나이스옥션 법원경매 논산 2023타경848 [1] 충청남도 부여군 홍산면 토정리 OOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 홍산면 토정리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 전, 답 등의 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 농촌지역으로서, 북동측 인근에 "토정1리마을회관"이 소재함.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때, 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 완경사지로서, 전(미경작 상태)으로 이용 중임.
기호2: 부정형의 완경사지로서, 전(미경작 상태)으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1: 지적도상 맹지임.
기호2: 지적도상 맹지이나, 남측으로 인접한 현황도로를 통하여 출입이 가능한 상태임.
(남측의 구거 및 제방부지의 일부가 도로로 이용 중인 것으로 추정되나 정확한 것은
측량을 요함)

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(행정경계 1500m및 주거밀집 500m겹침).
기호2: 농림지역, 가축사육제한구역(행정경계 1500m및 주거밀집 500m겹침), 농업보호구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호2 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은‘전(미경작 상태)’으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록1,2,3 농지취득자격증명 필요(증명서 매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 몰수)
2. 목록 2 현황은 '전' , 목록 4 현황 '전, 대지, 임야, 도로'
3. 목록 4 제시외 수목 및 관정 포함. 제시외 건물은 전부 제외, 법정지상권성립 여부 불명. 제시외 관정 2식 중 1식은 부대시설 확인할 수 없는 상태. 제시외 분묘 소재, 분묘기지권 성립 불분명.
4. 최저매각가격은 목록 4 제시외 건물, 분묘를 감안한 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2023타경848 (1)

소재지: 충청남도 부여군 홍산면 토정리 산68-3

용도: 전 (논, 밭)

감정가: 2,087,002,560원

토지면적: 90,044.00㎡ (약 27,242평)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 296.60㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 부여군 홍산면에 소재하며, 부근은 전, 답 등 농경지 및 단독주택으로 형성된 농촌 지역임. 북동측 인근에 "토정1리마을회관"이 소재함.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 교통상황은 다소 불편한 편임.

* 인접 도로상태: 기호1 토지는 지적도상 맹지임. 기호2 토지는 지적도상 맹지이나, 남측으로 인접한 현황도로(구거 및 제방부지의 일부로 추정)를 통하여 출입이 가능한 상태이나, 정확한 것은 측량을 요함.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(행정경계 1500m 및 주거밀집 500m 겹침).

* 기호2: 농림지역, 가축사육제한구역(행정경계 1500m 및 주거밀집 500m 겹침), 농업보호구역.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5, 2020-02-03, 농협은행주식회사의 근저당권임.

* 등기부채권 총액: 1,610,139,084원.

* 등기부상 권리 내역:

* 소유권이전: 농업회사법인한국호두산업주식회사 (2020-02-03), 중국인 (2025-04-10, 대물변제)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2020-02-03, 말소기준권리)

* 가압류: 오기홍 (2024-01-15, 금14,390,000원), 주홍래 (2025-03-13, 금1,115,749,084원)

* 강제경매: 양윤식 (2024-03-28)

* 압류: 부여군 (2024-11-05, 2024-11-13)

* 임의경매: 농협은행주식회사 (2024-10-16)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원임. 본건의 임대관계는 미상임.

1.4. 특이사항 및 잠재적 리스크

* 농지 취득 관련: 본 건은 농지로서, 목록 1, 2, 3은 농지취득자격증명 발급이 필요함. 만약 매각결정기일까지 해당 증명서를 제출하지 못할 경우, 매수보증금이 몰수될 수 있음.

* 분묘 및 법정지상권 관련: 제시외 분묘가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명함. 또한, 법정지상권 성립 여부 또한 불명확함.

* 제시 외 물건 및 공부상 차이: 목록 4의 제시외 수목 및 관정은 포함되나, 제시외 건물은 전부 제외됨. 제시외 관정 2개 중 1개는 부대시설 확인이 불가능한 상태임. 기호2 토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전(미경작 상태)'으로 이용 중임.

* 기타: 본 건은 중복병합사건 및 중복사건임. 최저매각가격은 목록 4의 제시외 건물 및 분묘를 감안하여 산정되었음. 기호1 토지는 지적도상 맹지이며, 기호1, 2 토지 모두 부정형의 완경사지로서 전(미경작 상태)으로 이용 중임.

1.5. 상권 및 생활 정보

* 주변 환경: 본 건은 부여군 홍산면의 전, 답 등 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치함. 북동측 인근에 "토정1리마을회관"이 소재함.

* 편의시설: 인근 마을회관 외 구체적인 편의시설 정보는 제한적임.

* 교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됨.

* 주거환경: 농촌 지역의 특성상 조용하고 한적한 환경을 제공할 것으로 보임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 부여군 홍산면 토정리에 소재하는 대규모 토지(약 27,242평)로, 현재 감정가는 20억 8천여만 원입니다. 다수의 권리관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 근저당을 기준으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 농지라는 점 때문에 농지취득자격증명이 필수이며, 이를 제출하지 못하면 매수보증금이 몰수될 위험이 있습니다. 또한, 분묘기지권 및 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 일부 토지는 맹지일 가능성이 있으며, 공부상 지목과 현황이 다를 수 있다는 점은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 제시외 수목, 관정 등 현황 조사가 필요한 부분도 존재합니다. 본 건은 중복병합사건으로, 이러한 복합적인 사항들을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 27,242평에 달하는 대규모 농지를 확보할 수 있는 기회.

* 개발 잠재력: 계획관리지역(기호1)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 계획에 따른 활용 가능성 존재.

* 농업 목적 활용: 귀농, 귀촌 또는 농업 관련 사업을 위한 부지로 활용 가치 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 정보 수집 및 현장 조사가 필수적입니다. 예상 입찰가 산정 시 고려해야 할 주요 사항은 다음과 같습니다.

* 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악 (토지 이용 현황, 제시외 물건 등).

* 분묘기지권 및 법정지상권 등 권리관계에 대한 법률 전문가의 명확한 분석.

* 해당 지역의 농지 관련 규제 및 취득 자격 요건 재확인.

* 주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 시세 조사.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인.

* 맹지 여부, 도로 접면 상태 등 토지 활용의 제약 조건 검토.

위 사항들을 종합적으로 분석하여 본 물건의 실제 가치를 평가하고, 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.