나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122381 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 558-36 지하층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "대전T.G" 남서측 인근에 위치하는 통칭 "소망빌라 다동" 제지하층 제102호 로서, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 공동주택 및 노변 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "대전T.G" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건내 지하층 102호로서,
사용승인일: 1990.09.08
외벽: 시멘트 몰탈위 페인트칠 마감 및 적벽돌 붙임 마감 등,
내벽: 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 방향 완경사지의 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m - 12m)(송촌1)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (2015-12-30)(계족산, 식장산, 가양비래공원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 지하층이나 현황 1층(북서측 도로 기준)으로 보여지는바 경매 진행시 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-본건은 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부를 확인하지 못하여 외부관찰 및 인근탐문 등을 통해 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공부상 지하층이나 현황 1층으로 보여짐.
- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 다세대주택

사건번호: 대전지방법원 2024타경122381 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 558-36 지하층102호 (현황 1층)

용도: 다세대주택

감정가: 60,000,000원 (60백만원)

토지면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물면적: 50.88㎡ (약 15.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

건축년도: 1990년

건물구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 내 지하층 102호 (현황 1층)

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "대전T.G" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 공동주택 및 노변 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "대전T.G" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 무난합니다.

토지: 북서측 방향 완경사지의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 북서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하며, 도로 포장 상태는 보통입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 (계족산, 식장산, 가양비래공원 중점경관관리구역)입니다.

최고의 입지: "대전T.G" 인근으로 차량 접근성이 좋으며, 자연 경관 지역과 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 대전지방법원 2024타경122381 강제경매개시결정 (2024.11.12 등기)

선순위 권리:

을3: 주택임차권 (채권자: 김문자, 임차금액: 50,000,000원, 접수일자: 2024.08.29).

본 임차권은 말소기준권리보다 선순위로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 권리입니다 (말소: 인수).

임차인 김문자의 전입일자는 2024-08-23이며, 이에 따라 대항력은 없습니다 (대항력: 없음). 하지만 등기부상 임차권 등기가 말소되지 않고 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.

기타 권리:

갑2: 소유권이전 (2007.05.23)

갑3: 소유권이전 (2008.03.05, 매매금 35,000,000원)

갑6: 강제경매 (2024.11.12, 채권자: 김문자) - 이것이 말소기준권리입니다.

등기부채권 총액: 50,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치하며, 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

"대전T.G" 인근에 위치하여 교통 이용은 편리하나, 대규모 상업 시설과는 거리가 있습니다.

주변 시세 분석:

2025년 12월 15일 거래: 대전 동구 비래동 560-6 남양빌라 (다세대, 45.54㎡) 49.5백만원.

2025년 12월 11일 거래: 대전 서구 비래동 137-2 대운주택 (연립, 77.2175㎡) 87.0백만원.

2025년 12월 5일 거래: 대전 대덕구 비래동 131-4 샤론빌라 (다세대, 68.77㎡) 84.0백만원.

제공된 최근 거래 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 5천만원 내외에서 형성될 수 있으며, 더 큰 면적의 주택은 8천만원 이상에도 거래되고 있습니다. 본건의 감정가 60백만원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 다세대주택이 밀집된 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

편의시설: 인근 노변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

교육시설: 주변 학교 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역으로 초중고등학교가 인근에 분포할 가능성이 있습니다.

의료시설: 인근 병원 및 의원 정보는 제공되지 않았습니다.

자연환경: "대전T.G" 인근 지역이며, 중점경관관리구역으로 지정된 계족산 등 자연환경 접근성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 임차인 김문자의 주택임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 배당에서 보증금 50,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 부담해야 할 위험이 있습니다.

현황 1층: 공부상 지하층이나 현황 1층으로 보여지므로, 추후 재산세 산정이나 건축 관련 규제 등에서 차이가 발생할 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 확인하시기 바랍니다.

건축 연도: 1990년 준공으로 노후화가 진행되었을 가능성이 있어, 내부 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며, 추가적인 임대 관계는 미상입니다. 실제 점유 관계 및 내부 상태는 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 60백만원에 경매 진행 중입니다.

주요 특징은 공부상 지하층이나 현황 1층으로 보여진다는 점과, 선순위 임차권(김문자, 보증금 50백만원)이 존재하여 배당받지 못할 금액은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있다는 점입니다.

경매 신청인이자 임차인인 김문자의 보증금 50,000,000원이 경매를 통해 전액 변제될 수 있는지 여부가 인수 금액을 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 보이나, 선순위 임차권 인수 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비래동 지역의 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 수요가 예상되는 지역입니다.

대전 T.G 인근이라는 점은 차량 이용자에게는 장점이 될 수 있습니다.

감정가 60백만원은 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로, 인수되는 임차보증금 부담을 고려하더라도 투자 가치를 검토해볼 만합니다.

현황 1층이라는 점은 지하층보다 실질적인 활용도 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 선순위 임차권(김문자, 보증금 50,000,000원)이 존재하며, 배당받지 못할 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

본건의 감정가(60,000,000원)에서 잠재적으로 인수해야 할 임차보증금(최대 50,000,000원)을 제외하고 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이를 고려할 때, 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 예상되는 인수 금액을 최대한 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상 결과, 최종 배당 현황 등을 종합적으로 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.