나이스옥션 법원경매 대전 2024타경122015 [1] 대전광역시 중구 오류동 OOOOOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 오류동 소재 "오류초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택 및 점포 등으로 형성된 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 및 주정차가 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 제3층 제301호로,
- 외벽 : 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택[도시형생활주택(원룸형주택)]임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기 및 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 출입문 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-27), 도로(오류2)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(오류8)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전오류초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 건축물대장상 도면 및 외부관찰 등에 의거하여 통상적인 내부상황을 고려하였는 바, 이에 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 대전지방법원 2024타경122015 (1)

소재지: 대전광역시 중구 오류동 181-17 로즈마리빌 3층301호

용도: 다세대주택(도시형생활주택 원룸형), 제2종근린생활시설(사무소)

감정가: 98,000,000원

토지면적: 20.40㎡ (약 6.17평)

건물면적: 33.75㎡ (약 10.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지OO

1.1. 물건 상세정보

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* 건물 정보: 본 건은 '로즈마리빌'이라는 명칭의 집합건물로, 2015년 7월 사용승인되었습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조이며, 6층 건물 중 제3층 제301호에 해당합니다.

* 건물 마감: 외벽은 치장벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 건물 용도: 건축물대장상 다세대주택[도시형생활주택(원룸형주택)]으로 등재되어 있으며, 제2종근린생활시설(사무소) 용도로도 사용되고 있습니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 전기 및 난방 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 출입문 보안 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 대체로 장방형 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (2023-11-27)

* 도로: 도로(오류2), 소로3류(폭 8m 미만)(오류8)에 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전오류초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

1.2. 입지조건 및 주변환경

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 중구 오류동 소재 "오류초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택 및 점포 등으로 형성된 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량으로의 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성 또한 보통입니다.

1.3. 권리분석

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* 임차인 현황:

* 임차인: 지

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-18

* 확정일자: 2020-05-08

* 배당신고일자: 2024-11-04

* 대항력: 있음

* 비고: 미배당 보증금 매수인 인수. 인수 보증금 합계: 0원.

* 등기부 요약:

* 등기부채권 총액: 0원

* 물건명세서상 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 임차권등기(2024. 6. 13. 등기)가 있습니다. 이 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 종합:

* 본 건에는 대항력 있는 임차인 지 이 존재하며, 비록 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으나 '미배당 보증금 매수인 인수' 문구가 있어 인수 금액이 발생할 가능성이 있습니다.

* 또한, 을구 5번 임차권등기 역시 말소되지 않고 매수인이 인수할 수 있는 권리에 해당합니다.

* 따라서, 매수인은 임차인의 보증금 중 미배당분과 임차권등기 관련 금액을 추가로 부담할 위험이 있습니다. 인수되는 권리 금액에 대한 면밀한 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권 및 시세분석

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* 주변 시세 정보:

* 최근 매매 거래 사례 (오류동 190번지 일대):

* 서정주택9,10동 (1989년식, 전용 44.85㎡): 2025년 7월 6,000만원 (1층), 2024년 10월 6,000만원 (3층)

* 한밭주택A동 (1984년식, 전용 47.58㎡): 2024년 12월 5,500만원 (2층)

* 면적 및 건물 특성 비교:

* 본 물건의 건물면적은 33.75㎡ (약 10.21평)으로, 비교 대상인 서정주택(약 13.57평) 및 한밭주택(약 14.39평)보다 작은 편입니다.

* 본 물건(로즈마리빌, 2015년 사용승인)은 비교 대상인 서정주택(1989년식) 및 한밭주택(1984년식)보다 건축 연도가 훨씬 신축입니다.

* 현재 시장 가치 추정:

* 건축 연도가 신축임에도 불구하고, 면적이 작고 최근 거래가(5,500만원 ~ 6,000만원)가 낮은 점을 고려하면, 본 건의 시장 가치는 인근 시세와 비슷하거나 약간 높게 형성될 수 있습니다.

* 면적(10.21평)과 비교했을 때, 5,500만원 ~ 6,500만원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

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* 편의시설 및 교육:

* "오류초등학교" 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 기본적인 주거 지역 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통:

* 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량으로의 진출입 및 주정차가 용이한 도로 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

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* 인수되는 권리:

* 임차인 지 의 대항력으로 인한 보증금 인수 가능성 (보증금 0원이나 미배당분 발생 시)

* 을구 5번 임차권등기의 말소되지 않는 권리로서 인수 가능성

* 명도 부담: 인수되는 권리가 현실화될 경우, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가(98,000,000원)가 최근 주변 실거래가(5,500만원 ~ 6,000만원)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 적정 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

* 미확인 사항: 임차인 지 의 실질적인 보증금/차임 관계 및 임차권등기 설정 금액의 정확한 인수 금액을 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

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본 물건은 대전광역시 중구 오류동에 위치한 비교적 신축(2015년 사용승인)의 소형 다세대주택입니다. 입지 조건과 주거 환경은 무난한 편이며, 교통 접근성 또한 양호합니다. 그러나 가장 큰 문제는 권리 분석상 인수될 수 있는 임차인의 대항력 및 임차권등기입니다. 이러한 인수 부담이 현실화될 경우, 매수인의 실질적인 투자 수익률에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰받더라도 추가적인 부담으로 인해 수익성이 떨어질 수 있습니다. 따라서, 인수되는 권리 금액을 정확히 파악하는 것이 최우선 과제이며, 이를 바탕으로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

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* 비교적 신축(2015년 사용승인) 건물이라는 점.

* 대전 중구 오류동의 입지적 장점 및 주거 수요.

* 소형 면적으로 실수요자 또는 1인 가구 투자자에게 적합.

* 만약 인수되는 권리 금액이 적거나 없다면, 시세보다 낮은 가격에 취득하여 시세차익 기대 가능.

1.9. 예상 입찰가

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* 감정가: 98,000,000원

* 주변 시세: 약 5,500만원 ~ 6,500만원 (신축 연식 및 소형 면적 감안)

* 분석:

* 본 건의 감정가(9,800만원)는 주변 시세(5,500만원 ~ 6,000만원)와 비교했을 때 약 3,000만원 이상 높게 책정되었습니다. 이는 경매 참가 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

* 권리 분석상 인수되는 임차인의 보증금(0원이나 미배당분 인수 가능)과 임차권등기(미배당분 인수 가능)의 정확한 인수 금액을 확인하는 것이 가장 중요합니다. 제공된 정보만으로는 해당 금액이 0원이라는 확신을 할 수 없으며, 인수 금액 발생 시 낙찰가는 반드시 그만큼 낮아져야 합니다.

* 권리 인수 금액 불확실성을 고려한 제안:

* 만약 인수되는 총 권리 금액이 0원이라고 가정하더라도, 주변 시세 최고가인 6,000만원에서 본 건의 작은 면적(10.21평)을 고려하여, 5,500만원 ~ 6,500만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최종 권고: 인수되는 권리 금액의 정확한 확인이 불가능한 현 시점에서는, 5,000만원 ~ 6,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하실 것을 추천합니다. 본 건은 시세보다 높은 감정가와 인수 부담 가능성으로 인해, 높은 수익률을 기대하기보다는 위험 관리에 초점을 맞추는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.