나이스옥션 법원경매 원주 2024타경1912 [1] 강원특별자치도 원주시 무실동 1443 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 치악 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 원주시에 소재하는 원주역 서측 근거리에 위치하고 있으며 주위는 원주시 변두리의 농촌농경지역이나 점차 공장, 창고시설, 전원주택 등이 들어서고 있음.

교통상황

대중교통 무난한 지역으로 본 건까지 제반 차량의 접근이 가능함.

형태 및 이용상태

부정형으로 인접 토지 및 도로와 동고평탄한 창고건부지 및 사무실, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

폭 약 3m의 아스팔트포장도로가 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역으로 가축사육제한구역(전부제한)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

기호(6)은 공부상 "답"이나 현황은 "잡종지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1) 토지상에는 이동이 가능한 대형 냉동창고용콘테이너박스 2기, 일반 콘테이너박스 1기
기호(4) 토지상에는 이동이 가능한 일반콘테이너박스 1기가 소재하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층건의 구조로
외벽 : 치장벽돌쌓기 마감
내벽 : 벽지도배, 타일붙임, 몰탈위 페인트 마감
창호 : 샤시창 유리임.

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층의 구조로
내외벽 : 판넬마감
창호 : 샤시창 유리임.

이용상태

1층 : 사무실
2층 : 주택으로 이용중임.

이용상태

창고로 이용중임.

설비내역

없음.

설비내역

1층 : 위생설비
2층 : 위생설비, 축열식전기보일러 난방설비, 태양광발전설비(2개).

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시외 건물 기호(ㅁ)은 건축물대장에 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록 6 농지취득자격증명 불필요
- 목록 6 공부상 답이나 현황 잡종지
- 목록 1 지상에 매각에서 제외된 이동식 대형냉동고 2기, 컨테이너 1동 소재
- 목록 4 지상에 매각에서 제외된 컨테이너 1동 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2024타경1912 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 무실동 1443

* 용도: 단독주택, 창고시설

* 감정가: 1,355,518,150원 (약 13억 5천 5백 51만원)

* 토지 면적: 1574.00㎡ (약 476.14평)

* 건물 면적: 401.60㎡ (약 121.49평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 원주밝음신용협동조합 (등기부 권리 내역 기반)

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보, 제시외 건물 포함 (건축물대장 등재된 건물 외 면적 164.65㎡)

* 주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 목록 6 토지 (공부상 답, 현황 잡종지) 농지취득자격증명 불필요

* 목록 1 지상에 매각 제외된 대형냉동고 2기, 컨테이너 1동 소재

* 목록 4 지상에 매각 제외된 컨테이너 1동 소재

1.1. 건물 상세

* 건물 1 (주택): 249.6㎡ (약 75.51평), 철근콘크리트구조 2층, 2012년 사용승인 (1층 사무실, 2층 주택)

* 건물 2 (창고): 152.00㎡ (약 45.98평), 경량철골구조 단층, 2012년 사용승인 (창고시설)

* 건물 제시외 면적: 164.65㎡ (감정가에 포함된 것으로 추정)

2. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 원주시 무실동 1443번지, 원주역 서측 근거리

* 주위 환경: 원주시 변두리 농촌 농경지에서 점차 공장, 창고, 전원주택 등이 들어서고 있는 개발 진행 지역

* 교통: 대중교통 이용 및 차량 접근 무난, 폭 약 3m 아스팔트 포장도로 접합

* 토지 이용 계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (전부제한)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 10월 12일 접수된 원주밝음신용협동조합의 근저당 (을11)

* 인수되는 권리: 없음

* 임차인 현황:

* * 김경식: 보증금 500,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2020-06-02, 대항력 있음.

* * 양현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-02-14, 대항력 없음.

* * 원영호: 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입/사업일자 2024-07-10, 대항력 없음.

* * 조영선: 보증금 15,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입/사업일자 2013-04-17, 확정일자 2018-05-03, 배당신고일자 2024-09-13, 대항력 있음.

* * 차상근: 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입/사업일자 미상, 대항력 없음.

* 임차인 관련 주의 문구:

* 대항력 있는 임차인 김경식(전입 2020.06.02) 및 조영선(전입 2013.04.17)은 보증금 인수 가능성이 있습니다. 조영선은 배당신고예정일(2024.09.13)이 있어 배당을 통해 우선변제 받을 가능성이 높으나, 김경식은 배당신고일이 없어 인수 보증금 500,000원을 고려해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 토지 1,183,955,011원, 건물 933,955,011원

4. 상권분석

* 본 물건은 원주역 인근의 개발 중인 지역에 위치하며, 주변은 과거 농경지에서 점차 산업시설 및 주거시설로 변화하는 추세입니다.

* 제공된 JSON 정보는 "채움플러스무실1차"라는 아파트(다세대)의 거래 사례로, 본 물건(단독주택 및 창고)과는 건물의 종류, 용도, 면적이 크게 달라 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

* 2024년 3월 10,900만원, 2025년 4월(예정) 11,300만원의 거래가는 해당 아파트의 시세를 반영하며, 본 물건의 가치는 토지 규모와 복합 용도에 더 큰 영향을 받을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역은 상업적 개발에 제한이 따르므로, 투자 시 해당 용도 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통 및 접근성: 원주역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이합니다.

* 주변 시설: 개발 초기 단계로, 점진적으로 편의시설 및 주거/상업 시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김경식, 조영선 임차인의 보증금 인수 가능성 (총 15,500,000원). 특히 김경식 임차인의 보증금 500,000원은 인수될 가능성이 높습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 건축 및 개발 행위에 제약이 있습니다.

* 감정가 및 채무 부담: 감정가 13.5억, 채무 총액 11.8억(토지), 9.3억(건물)으로 높은 편입니다.

* 제시외 물건: 매각 제외된 컨테이너 등이 소재하며, 이는 낙찰 후 인수 대상이 아니므로 명확히 구분해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 원주역 인근의 넓은 토지를 가진 단독주택 및 창고 복합 부동산으로, 지역 개발에 따른 잠재력을 지니고 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등의 용도 제한은 신중한 검토가 필요합니다.

* 높은 감정가와 채무 총액을 고려할 때, 투자 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 원주역 역세권 개발에 따른 수혜 기대.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 및 활용 가능성.

* 주거와 사업(창고) 목적을 동시에 충족시킬 수 있는 복합 부동산.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,355,518,150원

* 인수 예상 보증금:

* 김경식: 500,000원 (대항력 있음, 배당신고일 미상 - 인수 가능성 높음)

* 조영선: 15,000,000원 (대항력 있음, 배당신고 예정일 2024.09.13 - 배당 가능성 높아 인수 가능성 낮음)

* 따라서, 인수 예상 보증금은 최소 500,000원으로 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 본 물건과 종류가 다른 아파트 거래 사례이므로 직접 비교가 어렵습니다.

* 감정가 대비 낙찰가율: 일반적으로 70%~80% 적용.

* 보수적 낙찰가율 70% 적용 시 예상 입찰가: 1,355,518,150원 * 0.70 = 948,862,702.5원

* 일반적 낙찰가율 80% 적용 시 예상 입찰가: 1,355,518,150원 * 0.80 = 1,084,414,520원

* 추천 입찰가 범위 (인수 보증금 제외): 약 9억 5천만원 ~ 10억 8천만원

* 총 예상 취득 비용 (인수 보증금 포함 시):

* 최소 인수 보증금 500,000원 고려 시: 약 9억 5천만원 ~ 10억 8천 5백만원

* 참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출되었으며, 실제 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 상황 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.