나이스옥션 법원경매 충주 2024타경34848 [1] 충청북도 충주시 신니면 견학리 837 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주 · 평가일 2024.10.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 견학리 소재 "학성동마을" 서쪽 인근에 위치하며, 인근은 농촌마을, 축사, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도(3호선) 및 노선버스정류장이 소재하며, 버스정류장까지의 거리, 배차간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 일련번호 1)은 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 버섯재배사 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북쪽 및 동쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2013-01-28)<농지법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠ 및 ㉡이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 2) ~ 10), 12) 건물의 공조시설, 수변전설비 및 지하수 관정은 타인 소유로 탐문되어 감정평가 제외하였으며, 본건 건물 내에 소재하는 이동식 선반 등은 이동이 용이하여 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 6) 건물내에 후첨 ‘사진용지’와 같이 제시외 냉장창고가 소재하나 이동이 용이하여 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 적치물이 소재하는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 일련번호 2) ~ 10), 12) : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로 내·외벽: 판넬마감 등. 바닥: 에폭시 페인트 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임. 본건 일련번호 11) : 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로 외벽: 판넬마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

본건 일련번호 2) ~ 5), 7) ~ 10), 12) : 동.식물관련시설(버섯재배사)로 이용 중임. 본건 일련번호 6) : 동.식물관련시설(버섯재배사) 및 사무실로 이용 중임. 본건 일련번호 11) : 숙소, 거실 및 주방, 화장실 등으로 이용 중임.

설비내역

본건 일련번호 11) : 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 제시외 건물 ㉠ 및 ㉡이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 2) ~ 10), 12) 건물의 공조시설, 수변전설비 및 지하수 관정은 타인 소유로 탐문되어 감정평가 제외하였으며, 본건 건물 내에 소재하는 이동식 선반 등은 이동이 용이하여 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 6) 건물내에 후첨 ‘사진용지’와 같이 제시외 냉장창고가 소재하나 이동이 용이하여 감정평가 제외하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 6) : 공부상 이용상황은 버섯재배사이나, 현황 일부 사무실로 이용 중임. 본건 일련번호 11) : 공부상 이용상황은 버섯재배사이나, 현황 숙소, 주방 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서상 ㉠~㉡)
- 목록 1 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
- 목록 1 지상 적치물 소재하므로 입찰시 확인 요망(감정평가서 사진용지 참조)
- 목록 2~10,12 건물의 공조설비 매각 제외
- 목록 1 지상의 수변전설비 및 관정은 매각 제외
- 목록 2~10, 12 건물내 이동식 선반, 목록 6 건물내 냉장창고는 평가 및 매각 제외
- 목록 6 공부상 '버섯재배사'이나 현황 '일부 사무실'임
-목록 11 공부상 '버섯재배사'이나 현황 '숙소, 주방등'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 충주지원 2024타경34848 (1)

소재지: 충청북도 충주시 신니면 견학리 837

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 1,325,913,000원

토지면적: 3709.50㎡ (약 1122.27평)

건물면적: 1920.00㎡ (약 580.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (경매 신청 채권자)

건축물 요약: 본 건물은 총 11개 동으로 구성되어 있으며, 주요 용도는 동물 및 식물 관련시설입니다. 총 건축 면적은 1920㎡이며, 토지 면적은 3709.5㎡입니다.

1.1. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 충주시 신니면 견학리 "학성동마을" 서쪽 인근에 위치합니다. 주변은 농촌마을, 축사, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

1.1. 1.교통상황

차량으로 본 물건까지 접근이 가능하며, 인근에 국도(3호선) 및 노선버스정류장이 소재합니다. 버스 정류장까지의 거리, 배차 간격, 노선 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.1. 2.인접 도로상태

본건 토지는 북쪽 및 동쪽으로 노폭 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 건축 행위 및 토지 이용에 있어 상당한 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

1.2. 권리분석

2.

3. 임차인 현황

* 임차인: 농

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-11

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 문*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-06-20

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요. (말소기준권리보다 선순위이며 대항력 있음)

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2023-02-02

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 1.등기부 요약

* 토지 등기부

말소기준권리: 을11, 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2020-05-04 접수 (910,000,000원)

이하 권리들은 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

가장 최근 근저당권: 을15, 안형훈, 2024-02-27 접수 (273,000,000원)

경매 개시 결정: 갑15, 임의경매, 농업협동조합자산관리회사, 2024-09-19 접수 (802,384,974원)

등기부채권 총액: 1,402,467,340원

* 건물 등기부

말소기준권리: 을3, 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2020-05-04 접수 (910,000,000원)

이하 권리들은 말소기준권리 이후에 등기되었으므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

가장 최근 근저당권: 을7, 안형훈, 2024-02-27 접수 (273,000,000원)

경매 개시 결정: 갑6, 임의경매, 농업협동조합자산관리회사, 2024-09-19 접수 (802,384,974원)

등기부채권 총액: 1,394,067,340원

1.2. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 대항력 있는 임차인 '문*'

해당 임차인은 2017년 6월 20일에 전입하여 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인입니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있으므로 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 법률적, 실무적으로 면밀한 검토가 필요한 부분입니다.

* 지상권: 본 물건에 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

2.

3. 주변 환경

해당 물건은 농촌 지역에 위치하며, 농경지, 임야, 농촌 마을, 축사 등이 혼재하는 환경입니다. 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 주거 시설이 주를 이룹니다.

1.4. 생활정보

2.

3. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근 국도 및 버스 정류장이 존재하나, 배차 간격 등을 고려하면 일반적인 도시 환경 대비 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.4. 1.주변 시설

* 편의시설: 인근에 대형 상업 시설은 부족할 수 있으며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 공공시설: 지역 주민을 위한 기본적인 공공 시설이 존재할 수 있으나, 상세 내용은 현장 확인 또는 관련 기관 문의가 필요합니다.

* 교통시설: 인근 국도(3호선) 및 노선버스정류장이 소재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역의 특성상 축사, 농업 관련 시설 등이 존재할 수 있으며, 혐오 시설의 존재 여부에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3. 특이사항

* 본 물건은 공동담보 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수될 가능성이 있습니다.

1.5. 1.주의사항

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서상 제시외 건물 ㉠, ㉡이 소재하며, 입찰 시 현장 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 목록 1 토지는 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

* 적치물: 목록 1 토지 지상에 적치물이 소재하므로 입찰 전 현장 확인이 요망됩니다.

* 매각 제외 항목: 건물 2~10, 12의 공조설비, 목록 1의 수변전설비 및 관정, 건물 내 이동식 선반, 목록 6 건물 내 냉장창고 등은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 처리 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 목록 6 건물은 공부상 '버섯재배사'이나 현황 '일부 사무실'로, 목록 11 건물은 공부상 '버섯재배사'이나 현황 '숙소, 주방 등'으로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 내용의 차이로, 입찰 전 현황 확인 및 관련 확인이 필요합니다.

1.5. 2.대항력 있는 임차인 리스크

임차인 '문*'은 2017년 6월 20일 전입하여 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 말소기준권리보다 선순위이므로 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 보증금이 0원이라 할지라도, 법적으로 해결해야 할 복잡성이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 인수 부담의 실질적 내용과 대처 방안을 파악해야 합니다.

1.5. 3.토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 신축, 증축, 용도 변경 등에 상당한 제약이 따릅니다. 이는 향후 재건축이나 사업 확장을 고려할 때 중요한 제약 요인이 됩니다.

1.5. 4.총 채권액

토지 등기부채권 총액 1,402,467,340원과 건물 등기부채권 총액 1,394,067,340원을 합산한 총 채권액은 약 2,796,534,680원에 달합니다. 이는 감정가 1,325,913,000원을 훨씬 상회하는 금액으로, 경매 진행 후 가격 조정 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 충주시 신니면의 농림지역에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 넓은 토지와 다수의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 13억 2천여만 원 수준이나, 등기부상 총 채권액은 약 27억 9천여만 원으로 매우 높습니다. 가장 큰 위험 요소는 선순위 대항력 있는 임차인 '문*'이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 또한, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역이라는 토지이용계획은 향후 개발 및 활용에 큰 제약을 줍니다. 제시외 건물, 적치물, 매각 제외 설비 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

3. * 넓은 토지와 다수의 건물을 감정가 수준 이하으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 해당 용도(동물 및 식물 관련시설)의 사업장으로 활용 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원이라는 점이, 만약 법률적으로 명확히 인수 부담이 없다고 판단될 경우, 인수 비용 부담을 줄일 수 있는 요소가 될 수 있습니다. (단, 이는 매우 신중한 법률 검토가 필요합니다.)

1.8. 예상 입찰가

2.

3. 본 건은 인수해야 할 대항력 있는 임차인('문*')이 존재하며(비록 보증금/차임 0원이지만), 토지이용계획 상의 제약이 매우 크다는 점을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점도 고려해야 합니다.

감정가 1,325,913,000원을 기준으로, 인수되는 임차인 관련 리스크(보증금 0원, 차임 0원으로서의 법적 인수 의미), 토지이용 제약, 주변 환경, 기타 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수되는 임차인의 법적 부담이 실질적으로 없다고 판단될 경우, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 검토를 시작하되, 구체적인 금액은 심층적인 현장 조사 및 법률 검토 결과를 반영하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.