나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34381 [1] 충청북도 충주시 종민동 888-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 종민동 소재 "충주댐좌안공원휴게소" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 과수원 등의 농경지와 단독주택이 혼재하며, 북동측 인근에 충주댐이 소재함.

교통상황

본건 북측 인근 충주호수로를 통해 충주시 중심부 및 제천시 등 인근지역으로의 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-3), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2019-06-28)(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 타인소유로 탐문조사되는 과수목(사과나무)이 소재함.(후첨 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-지적도상 맹지임
-본건 지상 타인소유로 탐문되는 과수목(사과나무) 소재하나 평가 및 매각제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2024타경34381 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 종민동 888-2

* 용도: 전 (밭/농지)

* 감정가: 41,650,000원

* 토지면적: 833.00㎡ (약 252평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드 (등기부상 확인)

1.1. 소재지및기본사항

* 사건번호: 충주지원 2024타경34381 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 종민동 888-2

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드

1.2. 토지정보

* 용도: 전 (밭/농지)

* 토지면적: 833.00㎡ (약 252평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 지분: 833㎡ (전체 소유)

1.3. 건물정보

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가및권리분석요약

* 감정가: 41,650,000원

* 총 채권액 (등기부상): 143,996,772원 (강제경매 개시 결정 채권액 41,286,771원 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 본건은 충청북도 충주시 종민동 소재 "충주댐좌안공원휴게소" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경으로는 전, 과수원 등의 농경지와 단독주택이 혼재되어 있으며, 북동측 인근에 충주댐이 소재합니다.

2.2. 교통및접근성

* 본건 북측 인근 충주호수로를 통해 충주시 중심부 및 제천시 등 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 인근 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 5월 12일자 신한카드의 가압류(갑4)입니다.

* 이후 접수된 롯데카드, 하나카드, 서민금융진흥원, 신한은행의 가압류 및 신한카드의 강제경매 등기(갑5~갑9)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리및소멸/인수권리

* 말소기준권리: 2022-05-12자 신한카드 가압류 (갑4)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음 (단, 지상권은 명시적으로 언급되었으나 등기부상 존재하지 않음)

3.3. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 보고서에 명시된 임차인은 없으며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 전, 과수원 등 농경지와 단독주택이 혼재하는 농촌 또는 준농촌 지역에 해당합니다.

* 주변에 충주댐 및 공원 휴게소 등이 있어 자연 경관 및 휴양 시설과 인접해 있습니다.

* 본격적인 상업 지역이나 택지 개발 지구와는 거리가 있어 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 특수성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 충주댐 좌안공원 휴게소 등 인근의 자연 및 휴양 시설 이용이 편리합니다.

* 충주시 중심부 및 제천시 등 주요 도시로의 접근성이 양호하여 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득관련

* 본건은 농지이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

* 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수될 수 있으니 취득 가능 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 도로접근성(맹지)

* 지적도상 맹지이므로, 현황 도로와의 연결 및 통행을 위한 별도의 확보 방안이 필요합니다.

* 이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.3. 타인소유물건(과수목)

* 본건 토지 지상에 타인 소유의 과수목(사과나무)이 소재하나, 이는 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다.

* 과수목 소유주와의 경계 문제, 점유 문제, 수확물 관련 분쟁 등이 발생할 수 있으므로 이에 대한 사전 탐문 및 대비가 필요합니다.

6.4. 경계불분명

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 및 위치 확인을 위해서는 별도의 측량이 요구됩니다.

* 측량 결과에 따라 실제 이용 가능한 면적이나 타 토지와의 경계 분쟁 가능성이 있습니다.

6.5. 토지이용제한

* 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 묶여 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

7. 종합의견

* 본건은 충주시 종민동 소재의 맹지인 농지로, 타인 소유의 과수목이 소재하며 엄격한 토지 이용 제한이 따르는 물건입니다.

* 농지취득자격증명 제출 의무 및 경계 불분명 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

* 다만, 충주댐 인근의 자연환경과 비교적 양호한 교통 접근성을 갖추고 있어, 해당 지역의 농지로서의 가치나 향후 다른 용도로의 활용 가능성을 신중하게 검토해야 할 것입니다.

8. 투자포인트

* 충주댐 인근의 자연 경관을 활용한 힐링 공간, 주말 농장, 또는 소규모 농업 목적 등으로의 잠재적 가치.

* 향후 관련 법규 완화 또는 지역 개발 계획 수립 시 가치 상승 기대. (매우 불확실)

* 상대적으로 낮은 감정가로 진입 가능한 농지 물건.

9. 예상입찰가

* 감정가: 41,650,000원

* 예상 입찰가는 본 물건의 특성과 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 맹지, 농지취득자격증명 필요, 타인 소유 과수목, 엄격한 개발 제한 등의 리스크를 감안할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.