나이스옥션 법원경매 대전 2023타경4059 [2] 대전광역시 중구 유천동 184-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2023.06.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1):본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "도안동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는
토지로서, 주위는 다가구주택, 상가주택, 노변 점포, 아파트단지, 공원 등으로 형성
된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.
기호(3):본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 "유천네거리" 남동측 인근에 위치하는 토지로
서, 주위는 다가구주택, 단독주택, 상가주택, 노변 점포 등으로 형성된 주택지대로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및
인근 편의시설과의 접근성 등에서 제반 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):정방형의 평탄한 주상용건부지로 이용중임.
기호(3):정방형의 평탄한 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1):북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.
기호(3):남측 및 서측으로 폭 6m 및 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구),
소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한
법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>
기호(3):제2종일반주거지역(2018-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(유천2)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(유천9)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(2017-01-09)(성심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(2)>
▶철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로,
(2022.01.24 사용승인)
외벽:색재타일 및 알미늄판넬 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임
<기호(4)>
▶철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로,
(2020.12.24 사용승인)
외벽:석재 및 벽돌치장쌓기 등 마감
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임

이용상태

<기호(2)>
1층:근린생활시설, 계단실 등
2층:주택 2개호,
3층:주택 2개호,
4층:주택 1개호로 이용중임.
<기호(4)>
1층:근린생활시설 2개호, 계단실 등
2층:주택 4개호,
3층:주택 4개호,
4층:주택 2개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 출입문
통제설비, 1층 주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타
- 현장조사시 이해관계인 부재로 건물 내부 일부는 확인이 불가능하여 건축물 현황도 및
인근 탐문조사 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2023타경4059 (2)

* 소재지: 대전광역시 중구 유천동 184-9

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,622,829,960원

* 토지면적: 317.40㎡ (약 96.02평)

* 건물면적: 550.08㎡ (약 166.41평) (본건물) / 79.30㎡ (약 23.99평) (제시외 건물)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 건물정보:

* 주요 건물(4): 철근콘크리트구조, 평지붕, 4층 (2020년 12월 24일 사용승인)

* 부속 건물(2): 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 4층 (2022년 1월 24일 사용승인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 "유천네거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택, 상가주택, 노변 점포 등으로 형성된 주택지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량의 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등에서 제반 교통상황은 무난합니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남측 및 서측으로 폭 6m 및 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m-10m) (유천2)

* 소로3류 (폭 8m 미만) (유천9)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (성심유치원)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을3 (2020.04.24) 근저당권 (지평엔피엘자산대부주식회사, 9억원) 및 건물 등기부상 을1 (2020.12.29) 근저당권 (지평엔피엘자산대부주식회사, 9억원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다. 현재까지 파악된 정보로는 매각 후 인수해야 할 특별한 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* (201호) 롯데카드주식회사: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 배당신고일 2023-06-22, 대항력 없음.

* (202호) 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일 2021-01-05, 확정일 2020-12-22, 배당신고일 2023-02-17, 대항력 없음.

* (203호) 한국토지주택공사 (입주자 이 ): 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일 2021-01-15, 확정일 2021-01-15, 배당신고일 2023-08-11, 대항력 없음.

* (204호) 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일 2021-03-22, 확정일 2021-03-02, 배당신고일 2023-05-01, 대항력 없음.

* (301호) 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일 2021-01-29, 확정일 2021-01-28, 배당신고일 2023-04-17, 대항력 없음.

* (302호) 최 : 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입일 2021-02-09, 확정일 2021-01-05, 배당신고일 2023-06-12, 대항력 없음.

* (303호) 위 : 보증금 99,000,000원, 차임 0원, 전입일 2020-12-31, 확정일 2020-12-31, 배당신고일 2023-06-14, 대항력 없음.

* (304호) 이 : 보증금 89,000,000원, 차임 0원, 전입일 2021-02-19, 확정일 2021-02-05, 배당신고일 2023-03-22, 대항력 없음.

* (402호) 서 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입일 2020-12-31, 확정일 2020-12-31, 배당신고일 2023-06-13, 대항력 없음.

* 곽 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2022-06-20, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2022-11-15, 대항력 없음.

* 태경종합건설(주): 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

* 임대차 관계 확인 필요. 대항력 없는 임차인이라도 명도 과정에서 일부 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변환경: 본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치하며, 다가구주택, 단독주택, 상가주택, 노변 점포 등이 혼재된 주택 및 상업 혼합 지역에 속합니다. "유천네거리" 인근으로 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 시세:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 대전 중구 유천동 일대의 다세대/빌라(주택) 매매 사례입니다.

* 해당 사례들의 평균 거래가는 약 6,000만원에서 14,000만원 수준이며, 면적당 가격은 약 128만원/㎡에서 183만원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

* 본 물건은 '근린주택'으로, 제공된 다세대/빌라 사례와는 용도, 규모, 가치 면에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 해당 JSON 데이터의 가격 수준은 본 물건의 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

* 본 물건의 감정가는 1,622,829,960원으로, 이는 주변 다세대/빌라 매매 사례보다 현저히 높은 수준입니다. 이는 넓은 대지 면적, 상당한 규모의 건물 연면적, 근린생활시설을 포함한 복합 용도 등을 고려한 가치로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주변이 주택가 및 상가 밀집 지역으로 형성되어 있어 주거 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상업 시설 및 편의시설이 분포되어 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 제한적)

* 교육시설: 인근에 상대보호구역으로 지정된 '성심유치원'이 있어 교육 관련 시설 접근성을 확인할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 도로에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본건은 사건번호에 (2)가 표기되어 있어, 동일 부동산에 대한 여러 경매 사건이 중복으로 진행되거나 있었을 가능성이 있습니다. 이는 권리 관계의 복잡성을 시사하므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 본건은 제시외 건물을 포함하여 일괄 매각되므로, 해당 건물에 대한 명도 협의 또는 철거 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 내부 확인 제한: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 건물 내부 일부를 확인하지 못하여, 실제 건물 상태와 공부상 현황과의 차이가 있을 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 토지 및 건물 감정평가서 상 임대관계가 미상인 부분이 있어, 현재 임대 현황 및 임차인과의 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨)

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류, 소로3류 등의 용도 지역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 근린주택으로, 대지 면적 317.40㎡, 총 건물 연면적 629.38㎡(제시외 79.30㎡ 포함) 규모입니다.

* 경매 사건은 임의경매로 진행 중이며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없어 보입니다.

* 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 해당 물건은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 다만, 중복 사건, 제시외 건물 포함 매각, 건물 내부 확인 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적과 상당한 규모의 건물 연면적을 바탕으로 향후 활용 가치가 높습니다.

* 주거와 상업 시설이 혼합된 지역 특성상 임대 수익 창출 및 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 주요 건물의 사용 승인일이 비교적 최근(2020년, 2022년)이므로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,622,829,960원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 '다세대/빌라' 매매 사례 데이터는 해당 물건의 '근린주택' 가치를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있습니다. 제공된 사례들의 면적당 가격(약 130만원~180만원/㎡)은 본 물건의 감정가(건물 면적 기준 약 300만원/㎡)와 큰 차이를 보입니다.

* 일반적으로 경매 낙찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 결정되는 경향이 있으나, 이는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 물건의 구체적인 상태 및 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 물건의 경우, 중복 사건, 제시외 건물, 건물 내부 확인 제한 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 철저한 현장 조사를 통해 파악된 건물 상태, 실제 주변의 '근린주택' 시세, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 입찰가를 산정할 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 70% ~ 90% (약 11억 3천 6백만원 ~ 14억 6천만원) 범위 내에서 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.