나이스옥션 법원경매 대전 2023타경4059 [1] 대전광역시 서구 도안동 1007 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2023.06.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1):본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 "도안동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는
토지로서, 주위는 다가구주택, 상가주택, 노변 점포, 아파트단지, 공원 등으로 형성
된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.
기호(3):본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 "유천네거리" 남동측 인근에 위치하는 토지로
서, 주위는 다가구주택, 단독주택, 상가주택, 노변 점포 등으로 형성된 주택지대로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도 및
인근 편의시설과의 접근성 등에서 제반 교통상황은 무난시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):정방형의 평탄한 주상용건부지로 이용중임.
기호(3):정방형의 평탄한 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1):북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접함.
기호(3):남측 및 서측으로 폭 6m 및 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구),
소로2류(폭 8m-10m)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한
법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>
기호(3):제2종일반주거지역(2018-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(유천2)(접함), 소로3류(폭 8m
미만)(유천9)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상
대보호구역(2017-01-09)(성심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(2)>
▶철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로,
(2022.01.24 사용승인)
외벽:색재타일 및 알미늄판넬 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임
<기호(4)>
▶철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물로,
(2020.12.24 사용승인)
외벽:석재 및 벽돌치장쌓기 등 마감
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등
창호:샷시 이중창호임

이용상태

<기호(2)>
1층:근린생활시설, 계단실 등
2층:주택 2개호,
3층:주택 2개호,
4층:주택 1개호로 이용중임.
<기호(4)>
1층:근린생활시설 2개호, 계단실 등
2층:주택 4개호,
3층:주택 4개호,
4층:주택 2개호로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 출입문
통제설비, 1층 주차장 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타
- 현장조사시 이해관계인 부재로 건물 내부 일부는 확인이 불가능하여 건축물 현황도 및
인근 탐문조사 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경4059 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1007번지 (도로명주소: 대전광역시 서구 원도안로241번길 24-18)

용도: 근린주택

감정가: 1,309,948,140원

토지면적: 251.50㎡ (약 76.07평)

건물면적: 376.44㎡ (약 113.87평)

건물 제시외면적: 78.55㎡ (약 23.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOO (등기부상 케이비스주식회사)

건축물 현황:

* 총 4층 건물 2개 동 (기호(2), 기호(4))

* 기호(2): 철근콘크리트구조, 2022년 1월 24일 사용승인. 1층 근린생활시설, 2-4층 주택.

* 기호(4): 철근콘크리트구조, 2020년 12월 24일 사용승인. 1층 근린생활시설 2개호, 2-3층 주택 4개호, 4층 주택 2개호.

* 건축물 용도: 다가구주택(총 5가구 이상), 제1종근린생활시설.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 본건은 대전광역시 서구 도안동에 위치하며, "도안동행정복지센터" 북서측 인근에 소재합니다.

* 주위는 다가구주택, 상가주택, 노변 점포, 아파트단지, 공원 등이 형성된 주택지대로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 토지감정요항표상 기호(3) 토지는 대전광역시 중구 유천동에 위치한다고 기재되어 있으나, 본 경매물건의 주요 소재지는 도안동 1007번지이므로 도안동 토지에 대한 분석에 중점을 둡니다.

교통상황:

* 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성을 고려할 때 교통 상황은 무난합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(도안1단계 택지개발사업지구)에 해당합니다.

* 소로2류(폭 8m-10m)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.

* 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

인접 도로상태:

* 북서측으로 폭 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 건물 접근이 원활합니다.

3. 권리분석

등기부현황 요약:

* 토지 말소기준권리: 2021년 3월 30일자 한국자산관리공사 근저당 (을6)

* 건물 말소기준권리: 2022년 10월 18일자 한국자산관리공사 근저당 (을1)

* 모든 근저당, 임의경매, 강제경매, 가압류, 압류, 지상권설정 등 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 처리되었습니다.

* 경매 신청 채권자는 케이비스주식회사(KB증권)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 토지 등기부상 해당 지상권(을7)은 말소 처리되었습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 현황:

* (202호) 이준우: 보증금 150,000,000원, 차임 없음, 2022년 10월 21일 전입/확정, 2023년 7월 3일 배당신고. 대항력 없음. (등기부상 주택임차권 말소됨)

* (주)가유인큐베이팅: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 2022년 7월 5일 전입. 대항력 있음.

* (주)제이앤에이치개발: 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 2022년 6월 9일 전입. 대항력 있음.

* 박정태: 보증금 0원, 차임 0원, 2023년 3월 6일 전입. 대항력 없음.

* 에이치제이문(주): 보증금 0원, 차임 0원, 2022년 12월 26일 전입. 대항력 없음.

* 이도윤: 보증금 0원, 차임 0원, 2023년 3월 2일 전입. 대항력 없음.

* 이은혜: 보증금 0원, 차임 0원, 2022년 4월 19일 전입. 대항력 있음.

인수되는 보증금:

* 총 인수 보증금 합계: 0원.

* 단, 대항력 있는 임차인 (주)가유인큐베이팅, (주)제이앤에이치개발, 이은혜가 존재하므로, '인수 보증금 합계 0원' 정보와 실제 인수 가능성 간의 모순점을 유의해야 합니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수할 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 대전 서구 도안동은 대규모 택지개발지구로 조성된 지역으로, 주거 기능이 강화된 신흥 주거지역입니다.

* 인근에 도안동행정복지센터가 위치하여 행정 편의성이 높습니다.

* 다가구주택, 상가주택, 노변 점포, 아파트단지 등이 혼재된 복합적인 상권입니다.

* 1층 근린생활시설의 경우, 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업, 음식점 등으로 임대될 가능성이 높습니다.

* 전반적으로 주거 배후 수요가 탄탄한 지역으로, 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 대전 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 도안동 일대의 도로망을 통해 이동이 수월합니다.

* 편의시설: 도안동행정복지센터와 인접해 있으며, 주변에 상업시설, 마트, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

* 교육환경: 상대보호구역으로 지정된 점으로 보아 인근에 유치원, 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (구체적 학군 정보는 별도 확인 필요)

* 환경: 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* (주)가유인큐베이팅, (주)제이앤에이치개발, 이은혜 임차인은 대항력이 있으므로, 배당표 및 실제 배당금 지급 상황에 따라 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 점이 이들의 보증금을 전액 배당받지 못할 경우를 시사할 수 있습니다.

* 중복 사건:

* 본 경매 사건은 중복 사건으로 진행 중일 수 있습니다. 이는 여러 채권자가 동시에 경매를 신청했거나, 다른 경매 사건과 통합되어 진행될 가능성을 시사합니다. 낙찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 관련 법원 기록을 면밀히 검토해야 합니다.

* 제시외 건물:

* 건물 제시외 면적 78.55㎡가 포함되어 매각되므로, 이 부분에 대한 법적 문제나 철거/이행강제금 부과 가능성 등을 확인해야 합니다.

* 건물 내부 확인 불가:

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 건물 내부 일부 확인이 불가능했다는 점은, 매수인이 인수할 건물의 정확한 상태 파악에 어려움이 있을 수 있다는 잠재적 리스크를 내포합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 대전 서구 도안동의 주요 근린생활시설 및 다가구주택으로, 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 건물은 비교적 신축에 속하며(2020년, 2022년 사용승인), 현대적인 주거 및 상가 시설로서의 가치가 있습니다.

* 말소기준권리 후순위 권리들이 다수 말소 처리되어 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시 등은 추가적인 정밀 분석을 요구합니다.

* 중복 사건, 제시외 건물 포함 등은 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용이나 법적 문제를 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 우량 입지: 도안동행정복지센터 인근의 도안1단계 택지개발지구 내 핵심 입지로, 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 수익형 부동산: 1층 근린생활시설과 다가구 주택으로 구성되어 있어, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 신축 건물: 2020년, 2022년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 초기 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물까지 포함되어 있어 개발 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,309,948,140원

* 인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 실제 인수 가능성 유의)

* 주변 시세 및 낙찰 사례 분석:

* 대전 서구 도안동의 유사 근린주택/다가구주택의 거래 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건(면적, 층수, 건축 연도, 입지)의 경우 감정가 대비 100% ~ 120% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

* 본 건은 대항력 있는 임차인 존재, 중복 사건, 제시외 건물 포함 등의 변수가 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 최저 입찰가:

* 감정가 1,309,948,140원의 100% 수준인 약 13억 1천만원부터 시작할 것으로 예상됩니다.

* 예상 적정 입찰가:

* 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차인 인수 보증금 여부(반드시 재확인 필요) 등을 고려할 때, 14억 5천만원 ~ 16억 5천만원 사이에서 낙찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 이는 감정가의 약 110% ~ 126% 수준입니다.

* 추가 조언: 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 인수 가능성, 제시외 건물 관련 비용, 중복 사건의 진행 상황 등을 최종적으로 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.