나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121876 [1] 대전광역시 동구 가오동 386-5 크로바빌라트 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121876 [1] 대전광역시 동구 가오동 386-5 크로바빌라트 1층103호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경121876
• 주소: 대전광역시 동구 대전로 459-9, 1층103호 (가오동,크로바빌라트)
• 감정가: 110,000,000원
• 최저가: 53,900,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 연립주택

대전지방법원 경매1계 2024타경121876 | 소재지: 대전광역시 동구 대전로 459-9, 1층103호 (가오동,크로바빌라트) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 53,900,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경121876 (1)

소재지: 대전광역시 동구 가오동 386-5 크로바빌라트 1층103호

용도: 연립주택 (집합건물)

감정가: 금 110,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

토지면적: 45.61㎡ (약 13.79평)

건물면적 (전용): 70.19㎡ (약 21.23평)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 특징 요약

본건은 대전광역시 동구 가오동 소재 대전가오고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거지역입니다. 건물 면적 대비 토지 면적의 지분율이 높아 향후 재개발 또는 대지지분 매각의 관점에서 유리할 수 있습니다. 감정가 1억 1천만 원으로 비교적 소액 투자 물건에 해당합니다. 철근콘크리트 벽식구조의 4층 건물 중 1층으로, 연립주택으로 이용 중입니다.

2. 물건 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 대전가오고등학교 인근 주거지역에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 주거환경은 보통인 편입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 다만, 가오동 일대는 도심 외곽에 고립된 형세로 도시철도 이용이 어렵고 시내버스 배차 간격이 긴 편이라 대중교통 이용 편의성은 다소 아쉬울 수 있습니다.

2.2. 주변 상권 분석

가오동 일대는 동구청이 위치해 있고, 홈플러스 대전가오점, CGV 대전가오, 패션아일랜드 등 비교적 큰 상업시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성은 양호합니다. 본건 인근에도 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여있어 주거 생활이 편리하다는 평가가 있습니다.

2.3. 생활 정보

교육 시설로는 대전가오고등학교가 인접해 있으며, 대전가오초등학교, 대전가오중학교 등도 근거리에 위치하고 있어 학군 환경은 양호합니다. 또한, 가오동 일대는 도시재생 뉴딜사업이 추진되었던 지역으로, 커뮤니티센터 조성, 소방도로 개설, 주차장 조성 등의 기반 시설 확충 사업이 진행된 바 있어 주거 환경 개선에 대한 기대감이 존재합니다.

2.4. 토지 및 건물 특징

건물의 구조는 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층이며, 위생설비 및 개별 난방설비 등을 갖추고 있습니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 해당하여 주거지역 내에서도 용적률 등에서 유리한 편입니다. 다만, 본건 연립주택의 대지권 목적 토지 중 일부(407-65번지)는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '대'로 이용 중인 점은 참고해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각합니다. 소유자 및 채무자가 동일인(김OOOOOOOOOOO)이며, 채권자는 조OO입니다. 권리 관계는 압류, 근저당 등 일반적인 경매 물건의 형태를 따르나, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 임대차 내역은 미상이나, 1층 주택의 경우 현장조사를 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 (주의사항 및 혐오시설 확인)

가장 큰 주의사항은 '압류채권자로부터 금 73,000,000원의 매수신청의 보증이 있음'이라는 내용입니다. 이는 채권자가 직접 매수할 의지가 매우 강하며, 최소 7천 3백만 원 이상으로 매수하겠다는 보증을 한 것이므로, 입찰 시 채권자와의 경쟁이 발생할 가능성이 높아 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다. 입찰자는 채권자의 매수 신청 보증액을 고려하여 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다.

또한, 본건 주변에서 직접적인 혐오시설(대규모 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 검색되지 않았으나, 가오동 자체의 지형적 특성상 3면이 산으로 둘러싸여 도심 외곽에 고립된 형세라는 지적과 대중교통의 열악함은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

제3종일반주거지역의 토지를 비교적 넓은 지분으로 확보하고 있어 향후 토지 가치 상승에 대한 기대를 할 수 있습니다. 연립주택이지만 약 21평형대의 전용면적으로 주거 공간이 충분하며, 1층이라 층간 소음 문제에서 비교적 자유롭습니다. 홈플러스, CGV 등 주요 상업시설과 동구청이 근거리에 위치해 생활 편의성은 높습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 대전 동구 가오동의 양호한 주거 지역에 위치한 소형 연립주택으로, 감정가가 1억 1천만 원대로 소액 투자가 가능합니다. 다만, 압류 채권자의 매수 신청 보증(73,000,000원)이 존재하므로, 채권자의 매수 의지를 간과해서는 안 됩니다. 이는 경쟁률을 높이고 낙찰가를 상승시키는 요인으로 작용할 수 있습니다. 입찰자는 현황 조사(특히 1층의 임대차 관계 및 건물 상태)를 철저히 하고, 채권자의 보증액을 기준으로 합리적인 입찰 상한선을 설정할 필요가 있습니다. 주변의 도시재생 사업 추진으로 인한 주거 환경 개선 효과와 넓은 대지 지분을 고려할 때, 실거주 목적과 장기적인 관점의 투자 모두 고려할 만한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

대전지방법원 경매1계