: 26,909,010원 | 최저가: 17,222,000원 | 용도: 전

1. 충주지원 2024타경34473 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경34473 (1)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 354

용도: 전 (밭)

감정가: 26,909,010원

토지면적: 4259.00㎡ (약 1288.4평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: 최OO

채권자: 신OOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 지분매각 (공유자우선매수 1회 제한 특별매각조건 있음)

1.2. 입지조건

해당 물건은 충청북도 충주시 주덕읍 신양리 소재 "신양3구마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재된 마을 주변 농경지대로 형성되어 있어, 대체로 조용한 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 인접 대지와 등고평탄한 부정형의 토지로 현재 '전'으로 이용되고 있습니다. 동측으로는 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근에 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 신OOOOO이며 소유자는 최OO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분으로, 등기부등본상 소유자 지분에 대한 정확한 위치 확인이 어려워 전체 토지를 기준으로 감정평가가 이루어졌으며, 지분 비율에 따라 면적이 사정되었으니 응찰 시 이 점을 반드시 참고해야 합니다. 본 건은 지분 매각 건으로, 다른 공유자가 존재하며 해당 공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시에는 보증금이 몰수될 수 있으니 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건은 농경지로, 전통적인 상업 시설이나 상권 분석의 의미는 제한적입니다. 다만, 농업 활동을 위한 인프라 및 인근 마을과의 연계성을 고려할 수 있습니다. 주변에 별도의 대규모 상업지구는 형성되어 있지 않으며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 충주시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 농림지역보다는 도시지역 내 자연녹지지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

물건지 인근에는 신양3구마을회관이 있으며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필수적입니다. 충주시 주덕읍사무소 및 관련 관공서, 소규모 상점, 병원 등은 차량으로 약 10~20분 거리에 위치해 있습니다. 또한, 교육 시설로는 주덕초등학교, 주덕중학교 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나, 배차 간격 및 노선은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 공유물 분할 소송 등의 복잡한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 공유자 간의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 부동산을 단독으로 사용하거나 관리하는 데 어려움이 따를 수 있습니다. 둘째, '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 이를 이행하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되는 큰 불이익을 받을 수 있습니다. 셋째, '자연녹지지역'으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 제한이 따르며, '가축사육제한구역'으로 설정되어 있어 특정 가축의 사육이 제한될 수 있습니다. 또한 '철도보호지구'에 해당되어 철도 운행과 관련된 안전 및 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다. 넷째, '공유자우선매수신고' 제도가 있어, 낙찰 후에도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 되고 차순위자로 밀려나는 위험이 있습니다. 다섯째, '기타참고사항'에 명시된 바와 같이, 소유 지분만의 위치 확인이 곤란하여 전체 토지를 기준으로 감정평가되었으므로, 실제 지분의 위치 및 활용에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 해당 지역 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역 지정 등 축산업과 관련된 제한이 있음을 유의해야 합니다.

1.7. 종합 의견

충주시 주덕읍 신양리의 해당 토지 지분은 자연녹지지역에 속해 있으며, 농지로서의 현재 이용 가치와 더불어 향후 개발 가능성을 지닌 물건입니다. 다만, 지분 매각, 농지취득자격증명 제출 의무, 공유자 우선매수권 등 일반적인 경매 물건에 비해 복잡한 권리관계와 절차적 주의사항이 수반됩니다. 이러한 제반 사항들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 투자자에게 있어 다음과 같은 투자 포인트를 제공합니다.

1. 소액 투자 가능성: 토지 전체가 아닌 일부 지분 매각으로, 상대적으로 적은 자본으로 투자가 가능합니다.

2. 잠재적 개발 가치: 자연녹지지역으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획 변화나 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

3. 농업 투자 기회: 농지로서의 가치를 활용하여 직접 농업에 종사하거나 농업 관련 사업을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

4. 공유자 우선매수권 활용: 만약 물건의 가치를 높게 평가한다면, 공유자가 우선매수권을 행사하기 전에 적극적으로 입찰에 참여하여 직접 소유권을 확보하는 전략도 고려할 수 있습니다. (단, 공유자의 우선매수권 행사에 대한 위험은 상존합니다.)

5. 향후 공유물 분할을 통한 투자 수익: 낙찰 후 다른 공유자와의 협의를 통해 토지를 분할하거나, 추가 지분을 매입하여 토지 전체를 확보하는 방안을 모색할 수 있으며, 이는 투자 수익률을 극대화할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매2계