나이스옥션 법원경매 성남 2024타경72020 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재"도촌중학교" 남서측 인근에 위치하며 인근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제7층 건중 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측으로 노폭 약 10m
내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭
20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경
기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사
기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 을구 순위번호1에 "임차보증금 금252,000,000원(2022.9.20.금12,000,000원 증액) 범위 제4층 제402호 42.589㎡전부" 등과 관련된 내용이 기재되어 있으니 경매시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

2026. 6. 5.자로 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2024타경72020 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 4층402호 (신주소: 경기도 성남시 중원구 도촌로8번길 33)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 249,000,000원

* 토지면적: 15.71㎡ (약 4.75평)

* 건물면적: 42.59㎡ (약 12.88평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한국주택금융공사 (경매 신청인)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 "도촌중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 자리하고 있습니다.

* 건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트구조 평지붕 제7층 건물 중 제4층 제402호이며, 2019년에 사용승인되었습니다.

* 도로 접근성: 본건 서측으로 약 20m, 북측으로 약 12m, 동측으로 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 1월 19일 접수된 주식회사 인천저축은행 외 1명 명의의 가압류 (갑9)가 말소기준권리입니다.

* 말소예정 권리: 등기사항전부증명서 상 을구 1번 주택임차권(조현우)은 말소 대상입니다. 또한, 갑구에 등기된 소유권이전 신탁말소, 인천저축은행 가압류, 구리세무서 압류, 한국주택금융공사 강제경매, 국민건강보험공단 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,252,000,000원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 30일

* 확정일자: 2020년 10월 07일

* 배당신고일자: 2023년 12월 28일

* 대항력: 없음 (현재 등기부 및 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 물건명세서 상 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사는 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인의 대항력이 없으며, 한국주택금융공사가 대항력을 포기함에 따라 매수인이 인수할 임차 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 건물 준공연도: 2019년

* 인근 지역: 본건이 소재한 지역은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 함께 조성된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 최근 매매 사례 (JSON 분석):

* 거래일자: 2023년 12월 28일

* 거래금액: 280,000,000원

* 면적: 48.331㎡ (약 14.62평) - 전용면적 기준

* 층: 4층

* 거래유형: 직거래

* 시세 동향: 본건과 동일 건물(으뜸 이레가) 내 4층, 48.331㎡ 면적이 2023년 12월 28일 2억 8천만원에 직거래된 사례가 있습니다. 현재 감정가는 2억 4천 9백만원으로, 최근 실거래가 대비 잠재적인 가격 메리트가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 도촌중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 아파트 및 오피스텔이 밀집된 지역으로, 주거 편의성이 높은 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 한국주택금융공사 승계인이 대항력을 포기함에 따라 매수인의 직접적인 임차 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차적 또는 기타 변수에 대한 사전 대비가 필요합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로/중로 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 및 법률적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 성남시 중원구 도촌동에 위치한 '으뜸 이레가' 오피스텔로, 2019년에 준공되어 비교적 신축급 건물에 해당합니다.

* 도촌중학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 다양한 편의시설과 양호한 교통망을 갖추고 있어 실거주 및 임대 수익형 투자 모두 적합한 물건입니다.

* 권리관계 상 인수 부담이 없는 상태이므로, 명확한 권리 분석 하에 안정적인 투자가 가능합니다.

* 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 기회가 될 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 현대적인 시설과 양호한 건물 상태를 유지하고 있어 관리 용이성이 높습니다.

* 안정적인 입지: 성남시 중원구 도촌동은 계획적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 주거 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 시세 경쟁력: 감정가(2억 4천 9백만원) 대비 최근 거래 사례(2억 8천만원, 48.331㎡)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

* 권리상 안전성: 매수인이 인수해야 할 부담이 없어 권리 분석에 따른 위험이 최소화된 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 249,000,000원

* 최근 매매 사례 (48.331㎡ 기준): 280,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 감정가, 최근 거래 사례, 임차인 인수 보증금 없음, 지역 내 오피스텔 시세 및 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

* 권리상 인수 부담이 없고 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 감안할 때, 감정가 수준 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 본건 면적(42.59㎡)과 최근 거래 사례(48.331㎡, 2억 8천만원)를 바탕으로 시세는 최소 2억 7천만원 이상으로 판단됩니다.

* 안정적인 투자를 고려하여, 약 2억 6천만원에서 2억 8천만원 사이의 입찰가를 제안합니다. (실제 입찰 시에는 현장 시세 조사, 경쟁 입찰 현황 등을 추가로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.