나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121876 [1] 대전광역시 동구 가오동 OOOOO OOOOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재"대전가오고등학교"남서측 인근에 소재하는 연립
주택「크로바빌라트 제1층 제103호」로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지,
공공시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통인
편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인
교통상황은 보통인편임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제103호로서,
- 외벽 : 벽돌 치장 쌓기 및 페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단의 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약8미터 정도의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계확확인서상, 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리
구역(하천))임.

공부와의 차이

본건 연립주택의 대지권의 목적이 되는 토지 중 기호(2)토지(407-65번지)는 공부상 지목이
"전"이나 현황은 "대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건의 내부구조 및 이용상태 등은 현장방문시 이해관계인의 부재로 집합건축물대장상의
도면 및 외관 등을 참고하여 일반적인 연립주택 상태를 기준으로 평가하였으니 경매진행
(입찰)시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

압류채권자로부터 금 73,000,000원의 매수신청의 보증이 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재 "대전가오고등학교" 남서측 인근에 위치한 연립주택「크로바빌라트 제1층 제103호」입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 접하고 있어 차량 통행이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한지역) 및 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(하천))에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2014년 2월 27일 접수된 현대캐피탈주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는권리

말소기준권리보다 후순위인 을2, 을4, 을5, 갑5 등기 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인현황

* 임차인: 김 (김기현)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 7월 8일

확정일자: 미상

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조 (조중윤)

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부요약

집합건물 등기부상 소유권은 김동규에서 김청아(2009년 7월 29일, 매매 69,000,000원)로 이전되었습니다. 채권액 총액은 118,900,000원입니다.

4. 상권및생활정보

4.1. 주변상권

본건이 소재한 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재된 주거지역으로, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 편의시설및교육시설

"대전가오고등학교"가 인근에 소재하며, 차량 접근이 가능한 지역이므로 일반적인 편의시설 및 교육시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설유무

주변 시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 건물상태및특이사항

5.1. 건물구조및설비

본건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 4층 건물 내 제1층 제103호입니다. 외벽은 벽돌 치장 쌓기 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 개별 난방설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 공부와의차이

본건 연립주택의 대지권에 해당하는 토지 중 기호(2) 토지(407-65번지)는 공부상 지목이 "전"이나 현황은 "대"입니다.

5.3. 기타참고사항

임대차 내역은 확인되지 않았습니다. 또한, 현장 방문 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태는 집합건축물대장상의 도면 및 외관, 그리고 일반적인 연립주택 상태를 기준으로 평가되었으므로, 경매 진행 시 이를 참고하시기 바랍니다.

6. 잠재적리스크

내부 상태 미확인: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 정확한 내부 상태를 파악하기 어려웠으며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리비 발생 가능성으로 이어질 수 있습니다.

토지 지목 불일치: 일부 토지의 지목이 현황과 달라 추후 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

매수신청 보증금 관련: 압류채권자로부터 금 73,000,000원의 매수신청 보증이 있다는 점은 입찰가 산정 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자포인트

적법한 주거지역 내 연립주택으로 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구의 주거용으로 활용 가능성이 있습니다.

8. 종합의견

본건은 대전광역시 동구 가오동에 위치한 연립주택으로, 주거 지역 내 입지적 장점을 가지고 있으며 권리 관계 또한 명확한 편입니다. 다만, 내부 상태를 정확히 확인하지 못한 점과 토지 지목 불일치 사항은 주의가 필요합니다. 동일 단지의 최근 매매 사례가 감정가(110,000,000원)보다 낮은 70,000,000원에 거래되었으나, 인근 다세대 주택의 매매가는 120,000,000원에 달하는 등 시장 상황이 상이하므로, 신중한 분석을 통한 입찰가 결정이 중요합니다.

9. 예상입찰가

감정가: 110,000,000원

토지 면적: 45.61㎡ (약 13.79평)

건물 면적: 70.19㎡ (약 21.23평)

최근 동일 단지 매매가 (2024년 3월): 70,000,000원

인근 다세대 매매가 (2023년 12월): 120,000,000원

권리상 인수 보증금: 0원

주의사항 (매수신청 보증): 73,000,000원

시장 동향 및 동일 단지 거래 사례 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.