나이스옥션 법원경매 대전 2024타경1095 [1] 대전광역시 유성구 구암동 623-27 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2024.02.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 지하철‘구암역’남측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다가구주택, 아파트단지, 학교 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 및 운행빈도 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 장방형 토지이며, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(벧엘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(유성원광유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인 : 2010.10.15.)
외 벽 : 돌붙임마감, 드라이비트 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일마감 등
창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

1층 : 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점), 계단실 등
2층·3층 : 각층 다가구주택 4가구
4층 : 다가구주택 3가구임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-후첨 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물 소재함.
-건물면적에 포함되지 않은 (확장형)발코니 등은 본 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-다가구주택 등의 내부 조사는 불가하여, 건축물대장상 현황도면과 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경1095 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 구암동 623-27

용도: 근린주택

감정가: 2,117,101,600원 (21억 1천 7백 10만 1천 6백원)

토지면적: 400.70㎡ (약 121.2평)

건물면적: 666.24㎡ (약 201.5평) + 제시외 64.00㎡ (약 19.3평)

건물 사용승인일: 2010년 10월 15일

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종새마을금고 (근저당권자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 특이사항: 대항력 있는 임차인 다수, 선순위 임차권 존재. 제시외 건물 포함.

2. 물건기본정보

물건은 대전광역시 유성구 구암동에 소재하며, 지하철 구암역에서 남측으로 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 다가구주택, 아파트 단지, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 간선도로 접근성과 대중교통(버스승강장) 이용이 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 간선도로 대비 등고평탄한 장방형의 주상용 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 벧엘유치원 및 유성원광유치원 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물로 2010년 10월 15일에 사용승인되었습니다. 1층은 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 총 11세대가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2012년 7월 29일 접수된 세종새마을금고의 근저당권(1,034,000,000원)이며, 이보다 선순위인 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 및 매수인이 인수해야 할 권리가 다수 존재합니다.

건물 등기부상 '인수'로 기재된 주택임차권은 다음과 같습니다.

* 을구 8번: 배 외 1명, 보증금 100,000,000원, 전입/확정 2015년 12월 15일.

* 을구 9번: 이 , 보증금 78,000,000원, 전입 2020년 7월 3일, 확정 2020년 5월 27일.

* 을구 10번: 성 , 보증금 80,000,000원, 전입/확정 2021년 7월 2일.

* 을구 15번: 김 , 보증금 70,000,000원, 전입 2019년 12월 30일, 확정 2019년 12월 5일.

* 을구 14번: 한국토지주택공사(입주자 김 ), 보증금 130,000,000원, 전입 2023년 4월 6일, 확정 2023년 3월 17일.

* 을구 16번: 한국토지주택공사(입주자 정 ), 보증금 95,000,000원, 전입 2023년 1월 10일, 확정 2022년 12월 19일.

임차인 현황표 상 '대항력 있음'으로 기재된 임차인은 다음과 같습니다.

* 배 외 1명 (보증금 100,000,000원)

* 이 (보증금 78,000,000원)

* 성 (보증금 80,000,000원)

* 김 (보증금 70,000,000원)

* 김 (LH) (보증금 70,000,000원, 전입 2019년 11월 7일) - 등기부에는 말소로 기재되어 있으나, 대항력 유무는 명확히 확인 필요.

물건명세서에 따르면 을구 8, 9, 10, 15번 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 인수될 수 있는 임차 보증금은 약 623,000,000원에 달할 것으로 추정됩니다. (배 1억 + 이 7천8백만 + 성 8천만 + 김 7천만 + LH김 1억 3천만 + LH정 9천 5백만 + LH김 7천만)

권리분석 시 가장 중요한 사항은 인수되는 임차 보증금 총액입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전 지하철 구암역 인근의 활발한 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

1층에 제2종근린생활시설(일반음식점)이 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상업 활동이 가능합니다.

2층부터 4층까지 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 용이합니다.

주변에 다수의 주택 및 아파트 단지가 있어 상가 및 주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

구암역 역세권이라는 점은 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 큰 장점입니다.

5. 생활정보

교통: 대전 도시철도 1호선 구암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 상업시설, 병원, 마트 등이 소재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 현장 확인 필요)

교육시설: 벧엘유치원, 유성원광유치원 등 유치원과 다수의 학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

인수되는 임차 보증금: 약 623,000,000원 상당의 보증금을 매수인이 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다. 이는 초기 자금 부담을 크게 증가시키며, 예상 수익률을 저하시킬 수 있습니다.

명도 진행: 인수되는 임차인들과의 명도 과정에서 협상, 이사비용 지급 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인의 배당 여부: 일부 임차인의 경우 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 수 있으며, 이 경우 매수인이 인수해야 할 금액이 변동될 수 있습니다.

건물 노후 및 관리: 2010년에 건축되어 비교적 최신 건물이나, 다가구주택 특성상 내부 시설 관리 및 수선에 대한 지속적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 64.00㎡ 면적의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 철거 또는 원상복구 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 대전 유성구 구암동의 역세권에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 다가구주택으로 구성되어 있어 주거 및 상업적 가치를 동시에 지니고 있습니다.

하지만, 가장 큰 문제는 약 6억 2천 3백만 원에 달하는 임차 보증금 인수 가능성입니다. 이러한 높은 인수 금액은 매수인의 투자 수익률에 결정적인 영향을 미치므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

명확한 시세 파악 및 임차인과의 협상 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자포인트

뛰어난 입지: 지하철 구암역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하고, 주변 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

복합 용도: 상가와 다가구주택으로 구성되어 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 추구할 수 있습니다.

저가 매수 기회: 복잡한 권리관계로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가는 2,117,101,600원입니다.

인수해야 할 것으로 추정되는 총 임차 보증금은 약 623,000,000원입니다.

제공된 주변 빌라/다세대 주택 매매 정보는 본건 근린주택의 시세를 직접적으로 반영하기 어렵습니다. 따라서, 본 물건의 감정가를 시장 가치의 기준으로 삼아, 인수 보증금을 제외한 순수 매입 비용에 대한 합리적인 수익률을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 총 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가의 약 70% 수준이 되도록 가정할 때, 목표 총 인수 비용은 약 1,481,971,120원입니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산출하면, 1,481,971,120원 (목표 총 인수 비용) - 623,000,000원 (인수 보증금) = 858,971,120원입니다.

따라서, 잠재적 위험을 충분히 고려한 예상 입찰가는 약 8억 6천만 원으로 산정됩니다.

실제 입찰 시에는 명도 가능성, 임차인과의 협상 결과, 주변 유사 근린주택의 실제 시세 등을 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 정보는 참고용이며, 실제 투자 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.