나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122909 [1] 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 OOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 남서측 인근에 위치하는 세종이너스빌(총 1개
동 130세대) 주1동 6층 606호로서, 주위는 도시형생활주택, 대단위 아파트단지, 오피스텔,
업무용 빌딩, 각종 근린생활시설, 관공서 등으로 형성된 상가지대로 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이
소재하며 차량의 운행빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난
시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물중 6층 606호(복도식)로서,
(2013년 10월 15일 사용승인)
외벽:석재 등 마감
내벽:벽지 및 일부 타일 등 마감
창호:샷시 이중창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 지역난방, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 상업용(세진이너스빌) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 광대로 및 중로에 접하고, 남서측 중로를 통해 지하주차장 진출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭
40m-50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 건축물 현황도면 및 인근 탐문조사, 외부
관찰 등에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경122909 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 세종특별자치시 나성동 713 세진이너스빌 주1동 6층 606호

용도: 오피스텔

건물면적: 34.15㎡ (약 10.33평)

토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

토지 지분: 8.34㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조, 8층 건물 중 6층 606호 (2013년 10월 15일 사용승인)

1.3. 감정평가액

감정가: 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 도시형생활주택, 대단위 아파트단지, 오피스텔, 업무용 빌딩, 각종 근린생활시설, 관공서 등으로 형성된 상가지대로 이루어져 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 및 주정차가 가능합니다.

인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 운행 빈도 및 인근 편의시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 해당합니다.

북동측 및 남서측으로 광대로(폭 40m-50m) 및 중로(폭 15m-20m)에 접하고 있어 도로 이용이 매우 편리합니다.

가축사육제한구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 5일 접수된 세종세무서장의 압류입니다.

이후 접수된 권리(갑7, 을6)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 박지원

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 5월 28일

확정일자: 2021년 5월 13일

배당신고일자: 2024년 11월 20일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 (2025년 6월 5일 등기)

주의: 임차인 박지원은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 135,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 차임이 0원인 점으로 미루어 특수 관계 또는 무상 거주 등의 가능성이 있으므로, 정확한 임대차 관계 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구6번 임차권등기(2025년 6월 5일 등기)가 존재합니다.

임차인 박지원의 보증금 중 배당을 통해 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 7,596,520원으로 산정되었습니다. (총 보증금 135,000,000원 - 예상 배당금 127,403,480원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 세종시 나성동은 행정중심복합도시의 중심 상업지역으로, 다양한 상업 시설, 업무 시설, 근린생활시설이 잘 발달해 있습니다.

국세청 등 주요 관공서가 인접해 있어 유동인구가 풍부하고, 안정적인 수요층 확보가 가능한 지역입니다.

4.2. 지역특성

행정중심복합도시의 핵심 지역으로, 향후 지속적인 발전과 인구 유입이 예상되는 곳입니다.

BRT 중심의 편리한 대중교통망은 상권 활성화 및 접근성 향상에 기여합니다.

오피스텔, 업무시설, 주거시설이 복합적으로 입지하여 지역 경제 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 또는 인근 상업시설을 통해 은행, 병원, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주변시설

주변은 업무용 빌딩, 상업 시설, 주거 단지로 구성되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박지원)의 보증금 중 일부(최대 7,596,520원)를 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인의 차임이 0원인 점에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 특수 관계 또는 무상 거주 등 예상치 못한 변수가 있을 수 있습니다.

* 감정평가 시 현장 내부 확인이 제한적이었으므로, 실제 건물 상태 및 관리 상태에 따라 수리 비용 등 추가 지출이 발생할 수 있습니다.

* 세종시 신도시 지역의 오피스텔 공급량 변화에 따른 시세 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지적 가치가 높으며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하므로, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

차임이 0원인 임대차 계약의 특수성을 감안하여, 계약 관계에 대한 철저한 사전 조사가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상업지구에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* BRT 등 대중교통 접근성이 뛰어나 임차인 확보 용이.

* 주변 상업 및 업무 시설 이용이 편리하여 쾌적한 환경.

* 세종시 지속적 발전에 따른 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

최근 매매 사례 분석 (건물면적 34.15㎡ 기준):

* 2024년 1월 13일: 11,200만원 (7층)

* 2023년 12월 20일: 12,500만원 (5층)

* 2025년 12월 18일 (예정): 11,750만원 (5층)

최근 매매가는 11,200만원에서 12,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건 6층의 시세를 고려 시, 11,750만원 ~ 12,500만원 수준으로 추정됩니다.

임차인 인수 보증금: 7,596,520원

예상 입찰가는 임차인 인수 보증금을 제외한 순수 매수 금액 기준으로 산정해야 합니다.

시세 하한가(11,750만원) 적용 시, 매수인의 실 부담액은 약 109,903,480원 (117,500,000원 - 7,596,520원)입니다.

시세 상한가(12,500만원) 적용 시, 매수인의 실 부담액은 약 117,403,480원 (125,000,000원 - 7,596,520원)입니다.

종합적으로, 임차인 인수 보증금 7,596,520원을 포함한 총 부담 예상 금액은 117,596,520원 ~ 127,596,520원이 됩니다.

따라서, 입찰 경쟁률 및 현장 상황을 고려하여 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.