나이스옥션 법원경매 논산 2023타경848 [2] 충청남도 부여군 은산면 가곡리 73-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤아이

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 홍산면 토정리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 전, 답 등의 농경지 및 단독주택 등으로 형성된 농촌지역으로서, 북동측 인근에 "토정1리마을회관"이 소재함.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때, 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1: 부정형의 완경사지로서, 전(미경작 상태)으로 이용 중임.
기호2: 부정형의 완경사지로서, 전(미경작 상태)으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1: 지적도상 맹지임.
기호2: 지적도상 맹지이나, 남측으로 인접한 현황도로를 통하여 출입이 가능한 상태임.
(남측의 구거 및 제방부지의 일부가 도로로 이용 중인 것으로 추정되나 정확한 것은
측량을 요함)

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(행정경계 1500m및 주거밀집 500m겹침).
기호2: 농림지역, 가축사육제한구역(행정경계 1500m및 주거밀집 500m겹침), 농업보호구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호2 토지의 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은‘전(미경작 상태)’으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록5,6 농지취득자격증명 필요(증명서 매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 몰수)
2. 목록 5 현황 일부 '도로'로 이용 중임.
3. 목록 7 현황 일부 '도로'로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2023타경848 (2)

소재지: 충청남도 부여군 은산면 가곡리 73-1

용도: 전 (밭)

감정가: 748,320,000원

토지면적: 32115.00㎡ (약 9715.31평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO

2. 입지조건

본건은 충청남도 부여군 은산면 가곡리에 소재하며, 주변은 전, 답 등의 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역입니다. 북동측 인근에 '토정1리마을회관'이 소재하고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

토지는 부정형의 완경사지이며, 현재는 경작되지 않는 밭(전) 상태입니다.

지적도상 본건의 기호1 토지는 맹지입니다. 기호2 토지는 지적도상 맹지이나, 남측으로 인접한 현황도로를 통해 접근이 가능합니다. 다만, 이 현황도로는 남측의 구거 및 제방 부지의 일부로 추정되며, 정확한 사항은 측량이 필요합니다.

토지이용계획상 기호1 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역에 해당합니다. 기호2 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 농촌 지역의 특성상 편의시설 및 상업시설은 일부 제한적일 수 있습니다. 검색 결과, 부여군은 역사 유적지 등 관광 자원이 풍부하며, 지역 내 다양한 체험 프로그램과 숙박 시설이 존재하나, 본 물건의 구체적인 소재지 주변의 편의시설 정보는 부족합니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 10월 10일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 등기구분 갑1: 소유권이전 (장일섭, 1990-09-29)

* 등기구분 갑2: 소유권이전 (농업회사법인한국호두산업주식회사, 2019-10-10, 매매)

* 등기구분 을1: 근저당권 (농협은행주식회사, 360,000,000원, 2019-10-10, 말소기준권리)

* 등기구분 갑3: 가압류 (오기홍, 14,390,000원, 2024-01-15)

* 등기구분 갑4: 임의경매 (농협은행주식회사, 2024-10-16)

* 등기구분 갑5: 압류 (부여군, 2024-12-12)

* 등기구분 갑6: 가압류 (주홍래, 1,115,749,084원, 2025-03-13)

* 등기구분 갑7: 강제경매 (이규복, 2025-05-16)

* 등기구분 갑8: 압류 (부여군, 2025-09-12)

등기부채권 총액은 1,490,139,084원입니다.

조사된 임차내역은 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 현재 등기부상 해당 사항은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하여 상업 활동보다는 농업 활동이 주를 이루는 곳입니다. 인근에 마을회관이 존재하나, 일반적인 상권 형성이나 발전 가능성은 매우 제한적입니다. 차량 접근은 가능하나 대중교통이 불편하여 접근성이 낮은 편입니다.

5. 생활정보

소재지 주변에는 농경지와 단독주택이 주를 이루고 있습니다. '토정1리마을회관'이 인근에 위치해 있습니다.

대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다. 부여군 전체적으로는 다양한 관광 자원과 체험 프로그램이 존재하나, 본 물건의 구체적인 지역 내 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건은 토지매각 대상이며, 농지이므로 농지취득자격증명이 필요합니다. 해당 증명서를 매각 결정 기일까지 제출하지 못할 경우 매수보증금이 몰수되므로, 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지 및 도로 이용: 기호1 토지는 지적도상 맹지이므로 건축 또는 개발 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 기호2 토지는 현황도로를 통해 접근이 가능하나, 해당 도로의 법적 성격 및 소유권 관계가 불분명하여 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 목록 5와 7번 토지 현황 일부가 '도로'로 이용 중이라는 점은 토지 이용에 제약을 주거나 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 중복 병합 사건: 본 사건은 중복 병합 사건으로, 사건 처리 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 기호1 토지는 계획관리지역, 기호2 토지는 농림지역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 제한이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함되어 축산업 관련 개발도 제한됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 부여군의 농촌 지역에 위치한 토지입니다. 감정가는 7억 4천만 원 이상으로 높게 책정되어 있으나, 농지취득자격증명 필요, 맹지 포함, 현황도로 이용 문제, 복잡한 사건 병합 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 맹지인 기호1 토지와 불분명한 도로 접근성을 가진 기호2 토지의 특성을 고려할 때, 실제 이용 가치를 면밀히 평가해야 합니다. 농림지역 및 관리지역 규제도 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적 활용: 농지 취득 자격이 있고, 향후 농업 생산 활동을 목적으로 한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 부여군은 역사 문화 관광지로 개발 가능성이 있으나, 본 물건의 농촌 지역 특성상 직접적인 수혜 여부는 불확실합니다.

* 잠재적 가치 상승: 장기적인 관점에서 지역 개발 또는 지가 상승을 기대할 수 있으나, 이는 불확실성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는(0원) 경매 물건입니다. 예상 입찰가는 감정가 748,320,000원을 기준으로 하되, 위에 명시된 여러 잠재적 리스크(맹지, 농지취득자격증명, 도로 이용 문제, 지역 제한 등)를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세, 향후 활용 가능성, 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 검토하여 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.