나이스옥션 법원경매 제천 2023타경5198 [2] 충청북도 단양군 매포읍 우덕리 103 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2023타경5198 [2] 충청북도 단양군 매포읍 우덕리 103 전 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2023타경5198 | 소재지: 충청북도 단양군 매포읍 우덕리 103 | 감정가: 5,850,000원 | 최저가: 3,744,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 제천지원 2023타경5198 (2)

매각대상: 토지매각 (부동산강제경매)

감정가: 5,850,000원

용도: 전 (밭)

소유자/채권자: 주OOOOOOOOOO / 신OOOOO

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청북도 단양군 매포읍 우덕리 103

토지면적: 450.00㎡ (약 136.12평)

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 지적도상 맹지 주의

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건 토지는 충청북도 단양군 매포읍 우덕리에 소재하며, 주변에는 일반산업단지가 인접해 있는 산간 농경 및 임야지대입니다. 주위는 임야, 농경지 및 산업단지 등으로 형성되어 전원적인 환경과 산업시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다.

교통 상황은 외곽 산간에 위치하여 전반적으로 불편하며, 소형 차량의 접근은 가능하나 원활한 교통은 기대하기 어렵습니다. 본건 토지(기호 13과 유사)의 경우, 인근까지 소형 농기계의 접근만 가능하며 순수 임야지대 내에 위치하여 제반 교통 사정은 더욱 불편할 수 있습니다.

토지의 이용 상태는 장기간 방치된 묵전(休耕田) 상태로, 부정형의 토지 형태를 가집니다. 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지) 상태일 가능성이 높아 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 산간 농경 및 임야지대에 위치하며, 주위에 일반 산업단지가 산재하고 있으나 생활 편의시설을 갖춘 상권과는 거리가 있습니다. 따라서 본 토지를 농업용 또는 주거용(개발 시)으로 활용할 경우, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 매우 낮다고 판단됩니다.

주변은 농경지 및 임야 위주이므로 주거 밀집 지역이나 상업 시설은 형성되어 있지 않습니다.

혐오시설 정보는 감정평가서상 명확히 확인되지 않았으나, 본건이 위치한 기호 11-13 지역은 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되어 있어 폐기물 관련 시설과의 연관성 또는 규제에 대한 확인이 필요합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각 대상은 토지 전부입니다. 권리 관계상 임대차 현황은 미상이나, 건물 없이 토지만 매각하는 건이므로 낙찰자가 인수할 보이지 않는 권리(유치권, 법정지상권 등)에 대한 사전 조사가 필요합니다.

제시 목록 외의 물건이나 공부와의 차이점(예: 지목과 현황의 불일치)은 확인되지 않았으나, 기호 13의 경우 공부상 지목 '전'이나 실제 '묵전'이므로 현황 확인이 필요합니다. 권리 분석상 낙찰로 인해 소멸되지 않고 인수할 특별한 권리는 보고서 내용만으로는 확인되지 않습니다.

3.2. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '지적도상 맹지' 상태라는 점입니다. 맹지는 건축법상 건축 허가가 불가능하며, 토지 활용에 심각한 제약을 가져옵니다. 추후 개발을 위해서는 인접 토지 소유자에게 통행 및 건축을 위한 도로 사용 승낙을 받아야 하는(사도 개설 또는 주위토지통행권 관련) 법적, 경제적 부담이 발생합니다.

또한, 농지법에 따라 '농지취득자격증명(농취증)'을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다. 농취증 발급 관련하여 농지법 개정으로 기간이 연장될 수 있으니 사전에 행정관청에 반드시 문의해야 합니다.

토지 이용계획상 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등이 혼재되어 있어, 개발 및 용도 변경 시 각종 규제가 적용됩니다. 특히 준보전산지 규제를 고려해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 투자 포인트

계획관리지역 및 자연녹지지역의 혼재는 향후 제한적인 범위 내에서 개발 여지를 제공합니다.

일반 산업단지가 인근에 있어 장기적으로 산업단지 확장 또는 관련 시설 부지 수요가 발생할 가능성이 있습니다.

경매를 통해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우, 잠재적 리스크(맹지 등)를 감안한 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 450.00㎡ 규모의 소형 묵전(休耕田)으로, 지적도상 맹지라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 교통이 불편하며 상권 접근성이 낮아 실수요보다는 투자 수요에 적합합니다.

맹지 해소 방안(도로 확보 비용, 인접 토지 협의 난이도)과 농지취득자격증명 발급 가능성을 면밀히 검토하고, 주변 산업단지 및 토지 이용계획 규제를 사전에 충분히 분석한 뒤, 감정가를 하회하는 수준에서 신중하게 입찰하는 것이 바람직합니다. 일반 투자자보다는 맹지 및 농지 투자 경험이 있는 전문 투자자에게 유리한 물건으로 사료됩니다.

법원 정보

제천지원 경매2계