나이스옥션 법원경매 원주 2024타경404733 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 20-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 원주 2024타경404733 [1] 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 20-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경404733
• 주소: 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔로 352-16
• 감정가: 1,064,117,000원
• 최저가: 521,417,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

원주지원 경매1계 2024타경404733 | 소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔로 352-16 | 감정가: 1,064,117,000원 | 최저가: 521,417,000원 | 용도: 단독주택

1. 원주 지원 2024타경404733 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 원주지원 2024타경404733 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 20-1

용도: 단독주택

감정가: 1,064,117,000원

토지 면적: 2,683.00㎡ (약 811.56평)

건물 면적: 579.60㎡ (약 175.33평)

건물 제시외 면적: 61.00㎡ (약 18.45평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

- 본건은 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물(컨테이너 1동 포함)을 포함합니다. 단, 목록 3, 4 지상에 소재하는 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

- 목록 1 건물(일반음식점)의 감정평가액에는 태양광 발전 설비가 포함되어 있습니다.

- 목록 6 건물(단독주택)의 공부상 창고 10㎡는 멸실되었습니다.

- 목록 5 토지는 공부상 대이나 현황 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

- 감정평가액(최저매각가격)에는 지상에 소재하는 조경수 등 수목이 포함되어 있습니다.

- 대상토지는 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리 소재 "고리골소류지" 남측 인근에 위치하며, 부근은 일부 농업용 부동산 및 농가주택, 자연림 등이 주로 소재하는 순수 농촌지대입니다.

- 대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 무난시됩니다.

- 토지는 전체적으로 부정형 완경사지이며, 기호 2, 7 토지는 임야, 기호 3, 4 토지는 단독주택 부지, 기호 5 토지는 상업용 건물 부지 및 일부 현황 도로, 기호 8 토지는 도로로 이용 중입니다.

- 대상토지는 도로로 이용중인 기호 8 토지 및 인접 토지를 이용하여 출입중입니다.

- 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 준보전산지(일부), 소하천구역(일부), 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있습니다.

- 기호 3 토지 일부 지상에 소유자 미상의 컨테이너 1동이 소재합니다.

- 공부와의 차이는 없습니다. (단, 건물감정평가요항표 상 기호 6 건물 창고 10㎡ 멸실 명시)

- 건물 구조는 기호 1 건물이 통나무 구조 기와지붕 단층, 기호 6 건물이 일반목구조 목구조 위 기와 마감 지붕 단층입니다.

- 기호 1 건물은 일반음식점으로, 기호 6 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.

- 설비 내역으로 기호 1 건물에는 수세식 위생설비, 태양광발전설비 등이, 기호 6 건물에는 수세식 위생설비, 화목 난방설비, 데크 설비 등이 되어 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 둔둔리, "고리골소류지" 인근에 위치합니다.

해당 지역은 전형적인 순수 농촌지대로, 주변에는 농업용 부동산, 농가주택, 자연림 등이 분포하고 있습니다.

차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 무난한 편입니다.

토지는 부정형 완경사지의 형태로, 임야, 단독주택 부지, 상업용 건물 부지, 도로 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자인 김OO 씨의 채무 불이행으로 인해 채권자 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO에 의해 신청된 경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

가장 중요한 권리상 특이사항으로는 "법정지상권"이 설정되어 있다는 점입니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 또는 법률 규정에 의해 토지에 설정되는 지상권을 의미하며, 소유권 행사 및 향후 활용에 제약이 발생할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

부동산 임의경매의 경우, 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰자가 인수하지 않지만, 법정지상권과 같은 권리는 별도 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

대상 물건이 위치한 지역은 순수 농촌지대로, 주된 활동은 농업 및 관련 생활에 집중되어 있습니다.

일반음식점(기호 1 건물)과 단독주택(기호 6 건물)으로 이용되고 있어, 지역 주민 및 소규모 방문객을 대상으로 하는 상권으로 추정됩니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있어, 상업적 가치보다는 지역 기반 또는 특정 수요에 의존하는 형태일 가능성이 높습니다.

고리골소류지 인근이라는 점은 계절별 방문객 유치 가능성을 시사하나, 이는 미미한 수준일 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

주변 생활 편의시설은 농촌 지역의 특성상 다소 부족할 수 있습니다.

가장 가까운 편의 시설이나 상업 지역은 원주시내 방면으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다.

차량으로의 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시에는 배차 간격 등을 고려해야 할 수 있습니다.

교육 시설로는 둔둔초등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "법정지상권"의 존재입니다. 이는 매각 후 소유권 행사 및 건물 철거, 신축 등 토지 활용에 심각한 제약을 가할 수 있으므로, 해당 법정지상권의 구체적인 내용(성립 여부, 범위, 존속 기간 등)을 반드시 파악해야 합니다.

토지 이용 계획상 다수의 제한 사항이 있습니다. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 준보전산지, 소하천구역, 공장설립승인지역 등은 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 특히 군용비행장 소음 대책 구역은 주거 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 일부(창고 10㎡)가 멸실 상태로, 보수 및 복구가 필요할 수 있습니다.

일부 토지가 공부상 대이나 현황상 도로로 이용되고 있어, 토지 사용 및 경계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

매각에서 제외된 컨테이너 1동의 존재는 현장 확인 시 혼재된 상황을 인지하고 처리해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원도 원주시의 농촌 지역에 위치한 단독주택 및 일반음식점으로 이용 가능한 물건입니다. 넓은 토지와 함께 태양광 설비, 수목 등 부대 시설을 포함하고 있다는 점은 긍정적입니다.

그러나 법정지상권이라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 다양한 토지 이용 규제와 건물 멸실, 현황 도로 편입 등 여러 제약 사항들을 안고 있습니다.

이러한 권리 및 규제 사항들을 면밀히 분석하고, 실제 현장을 방문하여 정확한 상황을 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자는 법정지상권의 존재 여부와 그 영향력을 정확히 파악하는 것에 달려있습니다. 만약 법정지상권으로 인한 제약이 크지 않거나, 이를 해결할 방안이 있다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

농촌 지역의 특성을 살린 전원생활 공간, 주말 주택, 또는 자연 친화적인 소규모 체험 공간 등으로의 활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

넓은 토지는 향후 개발 가능성을 내포하고 있지만, 각종 규제들을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

태양광 설비와 같이 즉시 활용 가능한 부대 시설은 추가적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

현장 방문 시, 토지의 실질적인 이용 현황, 주변 환경, 법정지상권 등기와 관련된 정보를 사전에 철저히 조사하고, 전문가와 상담하여 신중한 투자를 결정하시기를 권고합니다.

법원 정보

원주지원 경매1계