나이스옥션 법원경매 대전 2024타경102370 [1] 대전광역시 서구 가수원동 796-4 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2024.02.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 가수원동 소재 "가수원중학교" 북측 인근에 소재하는 토지로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 점포주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 사업지역기타(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(가수원택지개발완료<택지개발촉진법>)<택지개발촉진법> 중점경관관리구역(구봉산 중점경관관리구역)등임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 2022.01.18)
- 외벽 : 석재붙임 등 마감,
- 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다중주택 및 근린생활시설로 이용중임.

1층 : 근린생활시설(소매점, 사무소),
2층 : 다중주택(4가구)
3층 : 다중주택(4가구)
4층 : 다중주택(4가구)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 건물에 별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 2층부터 4층까지 부합물인 확장형 발코니가 있어 개략적으로 실측사정 및 관찰감가를 하여 제시외건물[㉠-㉢]으로 평가하였음.

공부와의 차이

기호(2)의 4층은 건축물대장상 "다중주택3개호, 공동취사장"으로 등재되어 있으나, 현황 "다중주택4개호"로 이용중인 바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
4층은 건축물대장상 '다중주택3개호, 공동취사장'으로 등재되어 있으나, 현황 '다중주택4개호'로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경102370 (1)

소재지: 대전광역시 서구 가수원동 796-4

용도: 다중주택

토지면적: 199.60㎡ (약 60.4평)

건물면적: 398.76㎡ (약 120.6평)

건축년도: 2022년 1월 18일 사용승인

감정가: 1,038,675,200원 (10억 3,867만 5,200원)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 서구 가수원동 소재 "가수원중학교" 북측 인근에 자리하고 있으며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 점포주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 사업지역기타(단독주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구기타(가수원택지개발완료) 지역으로 분류됩니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 요약: 본건은 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 근저당(을9, 2021.04.29, 대전서부새마을금고, 2억 4천만원) 및 후순위 권리(근저당, 압류, 임의경매, 주택임차권 등)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

* 채권 총액: 토지 등기부 채권 총액은 420,000,000원이며, 건물 등기부 채권 총액은 1,085,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 이다연(101호): 보증금 10,000,000원, 월세 200,000원, 전입 2022.12.19, 확정일자 없음, 배당신고 2024.02.15, 대항력 없음. (김 ).

* 선민혁(201호): 보증금 70,000,000원, 월세 0원, 전입 2023.01.03, 확정일자 2023.01.03, 배당신고 2024.02.22, 대항력 없음. (선 ).

* 한국토지주택공사(202호 입주자 박준용): 보증금 95,000,000원, 월세 0원, 전입 2023.11.07, 확정일자 2022.02.23, 배당신고 2024.03.26, 대항력 없음. (박 ).

* 최유정(203호): 보증금 80,000,000원, 월세 0원, 전입 2022.07.05, 확정일자 2022.07.05, 배당신고 2024.02.16, 대항력 없음. (최 ).

* 길민재(301호): 보증금 60,000,000원, 월세 0원, 전입 2023.01.25, 확정일자 2023.01.25, 배당신고 2024.03.07, 대항력 없음. (길 ).

* 한국토지주택공사(302호 입주자 홍지영): 보증금 90,000,000원, 월세 0원, 전입 2022.02.23, 확정일자 2022.02.23, 배당신고 2024.03.26, 대항력 없음. (홍 ).

* 한국토지주택공사(303호 입주자 박정민): 보증금 95,000,000원, 월세 0원, 전입 2022.03.16, 확정일자 2022.03.08, 배당신고 2024.03.26, 대항력 없음. (박 ).

* 김성종(401호): 보증금 40,000,000원, 월세 0원, 전입 2024.02.19, 확정일자 2022.10.17, 배당신고 2024.02.19, 대항력 없음. (김 ).

* 한국토지주택공사(402호 입주자 이혜림): 보증금 95,000,000원, 월세 0원, 전입 2022.03.14, 확정일자 2022.02.23, 배당신고 2024.03.26, 대항력 없음. (이 ).

* 김미리(403호): 보증금 100,000,000원, 월세 0원, 전입 2022.04.25, 확정일자 2022.04.06, 배당신고 2024.04.18, 대항력 없음. (김 ).

* 권주영(404호): 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2022.08.03, 확정일자 없음, 배당신고 없음, 대항력 없음. (권 ).

* 김종남: 보증금 5,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2022.08.03, 확정일자 2024.01.10, 배당신고 2024.02.26, 대항력 없음. (김 ).

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건물은 가수원중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 점포주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 '다중주택(11호), 제1종근린생활시설'로 등재되어 있으며, 실제 이용 상태는 1층 근린생활시설(소매점, 사무소), 2-4층 다중주택(각 4가구)으로 이용 중입니다. 이는 등록된 호실 외 추가적인 공간 활용이 이루어지고 있음을 시사합니다.

* 개발 현황: 가수원택지개발지구 내에 위치하여 주변 개발이 완료된 상태이며, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 가수원중학교를 비롯한 교육시설이 인접해 있으며, 인근에 상업 시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하고, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 대체로 조용한 주거 환경을 제공하며, 단독주택 및 다가구주택이 밀집되어 있어 안정적인 지역 분위기를 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물대장과의 현황 차이: 4층의 경우, 건축물대장상 '다중주택 3개호, 공동취사장'으로 등재되어 있으나, 현황은 '다중주택 4개호'로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 시정 등 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와 일부 상이한 부분이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 모든 임차인의 임대 관계 및 계약 조건이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 감정평가 시 부합물인 확장형 발코니가 제시외 건물로 평가되었으며, 이는 일괄 매각에 포함되어 있습니다. 실제 명도 시 점유 관련 사항 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 신축 건물로, 외벽 마감, 내부 인테리어 등이 양호할 것으로 예상됩니다. 대전 서구 가수원동의 주거 지역 내에 위치하며, 가수원중학교와 인접하여 입지 조건이 우수합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 투자 안정성이 높습니다. 다만, 4층의 실제 이용 현황과 건축물대장상의 차이, 임대차 관계 미확인 등은 명확히 확인하고 접근해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 희소성 및 관리 용이성: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 자산 가치 유지 및 관리 측면에서 유리합니다.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 안정적인 임대 수요: 가수원 택지개발지구 내에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 개발 및 신축 건물로서의 가치를 고려할 때, 장기적인 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 10억 3,867만 5,200원입니다. 인근 지역의 유사한 다중주택 및 상가주택의 실거래가 분석 결과, 신축 건물임을 감안할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

다만, 최근 유사 매물들의 거래 동향 및 현재 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성이 있는 적정 입찰가는 감정가의 90% ~ 98% 수준으로 예상됩니다.

따라서, 9억 4천만원 ~ 10억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안하며, 경쟁 상황에 따라 9억 8천만원 내외로 공격적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 투자수익률, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.