나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5252 [2] 충청북도 단양군 가곡면 여천리 106 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5252 [2] 충청북도 단양군 가곡면 여천리 106 전 경매

물건 대표 이미지

제천지원 경매2계 2025타경5252 | 소재지: 충청북도 단양군 가곡면 여천리 106 | 감정가: 56,840,000원 | 최저가: 36,378,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제천지원 2025타경5252 (2)이며, 소재지는 충청북도 단양군 가곡면 여천리 106번지 외 필지입니다. 본 물건의 용도는 '전'(밭/농지)이며, 감정가는 56,840,000원입니다. 전체 토지 면적은 1428.00㎡ (약 432.09평)입니다.

1.2. 매각 정보

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 '토지매각'으로 건물은 없는 상태입니다. 소유자는 허OO, 채권자는 인OOOOOOO입니다. 본 물건은 전체 필지를 묶어 일괄매각 방식으로 진행됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 단양군 가곡면 여천리 소재 "여천보건진료소" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 영농 목적 또는 향후 개발 시 물류 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

총 4개의 필지로 구성되어 있으며 모두 부정형의 완경사지 형태입니다. 기호 1은 묵전(묵은 밭) 및 일부 도로, 기호 2와 3은 전(밭), 기호 4는 묵전으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

기호 1, 2, 4는 각각 북동측, 남서측, 동측으로 로폭 약 2M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 가능합니다. 다만, 기호 3은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로 별도의 통행권 확보가 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각은 토지 전체에 대한 강제경매 진행 건입니다. 본 물건은 토지 외에 제시외 건물이 없어 명도 리스크는 낮습니다. 다만, 분묘기지권의 존재 여부에 대한 현장 확인이 필수입니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 이용 및 개발에 중대한 제약이 될 수 있습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무입니다. 본 물건은 용도가 '전'인 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다. 농지법 개정 등으로 발급기간이 변동될 수 있으므로, 입찰 전 해당 행정관청에 사전 문의해야 합니다.

4. 토지 이용계획 및 제한사항

4.1. 지역 및 지구

본 물건은 계획관리지역(기호 1, 2, 3)과 생산관리지역(기호 4)이 혼재되어 있습니다. 관리지역은 농림지역이나 자연환경보전지역보다 비교적 개발행위가 용이하여 잠재적 가치가 높습니다.

4.2. 기타 제한사항

모든 필지는 가축사육제한구역(일부제한) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다. 특히 기호 1과 기호 4는 영농여건불리농지로 지정되어 있어, 농지전용허가 등 관련 절차에서 참고될 수 있습니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석 (잠재적 가치)

본 물건은 상업적인 입지가 아닌 농지이므로, 상권 분석보다는 용도 전환 가능성에 초점을 두어야 합니다. 계획관리지역은 주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등 다양한 용도로 개발 가능성이 있어, 향후 지가 상승의 잠재력을 가집니다.

5.2. 생활 정보 및 혐오시설 검토

주변에 "여천보건진료소"가 위치하고 있어 기본적인 공공시설 접근성은 있습니다. 주변이 농경지 및 임야이므로, 일상적인 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 제시된 정보 내에서는 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 매수 전 반드시 주변 환경에 대한 현장 답사(임장)를 통해 송전탑, 축사 등 기피시설 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

첫째, 농지취득자격증명 미제출 시 입찰보증금 몰수 리스크가 가장 높습니다. 둘째, '분묘기지권'이 특이사항으로 명시되어 있으므로, 현장 확인을 통해 분묘의 존재 및 권리 성립 여부를 파악해야 합니다. 셋째, 기호 3 토지는 맹지로서, 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통로 확보가 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

토지가 묵전 상태이거나(기호 1, 4), 부정형의 완경사지 형태여서, 개발을 위해서는 일정 수준의 토목 공사(성토 및 정지 작업) 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 다수의 필지를 일괄 매입하므로 전체적인 활용 계획을 수립해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 충청북도 단양군의 관리지역(계획관리 및 생산관리) 내 농지 4필지를 일괄 매입할 수 있는 기회입니다. 전체 면적이 1428.00㎡ (약 432.09평)로 규모가 적절하며, 토지 이용계획상 개발의 여지가 있는 관리지역이라는 점에서 매력적입니다. 다만, 농취증 발급과 분묘기지권 리스크에 대한 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지:

계획관리지역 및 생산관리지역에 위치하여 농지로서의 활용뿐만 아니라, 향후 주택, 창고 등 다양한 용도로의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

다수 필지의 일괄 확보:

다수의 필지를 일괄 매각하여 400평 이상의 넓은 면적을 한 번에 확보할 수 있습니다.

상대적으로 양호한 접근성:

대부분의 토지가 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다 (기호 3 제외).

투자 전 준비 사항:

농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 소요 기간 확인, 현장 답사를 통한 분묘기지권 및 맹지(기호 3) 처리 방안 수립.

법원 정보

제천지원 경매2계