나이스옥션 법원경매 원주 2024타경405347 [2] 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한결 · 평가일 2024.10.18

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1,3) 철근콘크리트구조 평스라브(일부경사)지붕 단층 건으로
외벽: 외단열 미장 및 징크판넬 등 마감
내벽: 페인팅, 벽지도배 및 내장타일 붙임 등 마감
창호: 알루미늄 및 PVC샷시 창호 등임.

기호(2) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 (평스라브)지붕 3층 건으로
외벽: 외단열 미장 및 페인팅 및 징크판넬 등 마감
내벽: 페인팅, 벽지도배 및 내장타일 붙임 등 마감
창호: 알루미늄 및 PVC샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,3) : 단독주택(다가구주택)
기호(3) : 제2종근린생활시설(현황 1층 : 사무실, 보일러실 등, 2,3층: 주택)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조

공부와의 차이

기호(2) 2,3층은 공부상 "근린생활시설"이나 현황 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(2)는 등기사항전부증명서 및 의뢰서상 면적과 일반건축물 대장상 면적이 상이하여 현황 파악을 통하여 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였음.
- 별첨 "사진용지"와 같이 대상건물 인근 지상에 관정이 소재하나 낙찰후 그 사용여부가 불분명하므로 입찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 건물만 매각, 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명
- 등기사항증명서상 1층 64.5㎡, 3층 119.85㎡ 이나 건축물대장과 현황은 1층 73.38㎡, 3층 118.44㎡ 임
- 등기사항증명서상 소유자(원치하, 원서화)와 건축물대장상 소유자(이흥자)가 상이함
- 공부상 2, 3층은 근린생활시설이나 현황 주택
- 인근 지상에 관정이 소재하나 이 사건 매각대상에서는 제외되었고 매각 후 관정 사용 여부는 별도 확인 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리 370-4번지에 소재한 근린생활시설 용도의 건물입니다. 사건번호는 원주지원 2024타경405347 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 624,171,600원입니다. 본 경매는 건물만 매각 대상이며, 토지는 매각에서 제외됩니다.

1.2. 건물 상세 정보

건물 총 면적은 378.80㎡(약 114.58평)이며, 제시외 건물 면적 7.65㎡(약 2.31평)가 포함되어 매각됩니다. 건물의 구조는 철근콘크리트구조로, 단층 건물과 3층 건물로 구성되어 있습니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나, 현황은 주택으로 이용되고 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 건물은 2017년 8월 24일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 특이사항 요약

주요 특이사항으로는 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 중복사건, 공동담보 물건에 해당합니다. 건물만 매각 대상임에도 불구하고, 해당 건물을 위한 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다. 또한, 등기사항증명서상의 면적과 건축물대장 및 현황상의 면적이 상이하며, 등기사항증명서상 소유자와 건축물대장상 소유자가 다른 점은 권리 관계에 있어 추가 확인이 필요한 부분입니다. 인근에 관정이 소재하나 매각 대상에서는 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 원주시 지정면 판대리에 위치하며, 간현 관광지 및 소금산 출렁다리와 가까운 거리에 있습니다. 주변에는 오크밸리 리조트, 펜션, 캠핑장 등이 다수 소재하여 관광 및 휴양 시설이 발달한 지역입니다. 또한, 지정면에는 지정면 행정복지센터, 지정우체국, 지정초등학교 등이 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근으로 2차선 또는 4-5m 포장도로가 연결되어 있어 차량 접근이 용이합니다. 서원주 KTX역까지 차량으로 약 10분 거리에 있어 교통망이 양호한 편입니다. 문막 IC까지는 차량으로 약 10분, 지정면 농협 및 마트까지도 약 7분 정도 소요됩니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 오크밸리 리조트, 스톤크릭 베이커리 카페, 원주 힐링파크 펜션&캠핑장 등 다양한 관광 및 레저 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 원주시 지정면 일원에는 마을하수도 정비사업이 추진되고 있어 생활 환경 개선이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본건의 말소기준권리는 2016년 11월 9일 접수된 주식회사 뉴아리원대부의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 후순위인 여러 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, 건물만 매각 대상임에도 불구하고, 대지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명하여 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 원서화 씨가 있으며, 보증금 300,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 및 확정일자는 2018년 10월 22일이며, 배당신고일자는 2024년 12월 24일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수할 보증금은 합계 0원입니다.

3.3. 토지 등기부 요약

토지 등기부상에는 공유자전원지분 이전, 소유권 이전, 소유권 이전 등의 등기가 확인됩니다. 가장 최근의 소유권 이전은 2024년 3월 11일 주식회사 뉴아리원대부로 이루어졌습니다.

3.4. 건물 등기부 요약

건물 등기부상 소유권 보존 등기 이후, 을1 근저당권(말소기준권리), 이상배 가압류, 원주시 압류, 설경자 가압류, 주식회사 한양강업 가압류, 광주은행 가압류, 설경자 가압류, 주식회사 뉴아리원대부 임의경매 개시 결정 등기가 존재했으나, 대부분 말소된 것으로 확인됩니다. 건물 등기부채권 총액은 868,156,244원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 원주시 지정면 판대리는 관광 시설(소금산 출렁다리, 오크밸리 리조트 등)과 캠핑장, 펜션 등이 밀집한 지역으로, 관광 및 휴양 상권의 특성을 보입니다. 또한, 원주기업도시와 의료기기 테크노밸리가 인근에 있어 관련 산업 발전과 함께 지역 경제 활성화가 기대되는 곳입니다. 최근에는 마을하수도 정비 사업이 추진되는 등 정주 여건 개선 노력도 이루어지고 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

건축물대장상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나, 현황은 주택으로 이용되고 있습니다. 특히, 건물 일부(2, 3층)는 공부상 근린생활시설이나 현황 주택으로 사용되는 등 용도상의 불일치가 존재합니다. 기호(1,3)은 단독주택(다가구주택)으로, 기호(3)은 제2종근린생활시설(현황 1층: 사무실, 보일러실 등, 2, 3층: 주택)로 이용 중입니다 [보고서 원문].

5. 생활정보

* 교통: 서원주 KTX역, 문막 IC 접근 용이, 인근 도로망 양호.

* 편의시설: 지정면 행정복지센터, 마트, 학교 등 기본적인 행정 및 생활 편의시설 이용 가능.

* 관광/레저: 간현 관광지, 소금산 출렁다리, 오크밸리 리조트, 다수의 캠핑장 및 펜션 인접.

* 환경: 지정면 판대리는 자연환경이 깨끗하고 우수한 것으로 알려져 있으며, 하천(판대천)과 산지가 어우러진 지형입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

가장 큰 리스크 요인은 건물만 매각 대상임에도 불구하고, 건물을 위한 대지에 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 낙찰자가 건물을 소유하고도 토지를 사용할 법적 권리가 없을 수 있음을 의미하며, 최악의 경우 건물 철거의 위험까지 내포할 수 있습니다.

6.2. 소유자 및 면적 불일치

등기사항증명서상 소유자(원치하, 원서화)와 건축물대장상 소유자(이흥자)가 상이합니다. 또한, 등기부상의 면적과 건축물대장 및 현황상의 면적(특히 1층)이 다릅니다. 이러한 불일치는 소유권 관련 분쟁의 소지가 있으며, 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 용도 불일치

공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 현황은 주택으로 이용되고 있습니다. 이러한 용도 불일치는 추후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등 행정적 제재로 이어질 수 있습니다.

6.4. 기타

매각 대상에서 제외된 관정의 사용 여부는 낙찰 후 별도 확인이 필요합니다. 또한, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 복잡한 권리 관계를 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시 지정면 판대리의 관광 및 휴양지 인근에 위치한 건물로, 주변 환경 및 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 건물만 매각 대상임에도 불구하고 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 소유자 및 면적 불일치, 공부상 용도와 현황의 차이 등 다수의 법적, 행정적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 복합적인 문제로 인해 낙찰 후 상당한 추가 확인 및 해결 노력이 필요할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근의 입지: 소금산 출렁다리, 오크밸리 리조트 등 주요 관광지와 인접하여 관광객 대상 시설(펜션, 카페 등)로 활용 시 잠재적 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 개발 가능성: 판대리 일원의 하수도 정비 사업 추진 등 지역 개발 계획이 있어 향후 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 낮은 최저 입찰가 (잠재적): 상당한 권리상의 하자 및 불확실성이 존재하므로, 감정가 대비 상당한 할인율이 적용된 최저가로 진행될 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 여부 불분명, 소유자 및 면적 불일치, 공부상 용도와 현황의 차이 등 중대한 권리상의 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 재산권 행사 제한으로 이어질 수 있습니다. 따라서, 이러한 불확실성을 고려하여 감정가 624,171,600원 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 임차인 관련 금액은 없습니다. 본건의 경우, 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통해 법정지상권 등의 문제를 명확히 파악한 후, 그 결과에 따라 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 바탕으로 추가 검토가 필요하나, 이러한 리스크를 고려할 때 보수적으로 감정가의 50~70% 수준에서 검토해 볼 수 있을 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.