나이스옥션 법원경매 원주 2024타경400090 [1] 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 산103 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 원주 2024타경400090 [1] 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 산103 임야 경매

• 사건번호: 2024타경400090
• 주소: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 산103
• 감정가: 3,067,603,200원
• 최저가: 1,503,125,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

원주지원 경매1계 2024타경400090 | 소재지: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 산103 | 감정가: 3,067,603,200원 | 최저가: 1,503,125,000원 | 용도: 임야

1. 원주 지원 2024타경400090 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2024타경400090 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 판부면 서곡리 산103

용도: 임야 (공부상 지목, 실제 현황은 일부 전, 도로 혼재)

감정가: 3,067,603,200원

토지 면적: 89,696.00㎡ (약 27,134.04평)

토지 지분율: 2690880 (참고: 지분 매각 대상, 기재된 비율 표기는 일반적인 형식과 다소 차이 있음)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 주요 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 분묘기지권, 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권

주의사항:

- 지분 매각 물건으로, 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

- 토지 내 분묘 소재 여부는 별도 확인이 필요하며, 분묘 발견 시 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

- 지상에 매각에서 제외된 제시외 건물 약 3동 및 비닐하우스 1동이 소재합니다.

- 토지 일부는 전원개발사업구역으로 철탑 및 송전선로가 소재합니다.

- 공부상 지목은 '임야'이나, 일부 토지는 실제 '전' 또는 '도로'로 이용되고 있습니다.

1.3. 입지 조건

위치 및 주위 환경:

대상 토지는 원주시 판부면 서곡리, 흥업면 흥업리, 사제리 일대에 위치하며, 근교 야산지대 및 농촌 지대로서 소규모 공업용, 상업용 부동산, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 주로 소재하고 있습니다. 원주침례교회, 범파정 사거리, 사제2리 마을회관 인근에 위치합니다.

교통 상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

1.4. 토지 이용 현황 및 계획

형태 및 이용 상태:

대상 토지는 부정형으로, 완경사지 및 평탄지를 포함하며 자연림, 임야, 전 등으로 이용 중입니다. 일부 필지는 창고용지 및 상업용 건물 부지로도 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태:

주변으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 일부 접하고 있으며, 일부 필지는 노폭 약 4m 내외의 도로 및 2~3m 내외의 콘크리트 포장도로와도 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

주요 용도지역은 계획관리지역, 자연녹지지역, 농림지역 등으로 지정되어 있습니다.

다양한 개발 제한 사항이 존재합니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등이 해당됩니다.

특히, 약 7302㎡는 전원개발사업구역으로 지정되어 있으며, 국가지리정보 보안관리규정에 따라 공개 제한 대상입니다.

기호2)와 기호4) 토지는 비행안전제3구역(전술)에 해당하며, 기호2)는 도로구역, 기호4)는 철도보호지구로도 지정되어 있어 추가적인 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

제시목록 외 물건:

대상 토지 일부 지상에 철탑 및 송전선로, 매각 제외된 제시외 건물 약 3동 및 비닐하우스 1동이 소재합니다.

1.5. 건물 현황 (제시외 건물 포함)

구조 및 이용 상태:

매각 목적물 자체는 토지 일부 지분이나, 제시외 건물로는 일반철골구조의 단층 창고(기호3)와 철근콘크리트구조의 2층 사무실(기호5)이 존재하는 것으로 파악됩니다. 사무실(기호5)은 현재 공실 상태입니다.

설비 내역:

수세식 위생설비, 급배수설비, 유류보일러 및 벽난로에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 권리 분석

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOOO, 채무자 겸 소유자는 김OO입니다.

본 건은 중복 사건으로 접수되어 있어 권리 관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

매각 대상이 토지 일부 지분이므로, 다른 공유자들의 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

지상에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있으므로 현장 조사가 필수적입니다.

또한, 매각 대상에서 제외된 제시외 건물들이 소재하고 있어, 해당 건물들과 관련된 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 상권 분석 및 생활 정보

대상 토지는 원주시 외곽의 근교 야산 및 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변에는 소규모 공업 및 상업 시설, 주거용 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다.

차량 접근성은 양호하며, 인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

하지만, 상권 형성이 활발한 지역은 아니며, 기본적인 편의 시설 접근성은 원주 시내와의 거리에 따라 달라질 수 있습니다.

향후 전원개발사업구역 지정 지역의 개발 진행 여부 및 주변 지역의 개발 계획 등을 통해 잠재적인 가치 변화를 예상해볼 수 있습니다.

혐오시설 확인:

주변 시설에 대한 면밀한 조사를 통해 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 잠재적인 혐오시설이 인근에 위치하는지 반드시 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보만으로는 확인 불가)

1.8. 잠재적 리스크

지분 매각: 토지 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 필수적이며, 소유권 행사 범위에 제약이 따릅니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰을 통해 낙찰받지 못할 수 있습니다. (1회 행사 제한)

분묘기지권: 토지 내 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립되어 토지 사용 및 개발에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 반드시 현장 확인을 통해 파악해야 합니다.

법정지상권: 매각 제외된 제시외 건물(약 3동, 비닐하우스 1동)이 존재하므로, 이에 따른 법정지상권 성립 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

토지 이용 현황 차이: 공부상 지목은 '임야'이나 실제 '전', '도로'로 이용 중인 점은 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

전원개발사업구역 지정: 약 7302㎡가 전원개발사업구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내 토지 이용에 대한 법적 제한이 존재하며, 향후 개발 사업 진행 여부에 따라 영향이 달라질 수 있습니다. (국가지리정보 보안관리규정상 공개 제한)

철탑 및 송전선로: 토지 일부에 철탑 및 송전선로가 소재하는 것은 미관상 좋지 않고, 잠재적인 건강 문제, 개발 제한 등의 요인이 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

넓은 면적: 89,696㎡ (약 27,134평)의 상당한 면적을 보유하고 있어, 향후 개발 잠재력이 높습니다.

개발 가능 지역 포함: 계획관리지역 등 일부 토지가 개발 가능한 용도지역으로 지정되어 있어, 용도 변경 등을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

입지적 잠재력: 원주시와 인접한 근교 지역에 위치하여, 도시 확장 및 관련 개발 계획에 따른 수혜 가능성을 가지고 있습니다.

다양한 활용 가능성: 임야, 전, 도로 등 다양한 용도로 활용될 수 있으며, 제시외 건물 (창고, 사무실) 존재는 기존의 활용 가능성을 시사합니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 임야 지분 매각으로, 투자 가치를 지니는 동시에 여러 복합적인 권리 관계 및 토지 이용 제한 사항을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

분묘기지권, 법정지상권, 공유자 우선매수권 등은 본 물건의 가치 평가 및 실제 소유권 행사 가능성에 직접적인 영향을 미치는 요소이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

지분 매각이라는 특성을 고려할 때, 다른 공유자들과의 원만한 협의 및 지분에 따른 실질적인 활용 방안 마련이 중요합니다.

전원개발사업구역 지정, 철탑 및 송전선로 소재 등의 제약 요인을 충분히 인지하고, 이를 극복하거나 활용할 수 있는 전략을 수립해야 합니다.

이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 복잡성을 감내하고 철저한 사전 조사를 수행할 수 있는 경험 많은 투자자에게는 넓은 토지를 합리적인 가격에 확보할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

법원 정보

원주지원 경매1계