나이스옥션 법원경매 원주 2024타경405347 [1] 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-3 가동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2024.10.18

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1,3) 철근콘크리트구조 평스라브(일부경사)지붕 단층 건으로
외벽: 외단열 미장 및 징크판넬 등 마감
내벽: 페인팅, 벽지도배 및 내장타일 붙임 등 마감
창호: 알루미늄 및 PVC샷시 창호 등임.

기호(2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 3층 건으로
외벽: 외단열 미장 및 페인팅 및 징크판넬 등 마감
내벽: 페인팅, 벽지도배 및 내장타일 붙임 등 마감
창호: 알루미늄 및 PVC샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,3) : 단독주택(다가구주택)
기호(3) : 제2종근린생활시설(현황 1층 : 사무실, 보일러실 등, 2,3층: 주택)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조

공부와의 차이

기호(2) 2,3층은 공부상 "근린생활시설"이나 현황 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(2)는 등기사항전부증명서 및 의뢰서상 면적과 일반건축물 대장상 면적이 상이하여 현황 파악을 통하여 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였음.
- 별첨 "사진용지"와 같이 대상건물 인근 지상에 관정이 소재하나 낙찰후 그 사용여부가 불분명하므로 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 건물만 매각, 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립여부는 불분명
- 등기사항증명서상 소유자(원치하, 원서화)와 건축물대장상 소유자(이흥자)가 상이함
- 인근 지상에 관정이 소재하나 이 사건 매각대상에서는 제외되었고 매각 후 관정 사용 여부는 별도 확인 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 원주지원 2024타경405347 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-3 가동

용도: 단독주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 매각 대상

건물만 매각 (토지 미포함)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 404,319,600원

건물 총 면적: 218.94㎡ (약 66.23평)

건물 제시외 면적: 142.80㎡ (약 43.20평) (매각 포함)

토지 면적: 955㎡ (약 288.89평) (본 건 매각 대상에서 제외됨)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-3번지에 위치하고 있으며, 주변은 전원주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통

해당 지역은 대중교통망이 아주 발달한 도심 지역은 아니나, 차량 이용 시 주변 지역으로의 접근이 가능한 것으로 보입니다.

2.3. 편의시설

인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 지정면 소재지 내 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 폐기물 처리 시설, 아스콘 공장, 태양광 발전 시설 등 갈등 유발 시설 추진에 대한 주민 반발 사례가 보도된 바 있으나, 본 물건지와의 직접적인 인접성 및 영향 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기사항증명서상 채권 총액은 799,445,786원으로 파악됩니다. 주요 권리로는 근저당권(이상배, 주식회사뉴아리원대부) 및 각종 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 현재 매각으로 인해 대부분 말소될 예정이거나 말소된 것으로 보입니다. 다만, 말소기준권리인 이상배 근저당권(2017.02.16. 접수)보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으나, "이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립여부는 불분명"하다는 특이사항이 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 지상권을 인수해야 할 수도 있으며, 그 법적 효력 및 범위에 대한 불확실성이 존재함을 시사합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 소유자 정보 불일치

등기사항증명서상 소유자(원치하, 원서화)와 건축물대장상 소유자(이흥자)가 상이하여 소유권 관계의 복잡성이 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

건축물대장상 본 건물은 총괄표제부상 '단독주택(다가구주택)'으로 분류되어 있으며, 표제부상 '가동'은 '단독주택'으로, '나동' 역시 '단독주택'으로 기재되어 있습니다. 그러나 감정평가서 상으로는 기호(1,3)이 '단독주택(다가구주택)'으로, 기호(2)가 '제2종 근린생활시설(현황 1층: 사무실, 보일러실 등, 2-3층: 주택)'로 이용 중인 것으로 나타나, 공부상 용도와 현황 용도 간 차이가 존재합니다. 기호(2)의 2-3층은 공부상 '근린생활시설'이나 현황 '주택'으로 이용 중입니다.

4.2. 잠재적 활용 가치

건물만 매각되므로, 토지 이용 권리(법정지상권 등)가 명확히 해결되지 않는다면 건물 자체의 가치 활용에 제한이 있을 수 있습니다. 다가구주택 또는 근린생활시설로의 복합 용도로 활용 가능성이 있으나, 이는 토지 사용 권리 확보 여부에 따라 달라질 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

인근에 일산초등학교 등이 소재하는 것으로 파악됩니다.

5.2. 의료시설

구체적인 의료시설 정보는 파악되지 않았으나, 원주시내 의료시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 공공시설

인근 공공시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 여부

건물만 매각 대상이지만, 건물과 토지의 소유자가 다르거나 법정지상권이 성립될 경우, 낙찰자는 토지 사용에 대한 권리를 확보해야 합니다. 현재 등기부상으로는 토지 소유권과 관련된 불분명한 부분이 있으며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하고 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시된 점은 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 소유자 정보 불일치

등기사항증명서상 소유자와 건축물대장상 소유자가 상이하여 권리 관계 확인 및 소유권 이전 과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물만 매각으로 인한 토지 사용 문제

토지가 매각 대상에서 제외되었으므로, 낙찰자는 해당 건물 부지에 대한 사용 권리를 법적으로 확보해야 합니다. 이 부분의 불확실성은 투자의 핵심 리스크입니다.

6.4. 관정 사용 문제

인근에 관정이 소재하나 매각 대상에서 제외되었으며, 매각 후 관정 사용 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.5. 건물 용도 불일치

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간 차이(제2종근린생활시설 vs. 주택)가 존재하여, 향후 용도 변경 또는 행정 처분 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 소유권 또는 사용 권리가 불분명하고 법정지상권 성립 여부가 불확실한 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 등기부와 건축물대장 간 소유자 불일치, 건물 용도의 현황과 공부상 차이 등의 문제점도 존재합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 이러한 복합적인 권리 관계 및 법적 불확실성을 감안할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 법정지상권 및 토지 사용 권리 명확화 시, 건물 자체의 활용 가치 증대 가능성.

* 다가구주택 및 근린생활시설로 활용 가능한 건축물.

* 인수할 임차인 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 건물만 매각되는 상황에서 토지 사용 권리(특히 법정지상권)의 불확실성, 소유자 정보 불일치 등 다수의 심각한 리스크를 내포하고 있습니다. 감정가는 404,319,600원이나, 이러한 위험 요소를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 지역의 유사 부동산 시세 자료를 종합적으로 분석했을 때, 해당 물건의 건물 가치만을 평가하더라도 법정지상권 등 토지 관련 문제가 해결되지 않은 상태에서의 입찰가는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

인수할 보증금이 0원임을 감안하여, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 320,000,000원 (2억 8천만원 ~ 3억 2천만원)

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보와 주변 시세 추정을 기반으로 한 것이며, 향후 법정지상권 관련 명확한 해결책 확보, 현장 조사 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 보수적으로 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.